業主自己可以看到物業花的每一分錢！！呼和浩特探索“6+N”管理模式破解物業難題

物業服務，一頭連著千家萬戶的冷暖日常，一頭牽著城市治理的神經末梢。

呼和浩特市目前共有住宅小區3711個，總建筑面積1.68億平方米。每一個小區的物業服務水平，都直接影響著數百萬居民的獲得感、幸福感與安全感。然而，賬目不清、服務不達標、質價不符、信任缺失，這些“老毛病”反復發作，成了不少小區的“心頭病”。

問題的根源究竟在哪？傳統包干制物業模式下，物業費由企業自行收支，業主交了錢卻不知道花在哪里，物業收了費總說不夠用，雙方信息嚴重不對稱，信任基礎不斷瓦解。正如賽罕區地礦小區居民楊俊文所說：“以前交物業費，心里沒底。”玉泉區德盛園小區則是另一個縮影：180多戶居民中原有50戶長期不交物業費，物業公司每年虧損近8萬元，最終只得撤場，留下滿地垃圾和隨時可能停運的電梯。

這種“服務差—不繳費—服務更差”的惡性循環，讓業主、物業企業和社會治理陷入“三輸”困局。

面對這道由信息不透明與信任坍塌

交織而成的民生考題

呼和浩特選擇主動破題

（一）

“信托制”物業管理模式

2026年3月19日，全市物業服務“大整治大提升”動員部署會召開，《呼和浩特市物業管理專項整治提升行動方案》隨之印發，一場為期一年的物業管理專項整治提升行動全面啟動。同日，新城區東風路街道光華街社區城建小區率先完成信托制物業簽約，揭開了呼和浩特物業治理多元探索的序幕。

針對包干制下最突出的“錢”的透明度問題，信托制物業開出第一張“明白賬”藥方。光華街社區黨委書記黃蘇和打了個通俗的比方：“就是居民當老板，物業當管家。物業費、停車費、公共收益全部放進全體業主共有的獨立信托賬戶，跟物業公司的自有資金徹底分開。每一分錢花在哪兒都由業主說了算，物業公司按約定拿固定酬金。”更形象的詮釋是：這個共管賬戶設有兩個密碼——查詢密碼全體業主都有，可隨時查看每一筆支出明細；取款密碼由物業公司日常使用，但每一筆動用都須經業主同意。新城區海拉爾路街道的名城國際小區作為全市首批信托制物業管理模式試點，今年3月正式試運行，改革落地后，物業類投訴量同比下降70%。城建小區引入信托制物業后，居民楊姝芬心里亮堂了：“現在‘鑰匙’在咱們自己手里，踏實！”

（二）

“酬金制”物業管理模式

與信托制理念相近但路徑略有不同的是賽罕區地礦小區試行的酬金制。同樣是針對包干制下收支混同、信任流失的病灶，今年3月中旬，這個有著22棟樓的大體量老舊小區啟動酬金制試點：在0.8元每平方米物業費的框架下，物業公司固定按總費用的一定比例提取酬金，其余資金專款專用，結余100%歸全體業主所有，由物管會代管，經居民集體商議后專項用于小區改造或沖抵下年度物業費。

萬家互聯物業經理高勇坦言：“過去包干制下，我們覺得錢都用在小區維護上，卻不被理解；現在酬金制下，物業公司不再賺取差價，每一筆支出都在陽光下運行。”地礦小區建立起社區、物管會、物業三方共管賬戶，按月公開收支明細，通過小程序、大屏、公示欄同步發布。無論信托制還是酬金制，本質上都在用制度化的透明，把“誰說了算”還給住在這兒的人，重建業主與物業之間被侵蝕已久的信任關系。

譽海物業為小區改造的兒童樂園

然而

并不是所有小區都有條件“自己當家”

