樓市最重要的拐點，終于出現！

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最近的樓市，被小陽春瘋狂刷屏。

然而，自從樓市開始下行以來，年年都有小陽春，然后呢？

有人說： 這次不一樣。

這次香港、上海、深圳成交量迅猛增長，市場癲狂到保安向買房人噴辣椒水……

可是，2024年的香港撤辣后，不也有個短暫的小陽春；去年的上海不也是成交量頻繁創(chuàng)多年來的新高，動輒單日二手房成交破千套；

因此，如果從成交量、創(chuàng)新高、一線銷售市場的情況來分析此次小陽春，壓根就沒分析到點子上。

今年小陽春的真正意義在于，出現了庫存的拐點！

根據國家統(tǒng)計局的最新數據， 截至3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%， 自2021年7月 以來 全國商品房待售面積同比首次下降。

回顧一下歷史——

2011年-2015年，我們經歷了庫存不斷創(chuàng)新高，房價持續(xù)下降的低谷期。

那些年最慘的城市，叫做溫州。

市區(qū)房價從3萬 /㎡跌到1.5萬/㎡，豪宅盤從8萬/㎡直接膝蓋斬至3萬/㎡，跌幅超60%，民間爆發(fā)了大規(guī)模的斷供潮。

那些年的二三四線城市，普遍出現了房價20-30%的回調。

直至2016年下半年，市場行情陡然轉變。

深圳半年內，多個小區(qū)實現房價翻倍；合肥政務區(qū)從8000元/㎡漲到2萬/㎡，南京河西從2萬漲到4萬，各個售樓部凌晨排隊，先買號再買房。

三四線城市的房價，也迅速跳漲。

自此之后的2017年-2021年，房地產市場進入了一段歷史上從未有過的長牛時期。

而那個歷史性拐點的2016年，正是庫存下降的開端！

2021年-2025年，房地產庫存走勢與2011年-2015年近乎相同。

2026年與2016年一樣，迎來了久違的房地產待售面積同比下降，房地產庫存量終于開始轉向！

歷史總是驚人的相似，我們似乎又站在歷史性拐點上！

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別看0.1%的下降幅度小，因為這只是全國的平均數據。

聚焦CRIC統(tǒng)計的44城數據， 截至2026年3月末該指標降至2.77億平方米的階段性低位， 環(huán)比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來的庫存峰值累計回落16.9% 。

庫存收縮趨勢 非常 明確。

——圖源丁祖昱評樓市

咱們再來分城市能級，來看市場的庫存情況表現。這里有我統(tǒng)計的具有代表性的10大城市的數據 （數據來源各城市統(tǒng)計局、住建局、克爾瑞、中指研究院）。

我們可以對以下數據做個分析：

一二線城市的去庫存通道，早在2023年就開始。

不論是北上廣深四個一線城市，還是杭州南京等二線城市，都在2023年的時候，新房待售面積就已經下降。

這主要是得益于土地供應的收縮。

以2023年的土地出讓情況為例， 一二線土地成交面積同比下降25% （數據來源中指）。

一二線城市的庫存量，又回到了2021年。

經歷五年的陣痛期，我們新房待售面積又來到了一個歷史相對的低點。

你看上海深圳的待售新房面積，與2021年相比，僅多了十來萬方， 按照套均100方計算，就相差一兩千套房子。

只要成交量稍微動一動，這一兩千套的差距瞬間就能被市場吞掉。

這一次是整個大盤的企穩(wěn)。

從一二線城市來看，你能感知到的就一個字“穩(wěn)”。

北京、上海、深圳近5年的庫存量都控制得很好，庫存量走勢幾乎就是一條平穩(wěn)的直線；二線城市如杭州、成都、鄭州在前兩年的庫存上升期之后，迅速地下降。

正如前文所說，一二線城市的庫存從2023年就開始下降，一二線城市2023年就開始企穩(wěn)了。

那么，為啥是2026年才迎來全國庫存的首次下降？

再跟大家說一組關鍵數據——

二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環(huán)比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。

三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環(huán)比、同比分別降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6% 。

三四線城市，才是本次企穩(wěn)的關鍵。

所以，為什么說本次的小陽春不一樣？

一方面一二線的帶頭大哥越來越穩(wěn)，庫存水平回落到健康水平。

更關鍵的是 三四線城市的庫存量下降，推動大盤整體企穩(wěn)。

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同樣的邏輯，咱們放到二手房市場再過一遍。

一二線城市的二手市場的掛牌量走勢的拐點出現得非常清晰 （數據來源各城市貝殼、鏈家、中介協會、中指、克爾瑞）。

自2021年以來，一二線城市的二手房掛牌量都在上漲，而在 今年一季度末二手房掛牌量清一色呈現下降的趨勢。

咱們以深圳為例——

自2021年開始，深圳每年3月份的二手房掛牌量均在上升，而在2026年3月份掛牌量首次出現同比下降，降幅達1%。

持續(xù)四年的惡性循環(huán)，終于結束。

再來看看上海——

根據 頭部中介掛牌數據顯示 ， 三月底，上海二手房掛牌量為8.9萬套， 截至4月中旬，掛牌量約8.1萬套， 周度掛牌量連續(xù)5周穩(wěn) 定 在8.1萬套，并呈現回落態(tài)勢。

網上房地產公布的全市二手房掛牌“筆數”（含一房多掛） ， 也呈現下降趨勢。

截至4月22日， 二手房總掛牌筆數32.1萬筆，比3月下降約8000筆，比去年同期少1.65萬筆，去化周期也在同步縮短。

所以，這次小陽春真正不同在哪里？

還是庫存的拐點。

往年的小陽春，走到四月份基本就沒有音訊了。

因為隨著成交量的上升，二手房掛牌也越來越多。

房東們都趁著小陽春，著急出貨呢。

而今年的小陽春，本質上是供求關系正在發(fā)生變化。

只有明白了這一點，你才能看懂當前市場的變化——

張江某房源原掛牌價700多萬，清明節(jié)前突然漲價50萬；郊區(qū)一套不足100㎡的老公房，前一晚談好200萬，次日房東漲至205萬；普陀區(qū)某老破小房源，房東在購房者準備議價前搶先漲價15萬。

2026年3月上海二手房價環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)兩月上漲 ，終結了此前長達33個月的下跌趨勢 。

深圳：

福田香蜜湖的香域中央花園一套法拍房， 以溢價123%成交，成交單價高達16.48萬元/㎡ 。

香蜜湖1號、水榭花都、深業(yè)中城、寶中壹方中心等標桿樓盤，成交價格較去年均有明顯漲幅 ， 個別 戶型 甚至漲幅超幾百萬。

整體來看， 深圳中原研究中心監(jiān)測的90個重點片區(qū)中， 4月份業(yè)主報價上漲的片區(qū)達到了25個。

西北旺百旺茉莉園一套1月份成交價705萬的房源在近期以722萬重新賣出。海淀北、望京 的成交價正在進一步抬升。

3月 份 ， 北京二手房價格指數環(huán)比微漲，漲幅為0.79% 。

手握真金白銀的買房人，正在迫不及待地下場！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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