浙江桐鄉群體拆遷，承租商戶的裝修及停業損失能否獲得補償？

導讀：在城中村改造提升項目中，群體拆遷涉及大量承租商戶。對于無產權的承租商戶而言，最核心的法律追問是：不是房屋所有權人，還能不能拿到補償？征收部門通常只與房屋產權人簽訂補償協議，承租人往往被排除在直接補償范圍之外。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條將“被征收人”限定為房屋所有權人，承租人并非征收法律關系的直接相對方。2026年征收新規首次將“連續經營滿2年的承租人”列為補償協商主體，賦予承租人參與補償方案聽證會、查閱評估報告基礎數據、對裝修損失提出專業復核申請等權利。承租商戶的裝修投入、設備搬遷費用以及停產停業損失，依法應當獲得合理補償，但補償的實現路徑與產權人有顯著差異。

1、承租商戶補償權利的法律依據與權利路徑

承租商戶（無產權）在征收中的補償權利，在法律層面有一個根本性限制——承租人不是“被征收人”。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。承租人并非房屋所有權人，征收部門通常只與產權人簽訂補償協議，補償款項（包括房屋價值、停產停業損失、搬遷補助等）均支付給產權人。

這一制度設計決定了承租商戶的補償權利不能直接從征收部門獲得，而必須通過租賃合同向出租方（房東）主張分配。2026年征收新規首次將“連續經營滿2年的承租人”列為補償協商主體，賦予承租商戶參與補償方案聽證會、查閱評估報告基礎數據、對裝修損失提出專業復核申請等程序性權利，為承租商戶爭取獨立補償提供了制度保障。最高人民法院在相關判例中也明確，承租人請求支付征收補償款中房屋裝飾裝修價值補償、搬遷和臨時安置補償的，應予支持；承租人請求支付停產停業損失補償的，綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經營損失等因素，依據公平原則，酌情予以支持。

在征收項目中，承租商戶無權要求征收部門直接向其支付補償款，但在補償款已支付給房東后，可以依據租賃合同或公平原則向房東主張分配裝修補償、停產停業損失和搬遷費用。

《農村集體土地征收中房屋拆遷補償安置辦法》規定，因征收集體土地需要拆遷集體土地上農村房屋的，拆遷人必須按照相關法律法規要求，擬定房屋拆遷補償安置方案，經市集體土地征收聯席會議審查同意后實施。承租商戶應當密切關注補償安置方案關于集體土地上非住宅房屋補償的規定，積極行使2026年新規賦予的聽證和查閱權利，在征收方案尚未鎖定前提前介入協商，爭取在補償協議中將承租商戶的權益納入分配條款，避免陷入“補償款全歸房東、租戶分文未得”的被動局面。

2、承租商戶可主張的獨立補償項目與計算規則

承租商戶（無產權）在房屋租賃合同期內因征收導致無法繼續經營的，可依法主張裝修及附屬物補償、停產停業損失補償、設備搬遷補償、搬遷補助費等獨立補償項目。

裝修及附屬物補償，是承租商戶最核心的獨立補償項目。承租人投入的裝修、改造費用屬于其合法財產，在征收時這部分價值的補償應歸屬于實際投入的承租人，而非房東。承租商戶需提供經房東同意的裝修證明，補償按重置成本計算。在項目中，屬于裝修投入的商戶應提前整理裝修合同、付款憑證和現場照片，做好資產證據鏈固定，證明裝修由承租人出資、裝修方案獲得房東認可。

停產停業損失補償，是承租商戶經營損失的關鍵補償項。被征收房屋為非居住用途或經認定為“住改非”經營性用房，經營者持有合法有效的營業執照且注冊地址與被征收房屋一致，有完整的納稅記錄或經營流水，能夠證明征收前的經營效益，即滿足獲得停產停業損失的法定條件。補償按近三年平均利潤計算，補償期限6至12個月，需結合商戶的經營狀況、利潤水平及員工安置需求綜合確定。

在群體征收中，承租商戶應提前整理近三年納稅證明、銀行流水和經營賬目，為經營效益評估提供完整經營數據鏈。

設備搬遷補償和搬遷補助費，是可單列主張的權益項目。設備搬遷補償包括可搬遷設備的拆卸、運輸、安裝調試費用；搬遷補助費按被征收房屋面積計算。生產設備多且專項作業較強的商戶，建議在搬遷費補償基礎上保留搬遷過程的錄像和清點記錄，確保與征收部門協商或與房東談判時有據可依。

3、承租商戶的權益保障策略

在群體拆遷項目中，承租商戶要確保裝修、設備搬遷及停業損失獲得補償，應當采取以下策略：

第一，提前審查租賃合同中的征收補償條款，明確裝修投入的歸屬約定。租賃合同有約定的從約定；合同無效或未約定的，房屋價值補償歸出租人，搬遷費、臨時安置費歸承租人，停產停業損失按經營貢獻分配。鼓勵商戶在簽署租賃合同時就約定征收發生時雙方對補償款的分配方式及比例，提前防范此類爭議。

第二，完整收集并保全經營證據和裝修投入憑證。承租商戶應提前收集營業執照、稅務登記證、近三年納稅證明、銀行流水、經營賬目、裝修合同、付款憑證，以及現場裝修照片、錄像等證據。

第三，積極行使2026年新規賦予的程序參與權。連續經營滿2年的承租商戶有權參與補償方案聽證會、查閱評估報告基礎數據、對裝修損失提出專業復核申請。在征收項目的補償方案征求意見階段，承租商戶應主動提出對裝修補償歸屬、設備搬遷費、停產停業損失分配方案的書面異議。

第四，若與房東就補償分配無法達成一致的，承租商戶可以根據公平原則向法院提起民事訴訟，請求分配合法補償份額。

結語：群體拆遷項目中，承租商戶（無產權）雖不能直接從征收部門獲得補償，但裝修投入、設備搬遷費用、停產停業損失等權益應當通過租賃合同向出租方主張。商戶征收權益的法定邊界雖然受制于產權制度，但2026年征收新規強化了承租人的參與權和異議權，結合最高人民法院的判例指導，承租商戶提起民事訴訟爭取裝修和經營損失補償的路徑已基本通暢。征收正式簽約前，承租商戶應盡早審查租賃合同、收集經營證明材料、積極參與補償方案協商，避免因“補償款被房東全額取走”而陷入維權困境。