蘇寧隕落：南京不僅是政治的短命王朝，也是商業(yè)首富們的短命王朝

一、地理宿命：地理形勢的防御與內(nèi)卷從蘇寧張近東家族隕落來分析一座城市的產(chǎn)業(yè)命運。南京，學(xué)說無法理清楚的一座城。地處長江下游，鐘山龍蟠，石頭虎踞，既有長江天險，又有丘陵環(huán)抱，自古以來被視為“帝王宅基”。但這種地理特征帶來一個悖論，被歷史周期律多次驗證：作為偏安政權(quán)的都城，它是絕佳的防御堡壘；作為統(tǒng)一帝國的中心，它卻缺乏戰(zhàn)略縱深。定都南京的政權(quán)，大多是在北方被擊敗后南遷的“偏安政權(quán)”。其政治邏輯是“守江必守淮”，但一旦淮河防線失守，南京便孤立無援。地理格局決定了其政權(quán)往往帶有“防御性”“保守性”和“內(nèi)向性”，缺乏開拓天下的地緣優(yōu)勢。商業(yè)上的映射，也不甚幸運。筆者從20多歲開始研究三胞集團，經(jīng)過蘇寧、雨潤、三胞、豐盛、紅太陽等企業(yè)的興衰，媒體先后勾勒出一幅南京本土商業(yè)巨頭“其興也勃焉，其亡也忽焉”的圖景。這難道是巧合嗎？大家都錯了么？上述五家企業(yè)，從2000年至今，各領(lǐng)風(fēng)騷，一度都做過南京首富企業(yè)，都隕落了。百億規(guī)模企業(yè)是很不容易衰敗的，但南京頭名企業(yè)隕落速度遠(yuǎn)超同行，大大超過全國百億規(guī)上企業(yè)敗落速度和比例。我概括為南京巨頭“速成速敗”模式：企業(yè)都不是在緩慢衰退，而是在巔峰后的三到五年內(nèi)急速墜落?？勺鲋袊赘唬暇┦赘蛔霾坏?，幾成魔咒。二、城市性格：從能量本位到資本運作的可怕慣性傳統(tǒng)學(xué)說中，將“地形論”與王朝壽命掛鉤最透徹的古籍是《人子須知》，作者為明代學(xué)者徐善繼、徐善述?！度俗禹氈ふ摰鄱肌烽_篇即點明主旨：“予嘗稽諸歷代建都之地，得正龍之所鐘而合天星之垣局者，則傳代多，歷年久；非其正龍而不合星垣者，則皆隨建隨滅?！蔽铱疾鞖v代建都的地方，凡是得到正龍的氣脈凝聚、并且與天上的星垣格局相吻合的，那么傳代就多、統(tǒng)治年數(shù)就長久；如果不是正龍、也不符合星垣格局的，就都是建起來不久就滅亡了。拋開龍、星座影響的觀點，我們從經(jīng)濟學(xué)和實踐論來考察，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律（正道、周期），正確部署企業(yè)戰(zhàn)略，面對風(fēng)險和機遇均衡考慮，有所作為又不冒進(jìn)，企業(yè)才能成功克服周期律。否則，大多數(shù)企業(yè)以及中國企業(yè)家的經(jīng)濟壽命，也就是20多年。南京作為長期的政治中心（哪怕是區(qū)域性的）和科教重鎮(zhèn)，城市文化中有著濃厚的體制內(nèi)色彩。大政府大包大攬，力圖塑造自己的核心產(chǎn)業(yè)。這種氛圍在改革開放初期的長三角地區(qū)，是比比皆是，也深刻影響了其商業(yè)精英的行為模式。在祝義財、張近東等人的發(fā)家史上，都能看到深度參與國企改制、獲取政府資源支持的痕跡。南京作為老工業(yè)基地，在“國退民進(jìn)”時期提供了大量低成本收購國企的機會。這種模式在初期是快速做大的捷徑，但也讓企業(yè)習(xí)慣了“與政策深度綁定”的增長路徑。一旦政策轉(zhuǎn)向（如去杠桿、環(huán)保整治），或政府支持的鏈條斷裂，企業(yè)便陷入被動。這些首富企業(yè)的共性在于：起家于一個細(xì)分領(lǐng)域的壟斷，如蘇寧的空調(diào)、雨潤的低溫肉、宏圖三胞的IT賣場、紅太陽的農(nóng)藥，然后迅速轉(zhuǎn)向資本運作與多元化。更像是“資本整合者”而非“技術(shù)創(chuàng)新者”。