呼和浩特的現實是

大量老舊小區樓棟零散、體量小、物業費收繳難

市場化物業企業根本不愿接手

由此形成一種

“市場缺位、服務真空”的困局

以回民區為例

全區555個住宅小區中

198個為無物業管理的老舊小區

面對這些被市場遺忘的角落

呼和浩特的應對之策是打破小區圍墻的界限

用資源集約化實現抱團取暖

（三）

“共享制”物業管理模式

賽罕區烏蘭察布東路街道的做法頗具代表性，將轄區17個老舊小區統一打包，交由豐麒物業公司統籌運營。豐麒物業經理王飛介紹，他們實行兩個分散小區共用一個門房、精減安保人員，配備4名專職維修人員包片服務，既壓縮成本又實現快速響應。

“經過一年半運行，居民繳費認可度達到75%。”居民苑女士感慨道，“以前小區破爛不堪、衛生狀況差，現在環境干凈整潔、安全有保障，有事找物業馬上就能解決。”烏蘭察布東路街道城市建設辦主任楊軍表示，目前街道已成立7家物業公司、組建99個物管會，近三個月物業投訴工單量為零。

同樣的“共享”理念，在玉泉區也結出了果實。玉泉區興隆巷街道以街道辦事處為單位，將轄區無物業管理的老舊小區集中交由一家物業服務企業實施管理，讓相鄰老舊小區共享保潔、安防、報修等服務。內蒙古鼎鼎物業公司先后進駐玉泉區9個小區，共計服務居民994戶，其中內蒙古疾控小區按每月每平方米0.5元收取物業費，服務項目包括衛生保潔、24小時安保、應急維修、公共設施基礎維修和綠化養護等，其余小區如六中宿舍小區、食品工業小區每年僅收取240元。“以前小區垃圾堆積如山、路燈壞了無人修理，現在只需掃碼報修，很快就有人上門處理。”疾控小區居民張潤魁笑著說。

通過資源整合、資產重組和更新改造，各街道、社區完善了停車位、充電樁等配套設施，有效激活了老舊小區的“造血功能”，真正讓老舊小區實現了“逆生長”。

物業工作人員檢修小區設施

（四）

“居民自管”物業管理模式

當市場化路徑一時難以覆蓋，而片區整合尚需時日之際，居民的自我組織和社區的主動擔當便成為破題的第三重力量。

回民區景觀小區曾經歷了七年的管理真空期，如今居民自管物業已穩穩運行了三年。物業經理李文軍從樓長到自管負責人再到物業經理，摸索出一套經驗：社區黨委定規矩、居民代表議事項、發動老黨員力量干事情。小區物業費收繳率達到80%，服務項目從最初的幾項擴展到9項。李文軍說：“以前是從物業管理的角度，現在是提倡物業服務。我們也在成長，要進一步走向精細化服務。”

更具制度創新意義的

是社區“自我造血”式的兜底探索

打通老舊小區

“花錢買不到服務、政府補貼難持續”的痛點

（五）

“社區領辦”物業管理模式

新城區曙光街社區成立了全市第一家社區物業公司，社區書記趙明同時是公司經理，社區網格員也是物業管理員，雙重身份把社區治理和物業服務擰成了一股繩。每月物業費仍是30元，停車棚通道的大臺階不見了，入口監控道閘更新了，環境衛生提升一大截。趙明道出了社區物業最核心的優勢：“沒有盈利壓力，每一分錢都用在居民身上。”

新城區迎新路街道新春社區同樣走出了公益之路，由社區黨委領辦的公益性物業企業，以“不賺一分錢，辦好千家事”的理念覆蓋17個老舊小區、6371戶居民，運營首年即在完全替代政府每年逾200萬元補貼的情況下實現收支平衡，年繳費率從40%躍升至90%以上。“市場化物業虧本可以撤場，但社區永遠撤不了。我們開公司不是為了賺錢，是為了給老百姓兜底。”新春社區黨委副書記、物業公司法人代表烏德木說。

