突然，多地密集出臺(tái)救市新政！

最近，房地產(chǎn)政策面出現(xiàn)了一波小高潮！

多個(gè)城市紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)救市新政，集中在 4 月末的兩天，29 號(hào)和 30 號(hào)，包含全國重點(diǎn)城市深圳、廣州、天津、武漢等。

另外，4 月份還有部分城市出臺(tái)了一攬子救市新政，包含鄭州、濟(jì)南、珠海、溫州等。

據(jù)老楊監(jiān)測(cè)，整個(gè) 4 月份，全國有 8 個(gè)城市出臺(tái)一攬子綜合性房地產(chǎn)新政，另有多個(gè)城市出臺(tái)公積金等相關(guān)新政。

今年 4 月份，尤其是月末，地方新政密集程度創(chuàng) 2024 年 11 月份以來最高值。

上一輪樓市大救市為 2024 年的 924 新政和 926 新政，包含宏觀經(jīng)濟(jì)政策、樓市及股市新政。

9 月底至 10 月份，多地政府出臺(tái)新政落實(shí)中央政策。

該輪小高潮后，全國增量新政長期缺位，地方新政每月發(fā)布零散，直至今年 4 月份再迎一波集中出臺(tái)。

我們創(chuàng)新性地構(gòu)建全國首個(gè)房地產(chǎn)政策環(huán)境景氣指數(shù)。

指數(shù)在零軸以上代表政策面偏暖，數(shù)值越大政策越寬松；指數(shù)在零軸以下代表房地產(chǎn)政策緊縮、以調(diào)控打壓為主。

2011 年以來，政策呈現(xiàn)兩個(gè)緊縮時(shí)段。

第一次為 2011 年初至 2014 年上半年，第二次為 2019 年至 2022 年上半年。

另有兩次政策寬松期。

一次為 2014 年下半年至 2018 年，另一次自 2024 年 10 月份開始，政策環(huán)境指數(shù)超過上一輪寬松高峰期，即 2016 年三季度。

今年4 月份以來地方新政集中出臺(tái)，主要有兩方面因素。

第一個(gè)原因：落實(shí)國家方針。

4 月 28 日政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策定調(diào)：努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。

該定調(diào)延續(xù) 2025 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議與當(dāng)年兩會(huì)報(bào)告的表述。

會(huì)議未釋放更寬松措辭，但穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)止跌企穩(wěn)仍是中央重要部署。

28 日中央會(huì)議召開后，29 號(hào)、30 號(hào)多個(gè)重點(diǎn)城市快速落地地方性救市措施。

比如，天津住建委網(wǎng)站開篇明確：為深入貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央政治局會(huì)議精神，按照市委、市政府部署要求，4 月 30 日，市住建城鄉(xiāng)委等 11 部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給促進(jìn)住房消費(fèi)的通知》，更好滿足群眾剛性及多樣化改善性住房需求，推動(dòng)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

顯而易見，天津新政是在落實(shí) 2025 年 12 月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神與 2025 年 4 月 28 日政治局會(huì)議精神。

第二個(gè)原因，樓市仍未見底。

當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未見底，今年小陽春期間，少數(shù)高能級(jí)城市成交量反彈明顯，房?jī)r(jià)暫時(shí)止跌。

但高能級(jí)城市小陽春行情結(jié)束后，5 月、6 月、7 月房?jī)r(jià)存在重新下跌的可能。

個(gè)別高能級(jí)城市市場(chǎng)底部未筑牢，全國絕大多數(shù)二三四線城市市場(chǎng)底部更未形成。

目前，國家層面暫無增量新政出臺(tái)。

在因城施策、地方政府承擔(dān)樓市穩(wěn)定主體責(zé)任的框架下，多地政府需要主動(dòng)發(fā)力。

地方政府可使用的政策工具相對(duì)有限。天津新政列出 11 條措施，實(shí)際支撐力度有限。

深圳政策具備實(shí)質(zhì)利好，當(dāng)?shù)叵拶徫赐耆∠赏ㄟ^放松限購釋放需求，持有居住證即可在核心區(qū)限購板塊購買一套住房。

廣州限購政策已于 2024 年 9 月在全城范圍內(nèi)取消，本次新政推出貸款貼息實(shí)質(zhì)舉措。

廣州發(fā)放賣舊買新專項(xiàng)補(bǔ)貼，居民在 2026 年 12 月 31 日前購買新建商品住宅并完成網(wǎng)簽，且在網(wǎng)簽日前后 1 年內(nèi)出售名下本市二手住宅，可申請(qǐng)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為所購新房貸款總額的 1%，單套最高補(bǔ)貼 3 萬元，全市補(bǔ)貼總額 2 億元。

去年 11 月有外媒傳言，國家層面醞釀研究 3 項(xiàng)重要政策，其中包含個(gè)人買房貸款貼息，該政策至今未落地。

地方層面南京等城市已階段性推出個(gè)人貸款貼息政策，廣州成為一線城市中首個(gè)實(shí)施個(gè)人買房貸款貼息的城市。

廣州貼息政策限定換房需求，需出售舊房后購買新房方可享受優(yōu)惠。

地方財(cái)政壓力較大，所以補(bǔ)貼類政策通常設(shè)置執(zhí)行期限，比如廣州本次政策執(zhí)行至 2026 年底。

過去兩年，地方新政多以公積金貸款局部放松為主，購房補(bǔ)貼多為階段性發(fā)放，部分城市僅在房展會(huì)期間提供專項(xiàng)購房補(bǔ)貼。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長與地方財(cái)政收入形成明顯拖累，各地均希望樓市盡快止跌企穩(wěn)。

國家層面增量政策出臺(tái)滯后，地方財(cái)政能力有限，不實(shí)施實(shí)質(zhì)性購房補(bǔ)貼難以激活購房需求。

地方政府需投入財(cái)政資源，以換取樓市復(fù)蘇、稅收及土地出讓金增長。

這有點(diǎn)像做生意，先要扎本，才有可能賺錢。

舍不得孩子，套不住狼。哈哈。

當(dāng)前政策已處于歷史最寬松區(qū)間，多年持續(xù)釋放寬松信號(hào)，但房?jī)r(jià)仍未止跌，并不代表政策無效。

定性分析顯示，房地產(chǎn)政策寬松對(duì)市場(chǎng)形成正向支撐，本輪市場(chǎng)調(diào)整為房地產(chǎn)泡沫出清過程，周期長、壓力大。

因此，本輪政策力度需顯著超過往水平，且保持長期穩(wěn)定，通過多輪政策疊加積累效應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)見底，迎來樓市真正拐點(diǎn)。