三、雨潤八年墜落：二十口鍋三個蓋張近東案例爛了大街了，我們來說雨潤及其創(chuàng)始人祝義財。他1964年生于安徽桐城貧寒農(nóng)家。1993年，28歲的祝義財轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，創(chuàng)立雨潤，切入當(dāng)時國內(nèi)幾乎空白的低溫肉制品市場。此后10年，以“蛇吞象”之勢收購了25家瀕臨破產(chǎn)的國企。1996年，祝義財率500萬注冊資本金的南京雨潤，吞并總資產(chǎn)7000萬的南京罐頭廠。開創(chuàng)了江蘇省民企并購國企第一案，在全國范圍也是最早的并購案之一。祝義財后來回憶說，當(dāng)時沒有人相信他能成功，銀行不給貸款，罐頭廠的工人舉著橫幅反對，甚至有人在廠門口搭靈堂詛咒他。他最終還是頂住了壓力，花了四個月時間完成了改造。此后雨潤迅速擴張。到2005年雨潤食品港股上市，他身家飆至30億元，加冕江蘇省首富（肯定也是南京首富）。從0到首富，只用了不到12年。此后，他進(jìn)軍房地產(chǎn)（2002年成立地華地產(chǎn)）、入主中央商場（2009年成實控人），雨潤版圖膨脹至食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融、建筑七大產(chǎn)業(yè)，2012年集團營收突破千億。巔峰時，祝義財個人財富315億元（2014年胡潤榜）。但他的“豬肉帝國”從2012年以后就節(jié)節(jié)敗退，深受房地產(chǎn)拖累，墜落周期是八年。真正出事是2015年。雨潤已在全國布局60多個地產(chǎn)項目，總投資超600億元。祝義財瘋狂抽調(diào)集團現(xiàn)金。別人是“十個鍋九個蓋”的游戲，他是“二十口鍋只有三個蓋”。從出事到資金鏈斷裂，只用了幾個月。出版于2005年的《影響南京民營企業(yè)生命周期的因素分析》（《南京社會科學(xué)》2005年增刊 S1期），三位作者梁琦、王太余、吳崇都是南京大學(xué)的。其中王太余是直接研究南京民企生命周期問題的核心學(xué)者。這篇文章卡在了雨潤巔峰的前幾個月，具有深刻的批判色彩——制約南京民營企業(yè)生命周期的，不僅是資金與市場，更是深層的地域文化因素。南京作為六朝古都，“穩(wěn)重求安”的文化心理在一定程度上抑制了企業(yè)家的創(chuàng)新沖動與冒險精神。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入快速擴張期，這種文化的“剎車效應(yīng)”與外部的融資困境疊加，極易導(dǎo)致企業(yè)在產(chǎn)業(yè)更迭的關(guān)口掉隊，從而縮短其生命周期。四、賣地誘惑：傳統(tǒng)財政與重化工的路徑搖擺南京的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，長期以來偏重于重化工業(yè)（石化、鋼鐵、汽車）和傳統(tǒng)商貿(mào)。這種產(chǎn)業(yè)基因塑造了本土企業(yè)的形態(tài)。蘇寧、三胞的崛起，依托的是中國家電、IT產(chǎn)品從“短缺”到“普及”的黃金時代，其核心能力是線下渠道的快速復(fù)制和價格戰(zhàn)。但當(dāng)商業(yè)邏輯從“渠道為王”轉(zhuǎn)向“用戶為王”時，它們試圖通過收購（家樂福、萬達(dá)百貨、福來德）來“購買”時間和能力，結(jié)果卻背上沉重包袱。這是傳統(tǒng)商貿(mào)城市在數(shù)字經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)型遲滯的典型案例。紅太陽集團代表的是南京另一大產(chǎn)業(yè)基因——重化工。這類企業(yè)受政策周期、環(huán)保周期影響極大。