樓市見聞：薄情寡義的社會，仍有一絲亮光

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

你好，都說當下社會薄情寡義、人人都 want 遠離借錢、勸人只找銀行貸款，那現在親戚之間還有真親情和靠譜的信任嗎？急用錢的時候還能靠家人幫襯嗎？我們想著年輕的時候買房，但是不敢確定能不能得到支持。

房段子解答

“薄情寡義”的社會，仍然有那么一絲亮光。

半夜湊齊十萬定金，親情的分量依然含金量十足。

“別借錢給別人，讓他去找銀行貸款”——這大概是當下社交媒體上最主流的論調了。

我不否認這話有一定道理。三五萬、一兩萬，說多不多，說少不少，真要賴著不還，打官司劃不來，不打官司心里堵。借錢時是親人，要錢時變仇人，這樣的故事我們聽得還少嗎？

但我想問一句：如果找你借錢的是兄弟姐妹，甚至是父母子女，你也能說出“去銀行貸款”這句話嗎？

不用回答，我說個真實案例。

前陣子我們成交了一組客戶，夫妻倆看中一套房子，談到了大晚上，定金需要十萬。問題是，他們的錢分散在定期存款里，轉賬提現提額也很麻煩，十萬塊，不多不少，就是拿不到手。

怎么辦？只能找人借。

夫妻倆開始給各自的兄弟姐妹、親戚朋友打電話。五千、一萬、兩萬、三萬……一個多小時，終于湊齊了十萬。

說實話，我挺意外的，現在這個社會，你臨時找人借錢，九成概率是吃閉門羹。但他們身邊九成的人都借了，不是因為他們多有錢，而是因為在他們親戚的心里，這筆錢、這個忙，值得幫。

當然有人會說，這是因為有購房合同、有定金憑證，不是空口白牙借錢。這話也對。但你想想，大晚上打電話，對方能在半小時內轉來幾萬塊，這中間靠的到底是什么？是銀行審批流程嗎？是抵押擔保嗎？都不是。是信任，是那種“我知道你不是騙我”的底氣。

我不覺得現在那些“一分不借”的觀點是錯的。每個人都有自己的難處，吃過虧、上過當，自然就學會了防備。斷親也好，薄涼也罷，某種意義上，這是社會發展的副產品，我們不必站在道德高地上指責誰。

但我還是想說，當你真的遇到難處，能深夜接你電話、二話不說轉賬過來的，大概率還是那些人——你的親人，你的至交。

這種信任正在變少，正因如此，才顯得珍貴。

那天晚上，客戶湊齊定金簽完合同，感覺大家眼眶都有點紅。不是因為買房激動，而是因為那一筆筆轉賬背后的人情冷暖。在樓市里發現的這一絲暖意，值得我們好好品味珍惜。

粉絲提問

你好，新婚夫妻二人名下無房，2027年準備備孕生子，后續要和父母、外婆三位長輩同住；目前成都持有兩套無貸款房產，成華東方錦都套三現長輩自住、后續計劃出售，錦江上海東韻套二屬錦三學區打算長期保留給孩子上學。夫妻通勤分別在桐梓林和東大路，都有車，想在成都三環內東南方向入手一套500萬左右套四新房，首付控制200–240萬，每月公積金合計1萬，希望月供不超1.2萬。已看完錦江、成華熱門新盤，現已凍資天宸上院，意向139戶型，惠后單價3.2–3.25萬/㎡，明天即將選房，主要純自住，兼顧保值怕后期降價背刺；想結合孩子出生和期房交付節點，咨詢現在入手時機合不合適、該戶型首批次要不要搶，以及樓棟樓層怎么選能避開噪音西曬采光問題，另外10號樓2單元1號室同戶型便宜10萬，想知道有沒有隱性硬傷，且小區只有10號樓是雙開門電梯、頂樓帶電梯機房，也想一并參考利弊。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來說你們的情況還是比較優質的，問題也比較清晰明了，答案也呼之欲出。首先我從結論上來說，還是比較支持你們把握入手天宸上院的。

1、你們是打算三代甚至未來四代同住，所以一個闊綽的套四，還是很有必要的，所以要盡可能在預算范圍內選擇大點的戶型，高得房率的戶型，當然也要在有價值的基礎上。

目前家里的新華公園和龍舟路旁邊學校，從布局的角度來說我覺得沒問題，龍舟的錦三作為學區保底，新華公園的價值不高，可以根據自己的家庭資金、自住需求，擇機出售。

從活動區域來說，確實是很典型的東南方位，所以買房也圍繞這個方向是沒問題的，首付，月供和總價，也是很清晰的布局。

錦江的成華的樓盤，有些是錯過了，有些是不符合你們需求，也有一些是有明顯優缺點，但就看你們的抉擇了。錦上映挨著三環，只剩大戶型了，500多萬超預算且不劃算；雍景商業交通配套還不足，未來你們老人入住了并不太舒適，除非很闊綽的家庭，保姆司機標配；西派交子和能建都是過去式了，他們小戶型還是滿足預算的，但是產品表現一般，而且關鍵是過去式了。成華的越秀望悅賣的一直不好，產品和地段優勢不大。其他幾個新盤，才是主流買法。

