17年困局！蘭州南磚瓦窯改造為何停滯？

當(dāng)走出蘭州火車站的時(shí)候，現(xiàn)代文明的喧鬧和帶著塵埃的停滯，往往就隔著一堵墻，往右邊拐進(jìn)那條不到兩米寬的南磚瓦窯巷，呈現(xiàn)在眼前的是紅磚裸露的斑駁樣子、像蛛網(wǎng)一樣糾纏著的私拉電線，還有在現(xiàn)代高樓影子下層層擠壓著的棚屋，這個(gè)占了城關(guān)核心區(qū)115畝地的地方，就好像一道深深的城市裂痕，把繁華和破敗生硬地分隔開了。

南磚瓦窯的改造史，是一段持續(xù)了十七年的失落故事，自2009年媒體集中報(bào)道其改造困境算起，到2021年蘭洽會(huì)上那個(gè)總投資37億元的宏大簽約，再到現(xiàn)在還僵持著的現(xiàn)狀，時(shí)間長(zhǎng)得都能讓當(dāng)初的嬰兒長(zhǎng)大成人了，也長(zhǎng)得讓曾經(jīng)的開發(fā)邏輯完全沒了用。

基于這一點(diǎn)，我們得問問，為啥在寸土寸金的火車站門戶地帶，一個(gè)看起來挺有商業(yè)價(jià)值的項(xiàng)目會(huì)一直卡在那十七年沒解決？

在城關(guān)區(qū)核心區(qū)域，雖然土地溢價(jià)挺高，可接下來的就是原住民人口特別密集，而且拆遷補(bǔ)償預(yù)期非常高的情形。

具體來說，因?yàn)榇蟛糠志用穸紙?jiān)持在原地安置，要是開發(fā)商想要在補(bǔ)上高達(dá)37億元的改造成本之后還能賺錢，這樣在有限的地塊里就一定要追求非常高的容積率。

據(jù)近年媒體報(bào)道，開發(fā)商測(cè)算認(rèn)為容積率需突破10.0才有盈利可能。而早在2011年，地方政府就已為其申請(qǐng)不低于9.0的容積率，凸顯了項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上的先天困境。

這種為了平衡賬本而不得不制造“混凝土森林”的做法，與當(dāng)下強(qiáng)調(diào)城市通風(fēng)廊道、降低中心城區(qū)密度的規(guī)劃理性存在著本質(zhì)的沖突。

從另一個(gè)角度來說，公共設(shè)施相互交織在一起進(jìn)一步提高了改造的摩擦系數(shù)，清真寺有著特殊的宗教文化訴求、東站小學(xué)要銜接教育功能，還有天水路長(zhǎng)途汽車站要進(jìn)行交通疏解，每一項(xiàng)都是牽一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)性工程。

關(guān)于蘭州城市的更新邏輯，到了二零二六年已經(jīng)有了很大變化，當(dāng)認(rèn)真去瞧《2026年蘭州市人民政府工作報(bào)告》的時(shí)候，高頻的詞語已然從以前的擴(kuò)張、拆建，變?yōu)榱擞猩鷻C(jī)、留存。

報(bào)告明確說，要慢慢推進(jìn)43個(gè)試點(diǎn)更新項(xiàng)目，它的核心導(dǎo)向改成了“微利、利民”，與此同時(shí)，《蘭州市城市更新實(shí)施辦法》在2026年4月正式向社會(huì)公布，更是定下了「留改拆并舉、以保留利用為主」的基調(diào)。

在規(guī)劃紅線以及房企流動(dòng)性緊縮這雙重?cái)D壓之下，南磚瓦窯以前那種想要靠推倒重新來獲取高溢價(jià)的暴力更新模式，這也就是說，實(shí)際上已經(jīng)宣告終結(jié)了。

我認(rèn)為，南磚瓦窯的價(jià)值重新評(píng)估，不能再期待那種能大把花錢的白衣騎士，要在微更新的策略中找到突破。

現(xiàn)在，城關(guān)區(qū)正在推進(jìn)的老舊小區(qū)改造模式，也許給了一個(gè)更有人情味的參照，市住建局曾披露，城關(guān)區(qū)為南磚瓦窯測(cè)算過五種方案，均告虧損，最高虧損達(dá)9.5億元；即便將綜合容積率定為6.4，預(yù)計(jì)仍將虧損2.5億元。

與其在這個(gè)由于“算賬不平衡”而擱置的宏大藍(lán)圖前苦守，不如先行切入居民最急難愁盼的生存痛點(diǎn)。比如優(yōu)先用2026年專項(xiàng)債券的錢來最先把電力埋到地下、把消防通道弄寬，還有把基礎(chǔ)衛(wèi)生設(shè)施弄成模塊化嵌入。

這種碎片化的漸進(jìn)式改良，雖然不能一下子給人視覺上的震撼，但是能用最低的社會(huì)摩擦成本來提高原住民的生活質(zhì)量。

項(xiàng)目主體從2008年簽約的甘肅路得房地產(chǎn)，到2021年蘭洽會(huì)簽約的新投資方，幾經(jīng)變更，十七年的等待，本質(zhì)上就是城市治理智慧在土地紅利沒了之后的再學(xué)習(xí)，南磚瓦窯不需要更多的投資簽約儀式，它需要的是一場(chǎng)關(guān)于人本主義和財(cái)政理性的深刻對(duì)話，當(dāng)大拆大建的熱鬧結(jié)束，蘭州要怎么縫合城中心這道傷疤，會(huì)成為檢驗(yàn)這座城市未來三十年治理韌性的試金石。

圖片來源：攝圖網(wǎng)