當(dāng)國家產(chǎn)業(yè)政策從“追求規(guī)模”轉(zhuǎn)向“綠色發(fā)展”時，過去積累的產(chǎn)能優(yōu)勢瞬間轉(zhuǎn)化為合規(guī)成本與關(guān)停風(fēng)險。這里還要談一下南京特殊的層級角色。江蘇“十三太?！比际嵌壺斦?，也就是一部分上交中央，一部分自己用，不需要向省里交稅。省會南京因此就成為了全國最弱勢的省會城市。南京統(tǒng)計公布的2025年1到2月固定資產(chǎn)投資，同比2024年繼續(xù)下降7.5%。（南京市統(tǒng)計局官網(wǎng)原文：https://tjj.nanjing.gov.cn/tjxx/202503/t20250326_5104231.html）固定資產(chǎn)投資連續(xù)三年都是下降的。經(jīng)濟的本質(zhì)就是投資驅(qū)動，沒有投資就沒有一切。2014年之后，南京展開了一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的環(huán)保運動。標(biāo)志性文件是南京于2014年4月30日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)四大片區(qū)工業(yè)布局調(diào)整的決定》，也就是驅(qū)趕四大工業(yè)區(qū)里面的工業(yè)企業(yè)，試圖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。石化產(chǎn)業(yè)因此遭遇重創(chuàng)，紛紛被驅(qū)趕、被關(guān)停，即使連金陵石化這樣的國企也不能幸免，整個石化產(chǎn)業(yè)鏈哀鴻遍野。同時期，南京財政偏向了賣地，房地產(chǎn)比工業(yè)爽多了。2012年南京的商品房銷量就達(dá)到901萬平米。這個時候南京的土地財政依賴度還不算特別高，36.9%。接下來就是一個瘋狂的年代。2013年南京的商品房銷量就超過1000萬平米，并持續(xù)到2021年。土地財政依賴度達(dá)到了51.5%，這也意味著賣地的收入超過了公共預(yù)算收入，也就是超過了稅收。辛辛苦苦與周邊地市競爭，也競爭不過蘇錫常，房地產(chǎn)賣地居然就此成為了南京最大的優(yōu)勢。商業(yè)巨頭們都在賭，與經(jīng)濟大節(jié)奏共進(jìn)退。哪里知道他們都是土地財政周期的犧牲品。五、“短命”深層原因：沒有形成現(xiàn)代企業(yè)家階層放在更長歷史維度看，南京商業(yè)精英的“短命”，或許與這座城市未能形成真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)家階層有關(guān)。第一代創(chuàng)業(yè)者，如張近東、祝義財、袁亞非、季昌群、楊壽海，都是草根出身、白手起家。他們有著驚人的商業(yè)嗅覺和冒險精神，但在企業(yè)達(dá)到百億、千億規(guī)模后，未能建立起現(xiàn)代治理結(jié)構(gòu)。家族控股、個人決策、政商人脈成為管理核心，而非制度與創(chuàng)新，沒法與高風(fēng)險對沖。首富企業(yè)從輝煌到危機，有一條清晰的時間線：2012至2018年左右的激進(jìn)擴張期，與2018年后金融去杠桿、房地產(chǎn)調(diào)控的收緊期高度重合。袁亞非的“10倍杠桿”模式、季昌群的“資本換股”游戲、張近東對恒大200億的戰(zhàn)略投資（業(yè)內(nèi)傳“恒大倒下拖死蘇寧”一說），本質(zhì)上都是高杠桿下的“賭國運”。賭，已成蘇北企業(yè)家常態(tài)。在流動性寬松的年代，這種模式能制造出驚人的市值神話；一旦資金面收緊，債務(wù)鏈迅速斷裂。