華宸府是超預算了吧？如果預算高的話，考慮它首批次，惠后183戶型在600-670萬左右，199戶型在700-770萬左右，也是超預算的情況。單價3.5-3.8萬，中等偏上略貴。然后綠城取證價也很高，預計惠后單價是3.5-3.7挖煤，140戶型，最低門檻接近500萬。從性價比來說，可能不是很高。

天宸上院是華潤近期打的第二張王牌，就是要把高端中產一網打盡，現在按照3.2-3.25萬的單價入手139戶型，總價440萬起，從預算的匹配度（預留軟裝），從目前來看的性價比，都是最有誠意的。

它好的不說了，你是看得到的，從迭代+華潤品質+崔家店核心區的角度來說，我認為3.2萬的單價還是比較符合當前板塊和樓盤的預期的，沒有過高溢價，或者說泡沫是比較小的。

2、回答四方面問題。

①現在買新房的話，得看買什么產品以及你們什么需求情況，好的產品好的性價比以及你們確實需要早點買入早點享受入住的話，我覺得還是很有必要的。

成都核心區，截至目前，我沒有看到土拍價格越來越低的，或者說，后面上市的新房，在產品上更好，但發售價格更低，這種明顯背刺，開歷史倒車的現象，我并沒有發現。這是一種當前的現象，也是一種未來的趨勢，所以整體來看，我還是對成都核心區樓市持積極的樂觀態度，長期來看，還是溫和上漲的。所以當前一方面有務實的需求，等交房的時候孩子也差不多醞釀好了，后面四代同堂全部搬進新家，也是一種改善的緊迫需求。另一方面，當前無序迭代終止，天宸上院110%的得房率，已經是產品形態天花板了，刻意的等待更好的產品或者更低的價格，短期來說沒有現實意義。因此于情于理，當前你們是可以入手新房的了。

②、天宸上院的套四三衛已經是非常豪華的狀態了，首批次這個價格的話，我覺得也還算比較有誠意，基本上符合當前市場形態，3.2萬的單價，也就是3年前高新錦江新房的狀態，所以遲到2年的產品更炸裂的中環地鐵大盤，還是基本符合現狀，對標此前比較有認可度的越秀大概2.8-3.2萬的價格來說，我認為這個價格是華潤在摸索過大量數據后針對首批次客戶的誠意價格。往后的樓棟（樓間距）可能更差，單價不說一定更高，但基本上也持平。從經驗來說，首批次往往是最劃算的，一鼓作氣+越賣越貴，不刺激老業主。

長期來說，這個價格我覺得也是基本能夠達到保值，不至于破發虧損幾十上百萬的狀態，可以說，整個東門，這種好的產品，平穩的價格，屈指可數。

③、首批次開盤的滿足預算的是1、10棟。定價也很規律，只要是樓間距開闊的，采光視野好的，總價就有明顯飆升。比如1棟的1單元2號房，2單元1號房，一房一價來到了500萬段位，但中戶的就要便宜10萬左右，因為對面7棟的樓間距只有29米，可以說是比較短了。

1棟的話，10樓以上采光都沒啥問題，要避開西曬的話，1棟2單元1號房，10-16樓，我覺得都還是同時滿足噪音小，不當西曬，采光好，以及性價比的買法。

當然，如果1棟覺得多少會看別人背面的話，那么10棟處于最朝南的位置，高層視野就會好很多。

10棟2單元2號房，西邊戶也最貴，你們可能不會考慮？然后2單元1號房的話，總價是相對其他房號最便宜的，如果選相對高樓層，一方面可以往西看一些綠化，另一方面也能越過對面街道辦事處這類5層建筑，整體的視野是沒問題的。然后還能兼顧到性價比，樓間距采光的問題，噪音也比較小（距離主干道差不多100米）。

從采光來說，因為全朝南，所以采光都很好，從視野來說，建議至少選擇6樓及以上，高一些最好，因為擔心對面的樓頂平時問題。建議8-16層最好的。

④，為啥10棟2單元1號房比其他樓層的便宜10萬呢？（稍等）

⑤，雙開門電梯的話，優勢是可以的，避開頂樓甚至次頂樓都可以的。

總的來說，你們當前買房，有現實意義確切需求，在考慮到預算和性價比的情況下，綜合你們東南方位的通勤，習慣程度和學區兜底的角度來看，我還是建議明天好好去選房天宸上院的。從選房的角度來說，1棟的樓層在10樓以上都挺好，要性價比的話，就中戶，但是確實對視7棟背面了。要兼顧性的話，最好看10棟，但是對面有5F建筑，所以要選擇8樓以上，在采光視野噪音等方面來看，都是很完美的狀態。與此同時要不當西曬，又尋求性價比（未來的保值，這里插一句，當前房號之間的價差，在樓市上行期會拉大，但是下行期或者平穩期并不會拉大，而是相對平穩、縮小，還有就是更考驗賣房的周期緣分，而不是絕對的價差），不介意中戶的視野稍差的情況下，尋求綜合的性價比的話，是可以重點考慮10棟2單元1號房8-16樓的。

