樓市，跌不動了

作者：余飛

01

深圳樓市，躁起來了

從成交量來看，深圳樓市，的確擺脫了下跌語境。

3月份深圳新房+二手房成交量合計7898套。

4月份新房+二手房網簽量達到了9044套，環比上漲了15%，其中新房網簽量3400套，創一年來新高。

來源：每日樓市早讀

二手房網簽量繼3月份沖破榮枯線之后，繼續增加至5644套，同樣創一年來新高。

來源：每日樓市早讀

面對復蘇的強烈勢頭，深圳市政府順水推舟，于4月末發布了樓市新政，新政則規定：

只要有深圳居住證，就可以買一套，沒了社保限制。

而且，擁有深圳一年社保或納稅證明的，在原限購區內可以增加一套購房權限，也即在南山、福田和寶安新安街道，原來只能買兩套，現在可以買三套。

除此之外，深圳還上調了公積金貸款額度。

這一操作之下，深圳已經是一座看似限購實則已經不再限購的城市。

新政的效果立竿見影，剛過去的五一，深圳樓市成交量很不一樣，且迎來了外地投資客。

來自樂有家的數據顯示，五一期間深圳新房成交量上漲48%，二手房同比上漲62%，成交規模均是2021年全面調整以來最高。

此外，樂有家還披露， 五一期間來自浙江、遼寧沈陽、湖南 長沙 等地的外地客戶咨詢和成交明顯增多。 有浙江客戶直接委托深圳朋友幫忙看房，辦理居住證后線上簽約南山區550萬元房產。

02

樓市，要筑底了嗎

深圳作為樓市的風向標，上一輪牛市的啟動從他開始，也是這一輪樓市的調整的濫觴。

關鍵問題來了，深圳樓市的躁動，是否意味著全國房地產要筑底了？

這個問題，本號之前已經解答過：

量快要筑底，但價仍未見底。

量見底，是因為經歷了五年調整，全國商品房銷售面積已經跌到了一個相對低位。

2021年最高點時期，全國商品房成交面積17.94萬平方米，去年只有8.81萬平方米，相較于高點腰斬。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

理論上樂觀預測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量持平。

所以，去年國家統計局公布全年數據的時候，本號就說過，2026年中國商品房成交量的底，大概率會出現，在這種大背景下，2026年必定會是新一輪救市大年。

救市不是為了刺激價格上漲，而是要給商品房成交量底部的出現，增加力量。

于是，我們看到，今年開年上海、北京率先出手。

4月末，深圳、廣州、武漢、天津、蘇州均出臺樓市新政。

其中廣州最有魄力，作為首個完全不限購的一線城市，這一次直接鼓勵有條件的區在土地出讓時，結合義務教育階段學位承載能力和地塊實際情況，推出“預售階段確定學位”“網簽后即可入學”等措施。

這一招增強了房子學位的確定性，進一步鞏固入場人的信心。

從主流城市的成交量來看，也能看出量快要見底的信號：不止深圳，上海、北京、廣州的成交量也旺起來了。

03

房價依舊沒有見底

饒是如此，本號依舊堅定認為，價尚未見底。

本號不斷強調過，要快速實現價格平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復信心，都得基于經濟回暖、就業回暖。

而就目前全球格局以及國內大環境來看，經濟回暖仍任重道遠。

美以伊戰爭帶來的全球輸入性通脹，對全球經濟的影響具有一定的滯后性，這一影響會在二季度明顯顯現。

除此之外，影響樓市基本盤的人口數據，也不甚好看。

全國人口四連降，且下降速度在加快。出生人口去年已經跌破了800萬。

從各地區來看，人口減少的地區已經從2021年的15個增加至2025年的24個。

制圖：城市財經；數據：各地區統計局

市場反饋的數據，也在佐證著我的觀點：

主流城市成交量的旺盛背后，依舊是以價換量的結果。

比如京滬，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更夸張，總價300萬以下的占比超過7成。

比如深圳，4月份新房+二手房網簽量雖然環比上漲了15%，但二手房成交價卻仍在走低，4月份均價為5.8萬元/平方米。

來源：每日樓市早讀

克而瑞深圳區域給出的評論是：

深圳二手房迎來了V型反彈，但價格仍處于下行通道，二手房掛牌量高居不下，整體仍是以價換量、磨底運行。

此外，無論是從國際經驗、信心與預期角度看，都在指向仍會繼續調整的結果。

過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。

房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。

當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。

市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。

再者，大環境也變了。

上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，于是敢于掏空六個錢包，拉滿杠桿去購房。

但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。

面對隨時可能被優化，隨時可能被降薪，無法保證收入恒定的局面下，他們不能、不敢、不愿用“余生負重前行”這么大的代價去換一套房子。

這正是九十年代日本房地產泡沫破裂之后日本年輕人的感受，直到如今，都沒有改變。

我們今天流行的躺平、佛系，都是日本年輕人經歷過的，且仍在經歷的心境。

當年日本房地產泡沫破裂，財富效應喪失，日本用了將近20年時間，才走出來。

我們總想擺脫日本的路子，但事實上每一步都在跟著日本的路子走，無論是人口出生率，還是房價，都逃脫不了。

因此，無論是從客觀事實、主觀感受，還是國際經驗，都在佐證著房價尚未筑底的論斷。

那么，此時還能買房嗎？

這需要問問自己對的收入是否有信心。如果有，就買。如果沒有，就繼續等待。

畢竟，房地產已經屬于買方市場。

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