企業(yè)傾向于通過非銀金融、表外融資、交叉持股等方式進(jìn)行“體內(nèi)循環(huán)”。雨潤控股利安人壽、三胞參股多家金融機構(gòu)，這種產(chǎn)融結(jié)合本意是解決資金問題，最終卻加劇了風(fēng)險的傳染。當(dāng)一家企業(yè)同時涉足地產(chǎn)、零售、金融、體育，風(fēng)險不再是單一行業(yè)的，而是系統(tǒng)性崩潰。南京商業(yè)“短命王朝”的現(xiàn)象，既是城市歷史地理的某種宿命，更是中國經(jīng)濟特定發(fā)展階段的注腳。在改革開放的前三十年，依靠資源整合、政策紅利、規(guī)模擴張和杠桿運作，一批“梟雄式”企業(yè)家迅速登頂。而當(dāng)經(jīng)濟從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，從“膽大者贏”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新者勝”時，那些未能完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)，便集體面臨著“清零”的結(jié)局。張近東“回到解放前”，祝義財一度失去自由，袁亞非深陷債務(wù)泥潭，季昌群遠(yuǎn)走海外，楊壽海面臨重整……這不是南京獨有的故事，在溫州、在山西、在東北，都有類似的敘事。但南京之所以顯得怪異，是因為它的政治歷史與商業(yè)命運形成了驚人的互文——這座城市似乎總是擅長孕育“開局即巔峰”的傳奇，卻難以讓傳奇跨越代際、基業(yè)長青。歷史的吊詭，給南京以厚重的積淀，卻又總在時代的關(guān)口，考驗這座城市的自我革新。六、結(jié)語：祝福金陵南京有著2600多年的建城史。她無數(shù)次從戰(zhàn)亂之中走出來，從廢墟之中重建起來。2024年南京GDP已經(jīng)排進(jìn)全國前十，南京實力依然雄厚。目前南京正在搶抓機器人產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇，全力以赴打造機器人之城。相信名城在這輪人工智能浪潮中，必將有所創(chuàng)新，快速崛起。七、魔咒：存續(xù)基本不超過30年，巔峰到危機14年內(nèi)本文的先導(dǎo)版本在平臺發(fā)出后，我在后臺收到一封云南網(wǎng)友的來信。此網(wǎng)友熟稔民國歷史，來信指出南京首富的隕落期與歷史暗合。1927年4月18日，蔣介石在南京成立國民政府，宣告“奠都南京”。1949年4月23日，解放軍攻占南京，標(biāo)志著國民黨政權(quán)在大陸統(tǒng)治結(jié)束。兩個時間間隔，22年零5天。扣去抗戰(zhàn)淪陷時間，國民黨政權(quán)實際在南京定都14年3個月零8天。五大首富企業(yè)，從巔峰到危機爆發(fā)，都在這個時間內(nèi)：雨潤：13年，2012年銷售破千億，2015年負(fù)債超千億；三胞：5年，2017年總資產(chǎn)破千億，2022年正式破產(chǎn)重組；蘇寧：6年，2019年營收2692億，2025年負(fù)債約3000億；紅太陽：7年，2015年營收超500億，2022年破產(chǎn)重組；豐盛：7年，2018年入圍中國民企500強，2025年大規(guī)模債務(wù)訴訟。從存續(xù)時間看，1919年國民黨成立，到1949年撤離大陸，共是30年時間。五大企業(yè)存續(xù)時間都沒有超過30年：雨潤22年（1993-2015年）、三胞25年（1993-2018年）、蘇寧30年（1990-2020年）、紅太陽30年（1989-2019年）、豐盛16年（2002-2018年）。寧隕落：南京不僅是政治的短命王朝，也是商業(yè)首富們的短命王朝