粉絲提問

你好，段總好，最近在看房子，我小孩在天府三街工作，兼顧自住和投資，想請您幫忙選擇一下，遠大海灣云錦和城投置地鷺灣錦上映那個好。還有錦江賦和人居九林語凌云閣這兩個樓盤可否比上面兩個好。購買預算在5oo一6oo萬的區間，還有沒有更好的樓盤推薦，感謝。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們是在天府三街的央企，講究時效性的上班族，自住的同時，還要兼顧到投資保值性，預算五六百萬的話，其實在成都也算比較高的買法了，但是新房市場也沒絕對滿意的，只能說在當前的環境里選擇最合適的，以及在未來的一段時間內，蹲守最好的。

首先說你看的四個，遠大海灣云錦，我個人覺得是比較匹配你們需求想法的，它是軟件園板塊唯一的在售新房，整體來說通勤的便利度匹配度是非常高的。對你們的需求而言，也很契合。

優勢很多，劣勢也有，優勢我覺得主要是就近上班，不說公交地鐵，至少騎行就能到達，準時性，便捷性很好；而且北側的大戶型也快交房了；裝標6k，單價2萬多，這個性價比以及私下的保值性投資性是看得到的，畢竟周邊的次新剛改盤也要賣2萬出頭，所以對比它這個產品來說，也對比其他很多樓盤啥都撈不到（配套和預期）還動輒3萬多的價格，我認為是比較符合當前行情的市場價了。

當然缺點也有，主要是早晚高峰的擁堵，產品不算極致的迭代卷發等。關于遠大這個樓盤，我上周去看過，點評如下：https://weibo.com/1551561845/PCQuAc84E

另外幾個盤，對你們的意義就不大了，錦上映雖然門口的30號線開通在即，但是上班到天府三街，要坐4趟車次的地鐵，其實并不方便，另外雖然被稱為金融城東板塊，但其實大家都心知肚明，和金融城關系差挺遠的，不能因為這個開發商的噱頭就溢價。更何況你們花五六百萬買個所謂的噱頭，而失去了自住+保值投資的兩大基礎，所以不建議。另外它還緊挨著三環，噪音比較大，周邊也是一圈安置房，比較尷尬，你們要買的話，估計是它大戶型，對價值的匹配來看，也存在錯位的問題。

錦江賦是在三圣鄉了，老規產品，更遠的地方，上班比較遠，和錦上映相比沒有太大區別，兩頭都不占。人居九林語凌云閣在東客站，也是老規產品，成華區的非迭代新房，還撐不起五六百萬的預算，不考慮哈。

總的來說，當前四選一的話，最合適的，就是遠大這個樓盤了，應該可以500出頭買到196戶型（你們應該是去過了哈？）折合單價2.6萬左右還算合適的。從上班通勤的角度來說，就很幸福，每天早晚都可以比同事多睡一會兒。從定價的角度，對比周邊二手市場格局，這個單價也還算是比較合理的，不說具有巨大的投資價值，但是相對保值性還是看得到。

至于說另外還有沒有距離三街不太遠，然后好的樓盤，我認為很難找了。比如大源西這邊，五六百萬只能買到140多平的小戶型新房，遠達天宸名邸，而且地鐵還不發達，只能擠公交。然后新川核心區，比如陸肖，新通大道這邊，公交地鐵也不發達，五六百萬可以買到大戶型，陸肖的大戶型或者保利新川的大戶型，但是通勤有些壓力，配套還不完善。

最后沿著1號線南下5個站（地鐵還是便利的），可以看看天府半島的洋房，2萬單價便宜，洋房身份，280-330 萬可以買128-146 平套四，得房率114%，參考這里，https://weibo.com/1551561845/PBOcetAzG ，缺點一是雖然洋房，但不好看到周邊江景，二是和你們的預算不匹配，這邊是天府新區的了，三是距離地鐵步行我看了下也要1公里左右，上班略顯慌張。

所以綜合一圈來看，我覺得還是遠大海灣云錦比較適合你們，如果沒去過找我們帶看就更好了。

最后單單從投資的角度買新房，時機好不好？成都還跌不跌？這個是沒有標準答案的，我覺得成都目前主城區的成熟核心板塊，當前樓市下行已久，雖然很多人嘲諷還要跌，但已經進入了止跌回穩的 關鍵時機，未來周期拉長看，我認為從目前開始，未來較長周期還是出于上升通道的，把地段和價格控制好，就是具有投資性的買法。土地供應鎖緊，去化周期縮短，政策利好不斷，地王頻發，一二級市場已經春江水暖鴨先知。以自住為底色，選擇好成熟板塊，性價比買法，這類資產在市場調整期更具穿越周期能力。