在老舊小區集中區域的破題之外

新建小區物業同樣面臨

價格虛高、質價不符等難題

（六）

“專業化品牌化”物業管理模式

當傳統包干制同樣在新建小區引發“高收費、低感知”的矛盾時，物業公司能否走出一條專業化、品牌化的路子？萬錦物業提供了值得審視的經驗。

萬錦物業工作人員對小區進行保潔

在萬錦的各個小區里，物業與開發商深度綁定，開發階段物業團隊就已介入，從施工設計到空間場景應用全程參與。萬錦物業副總經理呂志剛說：“從施工設計到空間的場景應用，都是物業介入到規劃當中。維修質保方面，不存在推諉扯皮的事情。”管理層級少、垂直上報，員工都是多面手，人員精簡讓成本可控。

社區餐廳、社區大學、四點半學堂、為老配餐等服務圍繞居民生活展開，完善的業態成為物業的增值服務。居民評價道：“這個家里頭大大小小這些事情我從來沒操心過，打個400電話物業就過來了。”這種模式的價值在于，它提供了“建房管房不脫節”的路徑，把物業從單純的成本中心變為品牌口碑的核心。

多舉措協同創新物業管理長效化

在服務模式和管理機制持續創新的同時

呼和浩特的探索觸角

還延伸到了基層治理的更深層面

針對社區與物業協調不暢、響應遲滯的治理堵點，以黨建為紐帶打通壁壘。

澤信山水居小區率先嘗試社區與物業雙向交叉任職：物業經理到社區擔任居委會主任助理，社區綜治主任進駐物業兼任副經理。物業經理張宇鵬告訴記者：“居民反映的電梯維保、垃圾分類等問題，能直接在內部快速協調。過去需要一周協調的事，如今最快24小時就能落地。”該小區一年來接訴即辦工單數僅個位數，已提前化解各類訴求30余件。

這場多元破題的實踐仍在不斷涌現令人眼前一亮的創新解法。針對部分老舊小區“既缺服務又缺錢，停車難與收費難并存”的突出矛盾，回民區水文華陽小區走出了一條新路。該小區緊鄰內蒙古醫科大學附屬醫院，周邊停車難問題突出，而小區內白天卻常有車位閑置。社區將小區閑置停車位面向社會錯峰開放，每日7時至22時每小時收費3元，夜間每小時1元，月均收入穩定在7000元左右。這筆停車費全額用于覆蓋小區保潔、垃圾清運和安保巡邏等基本服務，居民不用交一分錢物業費，由外來臨時停放的車輛“買單”。小區居民孫女士感慨道：“不用交物業費，物業還把小區打掃得干干凈凈。”這一“以車位養服務”的模式，形成了“資源共享—收益反哺—民生改善”的良性循環，為規模小、收費難的老舊小區開辟出一條自我造血的嶄新路徑。

與此同時，全市推進物業服務問題“碼上辦”全覆蓋，業主掃碼即可反映問題。持續開展的物業管理月評價工作定期公布物業企業履約情況，一整套制度設計正在為物業治理構建起更加規范的制度環境。

縱觀呼和浩特物業治理的探索圖景

一條清晰的主線貫穿始終

不同類型的難題匹配不同的解法

但萬變不離其宗

服務為本、公開透明、多元參與

信托制和酬金制用透明重建信任

大物業和共享物業用集約化解資源困境

社區領辦和居民自管用擔當填補市場空白

正如賽罕區地北社區黨委書記郭鑫所言

要“把資金管理權、監督權還給業主

從根源上化解矛盾

讓小區治理真正回歸居民本位”

“不搞統一答案，只找適合方案”

這場關乎千家萬戶切身利益的物業治理變革

正在時間的檢驗中

在居民的真實感受里

一步步從痛點走向新的起點

丨來源：青橙融媒（實習記者 于夢圓）圖片源自閆鑫