一、地理宿命：地理形勢的防御與內(nèi)卷

從蘇寧張近東家族隕落來分析一座城市的產(chǎn)業(yè)命運。

南京，學(xué)說無法理清楚的一座城。

地處長江下游，鐘山龍蟠，石頭虎踞，既有長江天險，又有丘陵環(huán)抱，自古以來被視為“帝王宅基”。

但這種地理特征帶來一個悖論，被歷史周期律多次驗證：

作為偏安政權(quán)的都城，它是絕佳的防御堡壘；

作為統(tǒng)一帝國的中心，它卻缺乏戰(zhàn)略縱深。

定都南京的政權(quán)，大多是在北方被擊敗后南遷的“偏安政權(quán)”。其政治邏輯是“守江必守淮”，但一旦淮河防線失守，南京便孤立無援。

地理格局決定了其政權(quán)往往帶有“防御性”“保守性”和“內(nèi)向性”，缺乏開拓天下的地緣優(yōu)勢。

商業(yè)上的映射，也不甚幸運。

筆者從20多歲開始研究三胞集團，經(jīng)過蘇寧、雨潤、三胞、豐盛、紅太陽等企業(yè)的興衰，媒體先后勾勒出一幅南京本土商業(yè)巨頭“其興也勃焉，其亡也忽焉”的圖景。

這難道是巧合嗎？大家都錯了么？

上述五家企業(yè)，從2000年至今，各領(lǐng)風(fēng)騷，一度都做過南京首富企業(yè)，都隕落了。

百億規(guī)模企業(yè)是很不容易衰敗的，但南京頭名企業(yè)隕落速度遠(yuǎn)超同行，大大超過全國百億規(guī)上企業(yè)敗落速度和比例。

我概括為南京巨頭“速成速敗”模式：

企業(yè)都不是在緩慢衰退，而是在巔峰后的三到五年內(nèi)急速墜落。

可做中國首富，但南京首富做不得，幾成魔咒。

二、城市性格：從能量本位到資本運作的可怕慣性

傳統(tǒng)學(xué)說中，將“地形論”與王朝壽命掛鉤最透徹的古籍是《人子須知》，作者為明代學(xué)者徐善繼、徐善述。

《人子須知·論帝都》開篇即點明主旨：

“予嘗稽諸歷代建都之地，得正龍之所鐘而合天星之垣局者，則傳代多，歷年久；非其正龍而不合星垣者，則皆隨建隨滅?！?/p>

我考察歷代建都的地方，凡是得到正龍的氣脈凝聚、并且與天上的星垣格局相吻合的，那么傳代就多、統(tǒng)治年數(shù)就長久；

如果不是正龍、也不符合星垣格局的，就都是建起來不久就滅亡了。

拋開龍、星座影響的觀點，我們從經(jīng)濟學(xué)和實踐論來考察，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律（正道、周期），正確部署企業(yè)戰(zhàn)略，面對風(fēng)險和機遇均衡考慮，有所作為又不冒進(jìn)，企業(yè)才能成功克服周期律。

否則，大多數(shù)企業(yè)以及中國企業(yè)家的經(jīng)濟壽命，也就是20多年。

南京作為長期的政治中心（哪怕是區(qū)域性的）和科教重鎮(zhèn)，城市文化中有著濃厚的體制內(nèi)色彩。

大政府大包大攬，力圖塑造自己的核心產(chǎn)業(yè)。

這種氛圍在改革開放初期的長三角地區(qū)，是比比皆是，也深刻影響了其商業(yè)精英的行為模式。

在祝義財、張近東等人的發(fā)家史上，都能看到深度參與國企改制、獲取政府資源支持的痕跡。

南京作為老工業(yè)基地，在“國退民進(jìn)”時期提供了大量低成本收購國企的機會。這種模式在初期是快速做大的捷徑，但也讓企業(yè)習(xí)慣了“與政策深度綁定”的增長路徑。

一旦政策轉(zhuǎn)向（如去杠桿、環(huán)保整治），或政府支持的鏈條斷裂，企業(yè)便陷入被動。

這些首富企業(yè)的共性在于：

起家于一個細(xì)分領(lǐng)域的壟斷，如蘇寧的空調(diào)、雨潤的低溫肉、宏圖三胞的IT賣場、紅太陽的農(nóng)藥，然后迅速轉(zhuǎn)向資本運作與多元化。

更像是“資本整合者”而非“技術(shù)創(chuàng)新者”。

三、雨潤八年墜落：二十口鍋三個蓋

張近東案例爛了大街了，我們來說雨潤及其創(chuàng)始人祝義財。

他1964年生于安徽桐城貧寒農(nóng)家。

1993年，28歲的祝義財轉(zhuǎn)戰(zhàn)南京，創(chuàng)立雨潤，切入當(dāng)時國內(nèi)幾乎空白的低溫肉制品市場。

此后10年，以“蛇吞象”之勢收購了25家瀕臨破產(chǎn)的國企。

1996年，祝義財率500萬注冊資本金的南京雨潤，吞并總資產(chǎn)7000萬的南京罐頭廠。

開創(chuàng)了江蘇省民企并購國企第一案，在全國范圍也是最早的并購案之一。

祝義財后來回憶說，當(dāng)時沒有人相信他能成功，銀行不給貸款，罐頭廠的工人舉著橫幅反對，甚至有人在廠門口搭靈堂詛咒他。

他最終還是頂住了壓力，花了四個月時間完成了改造。

此后雨潤迅速擴張。

到2005年雨潤食品港股上市，他身家飆至30億元，加冕江蘇省首富（肯定也是南京首富）。

從0到首富，只用了不到12年。

此后，他進(jìn)軍房地產(chǎn)（2002年成立地華地產(chǎn)）、入主中央商場（2009年成實控人），雨潤版圖膨脹至食品、地產(chǎn)、商業(yè)、物流、旅游、金融、建筑七大產(chǎn)業(yè)，2012年集團營收突破千億。

巔峰時，祝義財個人財富315億元（2014年胡潤榜）。但他的“豬肉帝國”從2012年以后就節(jié)節(jié)敗退，深受房地產(chǎn)拖累，墜落周期是八年。

真正出事是2015年。

雨潤已在全國布局60多個地產(chǎn)項目，總投資超600億元。祝義財瘋狂抽調(diào)集團現(xiàn)金。別人是“十個鍋九個蓋”的游戲，他是“二十口鍋只有三個蓋”。

從出事到資金鏈斷裂，只用了幾個月。

出版于2005年的《影響南京民營企業(yè)生命周期的因素分析》（《南京社會科學(xué)》2005年增刊 S1期），三位作者梁琦、王太余、吳崇都是南京大學(xué)的。

其中王太余是直接研究南京民企生命周期問題的核心學(xué)者。

這篇文章卡在了雨潤巔峰的前幾個月，具有深刻的批判色彩——

制約南京民營企業(yè)生命周期的，不僅是資金與市場，更是深層的地域文化因素。南京作為六朝古都，“穩(wěn)重求安”的文化心理在一定程度上抑制了企業(yè)家的創(chuàng)新沖動與冒險精神。

當(dāng)企業(yè)進(jìn)入快速擴張期，這種文化的“剎車效應(yīng)”與外部的融資困境疊加，極易導(dǎo)致企業(yè)在產(chǎn)業(yè)更迭的關(guān)口掉隊，從而縮短其生命周期。

四、賣地誘惑：傳統(tǒng)財政與重化工的路徑搖擺

南京的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，長期以來偏重于重化工業(yè)（石化、鋼鐵、汽車）和傳統(tǒng)商貿(mào)。

這種產(chǎn)業(yè)基因塑造了本土企業(yè)的形態(tài)。

蘇寧、三胞的崛起，依托的是中國家電、IT產(chǎn)品從“短缺”到“普及”的黃金時代，其核心能力是線下渠道的快速復(fù)制和價格戰(zhàn)。

但當(dāng)商業(yè)邏輯從“渠道為王”轉(zhuǎn)向“用戶為王”時，它們試圖通過收購（家樂福、萬達(dá)百貨、福來德）來“購買”時間和能力，結(jié)果卻背上沉重包袱。

這是傳統(tǒng)商貿(mào)城市在數(shù)字經(jīng)濟時代轉(zhuǎn)型遲滯的典型案例。

紅太陽集團代表的是南京另一大產(chǎn)業(yè)基因——重化工。

這類企業(yè)受政策周期、環(huán)保周期影響極大。當(dāng)國家產(chǎn)業(yè)政策從“追求規(guī)模”轉(zhuǎn)向“綠色發(fā)展”時，過去積累的產(chǎn)能優(yōu)勢瞬間轉(zhuǎn)化為合規(guī)成本與關(guān)停風(fēng)險。

這里還要談一下南京特殊的層級角色。

江蘇“十三太保”全都是二級財政，也就是一部分上交中央，一部分自己用，不需要向省里交稅。

省會南京因此就成為了全國最弱勢的省會城市。

南京統(tǒng)計公布的2025年1到2月固定資產(chǎn)投資，同比2024年繼續(xù)下降7.5%。（南京市統(tǒng)計局官網(wǎng)原文：https://tjj.nanjing.gov.cn/tjxx/202503/t20250326_5104231.html）

固定資產(chǎn)投資連續(xù)三年都是下降的。經(jīng)濟的本質(zhì)就是投資驅(qū)動，沒有投資就沒有一切。

2014年之后，南京展開了一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的環(huán)保運動。

標(biāo)志性文件是南京于2014年4月30日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)四大片區(qū)工業(yè)布局調(diào)整的決定》，也就是驅(qū)趕四大工業(yè)區(qū)里面的工業(yè)企業(yè)，試圖產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

石化產(chǎn)業(yè)因此遭遇重創(chuàng)，紛紛被驅(qū)趕、被關(guān)停，即使連金陵石化這樣的國企也不能幸免，整個石化產(chǎn)業(yè)鏈哀鴻遍野。

同時期，南京財政偏向了賣地，房地產(chǎn)比工業(yè)爽多了。

2012年南京的商品房銷量就達(dá)到901萬平米。這個時候南京的土地財政依賴度還不算特別高，36.9%。

接下來就是一個瘋狂的年代。

2013年南京的商品房銷量就超過1000萬平米，并持續(xù)到2021年。土地財政依賴度達(dá)到了51.5%，這也意味著賣地的收入超過了公共預(yù)算收入，也就是超過了稅收。

辛辛苦苦與周邊地市競爭，也競爭不過蘇錫常，房地產(chǎn)賣地居然就此成為了南京最大的優(yōu)勢。

商業(yè)巨頭們都在賭，與經(jīng)濟大節(jié)奏共進(jìn)退。

哪里知道他們都是土地財政周期的犧牲品。

五、“短命”深層原因：沒有形成現(xiàn)代企業(yè)家階層

放在更長歷史維度看，南京商業(yè)精英的“短命”，或許與這座城市未能形成真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)家階層有關(guān)。

第一代創(chuàng)業(yè)者，如張近東、祝義財、袁亞非、季昌群、楊壽海，都是草根出身、白手起家。

他們有著驚人的商業(yè)嗅覺和冒險精神，但在企業(yè)達(dá)到百億、千億規(guī)模后，未能建立起現(xiàn)代治理結(jié)構(gòu)。家族控股、個人決策、政商人脈成為管理核心，而非制度與創(chuàng)新，沒法與高風(fēng)險對沖。

首富企業(yè)從輝煌到危機，有一條清晰的時間線：

2012至2018年左右的激進(jìn)擴張期，與2018年后金融去杠桿、房地產(chǎn)調(diào)控的收緊期高度重合。

袁亞非的“10倍杠桿”模式、季昌群的“資本換股”游戲、張近東對恒大200億的戰(zhàn)略投資（業(yè)內(nèi)傳“恒大倒下拖死蘇寧”一說），本質(zhì)上都是高杠桿下的“賭國運”。

賭，已成蘇北企業(yè)家常態(tài)。

在流動性寬松的年代，這種模式能制造出驚人的市值神話；一旦資金面收緊，債務(wù)鏈迅速斷裂。

企業(yè)傾向于通過非銀金融、表外融資、交叉持股等方式進(jìn)行“體內(nèi)循環(huán)”。

雨潤控股利安人壽、三胞參股多家金融機構(gòu)，這種產(chǎn)融結(jié)合本意是解決資金問題，最終卻加劇了風(fēng)險的傳染。當(dāng)一家企業(yè)同時涉足地產(chǎn)、零售、金融、體育，風(fēng)險不再是單一行業(yè)的，而是系統(tǒng)性崩潰。

南京商業(yè)“短命王朝”的現(xiàn)象，既是城市歷史地理的某種宿命，更是中國經(jīng)濟特定發(fā)展階段的注腳。

在改革開放的前三十年，依靠資源整合、政策紅利、規(guī)模擴張和杠桿運作，一批“梟雄式”企業(yè)家迅速登頂。

而當(dāng)經(jīng)濟從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量，從“膽大者贏”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新者勝”時，那些未能完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)，便集體面臨著“清零”的結(jié)局。

張近東“回到解放前”，祝義財一度失去自由，袁亞非深陷債務(wù)泥潭，季昌群遠(yuǎn)走海外，楊壽海面臨重整……

這不是南京獨有的故事，在溫州、在山西、在東北，都有類似的敘事。

但南京之所以顯得怪異，是因為它的政治歷史與商業(yè)命運形成了驚人的互文——這座城市似乎總是擅長孕育“開局即巔峰”的傳奇，卻難以讓傳奇跨越代際、基業(yè)長青。

歷史的吊詭，給南京以厚重的積淀，卻又總在時代的關(guān)口，考驗這座城市的自我革新。

六、結(jié)語：祝福金陵

南京有著2600多年的建城史。

她無數(shù)次從戰(zhàn)亂之中走出來，從廢墟之中重建起來。

2024年南京GDP已經(jīng)排進(jìn)全國前十，南京實力依然雄厚。目前南京正在搶抓機器人產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇，全力以赴打造機器人之城。

相信名城在這輪人工智能浪潮中，必將有所創(chuàng)新，快速崛起。

七、魔咒：存續(xù)基本不超過30年，巔峰到危機14年內(nèi)

本文的先導(dǎo)版本在平臺發(fā)出后，我在后臺收到一封云南網(wǎng)友的來信。

此網(wǎng)友熟稔民國歷史，來信指出南京首富的隕落期與歷史暗合。

1927年4月18日，蔣介石在南京成立國民政府，宣告“奠都南京”。

1949年4月23日，解放軍攻占南京，標(biāo)志著國民黨政權(quán)在大陸統(tǒng)治結(jié)束。

兩個時間間隔，22年零5天。

扣去抗戰(zhàn)淪陷時間，國民黨政權(quán)實際在南京定都14年3個月零8天。

五大首富企業(yè)，從巔峰到危機爆發(fā)，都在這個時間內(nèi)：

雨潤：13年，2012年銷售破千億，2015年負(fù)債超千億；

三胞：5年，2017年總資產(chǎn)破千億，2022年正式破產(chǎn)重組；

蘇寧：6年，2019年營收2692億，2025年負(fù)債約3000億；

紅太陽：7年，2015年營收超500億，2022年破產(chǎn)重組；

豐盛：7年，2018年入圍中國民企500強，2025年大規(guī)模債務(wù)訴訟。

從存續(xù)時間看，1919年國民黨成立，到1949年撤離大陸，共是30年時間。

五大企業(yè)存續(xù)時間都沒有超過30年：

雨潤22年（1993-2015年）、三胞25年（1993-2018年）、蘇寧30年（1990-2020年）、紅太陽30年（1989-2019年）、豐盛16年（2002-2018年）。