物業撤場考驗下的社區治理答卷

小區好不好，物業見分曉。

　　當前，我國住房發展已從“有沒有”轉向“好不好”的新階段。這一轉變的關鍵環節，在于尊重市場規律，發揮基層群眾自治制度優勢，依托小區物業服務團隊，提升管理服務水平。

　　曾經，業主們為“趕不走、換不掉”的物業公司頭痛不已；如今，局面正在逆轉，物業公司開始主動撤離。中指研究院《2024—2025年中國物業服務企業發展報告》的數據顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。2025年1月至9月，全國公開物業撤場案例達120起，同比翻番。

　　物業撤場，小區失管，垃圾無人清運，電梯無人維護。一幕幕看似偶然的“撂挑子”，背后究竟隱藏著怎樣的深層治理邏輯？當物業公司一紙函件告別小區，留下的不只是空蕩蕩的門衛崗亭，更是一道亟待破解的基層治理命題。

　　撤場背后：

　　算不清的經濟賬

　　“六年相伴，感恩同行。”2025年底，武漢華發越秀悅府小區物業公告欄上的溫情話語，未能遮掩公告背后的冷峻現實：因經營持續虧損，合同到期后不再續約。

　　這并非孤例。專業研究機構克而瑞物管的統計數據更為直觀：2025年物業撤場項目達173個，主動撤出比例高達64.7%，因解聘導致的“強制退出”比例為10.7%；其中第三、四季度合計130個,占全年七成以上。更引人關注的是，從城市維度來看，2025年的撤場案例在區域分布上呈現出一定的集中性，主要分布于蘇州、重慶、武漢、成都等城市，新一線城市撤場案例相對集中。

　　“我們不是不想服務好，是真的算不過賬來。”一位曾負責多個住宅項目的物業負責人算了一筆細賬：一個中等規模小區，電梯維保、消防年檢、保潔綠化、安保巡邏等硬性支出逐年遞增，僅人工成本年均漲幅就達5%至8%；而物業費標準多年未調整，每平方米一元左右的收費，連支付一線保潔員工資都捉襟見肘。

　　然而，物業撤離后的小區，發展軌跡不盡相同。

　　華發越秀悅府在原物業撤場后，由武漢城建集團所屬武漢城市服務集團承接服務，并首創“睦鄰陽光”服務模式。該模式以“陽光信任、財務透明”為核心，建立規范化酬金制服務機制，物業公司按約定比例或固定金額獲取酬金，其余物業費歸全體業主共有，資金使用、結余全程公開透明，有效提升小區治理水平。

　　同一城市、同一行業，為何有的物業虧損離場，有的能迅速盤活局面？

　　中國社區發展協會會長陳越良對此有著深刻觀察：“物業企業集中撤場，表面是經營主體的理性收縮，實質是城市社區進入存量階段后，原有治理機制難以適配新需求的集中顯現。過去，物業服務依附于房地產開發擴張周期，重建設、輕治理的路徑依賴，掩蓋了諸多制度性欠賬。”

　　陳越良將矛盾歸結為三重治理邏輯錯位：一是定價僵化與成本市場化錯位，物業費調整難、成本持續上漲，導致“質價不符”；二是信息不對稱引發信任危機，缺乏透明公示與獨立監督，雙方互不認同；三是常態化協商機制缺位，物業偏重管理角色，業委會能力薄弱，黨組織牽頭的共治平臺尚未普及。

　　“當服務標準、公共空間使用等矛盾浮現時，缺乏規則框架內的緩沖渠道，分歧便迅速升級為撤場與失序的雙輸局面。”陳越良說，“這暴露出基層自治主體培育滯后、風險化解機制缺失的結構性短板。必須遵循市場規律，通過推進基層治理現代化逐一破解。”

　　信任重建：

　　陽光下的新契約

　　物業公司喊“虧大了”，業主抱怨“錢花冤了”。這組矛盾是物業撤場的核心誘因。解決之道，不在于誰的聲音更大，而在于規則是否透明、信任能否重建。

　　在四川省成都市青羊區西華門街24號院居住20多年的陳家群，曾一度想搬家。小區建成年代久遠，建筑及管網老化嚴重，屋頂漏水、墻面脫落、下水道堵塞等問題頻發。加之物業多次更迭，管理松散、保潔不到位，“臟亂差”成為小區常態。

　　“過去環境差，大家不愿繳費，收費率低，小區陷入‘服務差—繳費難—服務更差’的惡性循環，鄰里之間缺少交流，沒人愿意參與小區事務。”陳家群回憶。

　　轉機出現在2024年，西華門街24號院被列入青羊區老舊小區改造范圍。“經過充分征求意見，小區引入‘黨建引領+信托物業’模式。”西華門社區黨委書記胡紹琳介紹，社區黨委把方向，院委會代表業主行使監督權，物業以“信義”為準則設立公開賬戶，物業費收支每月公示，盈余滾存用于小區再投入。

　　“錢花在哪兒一目了然，大家繳費也心甘情愿。”陳家群說。半年內，小區物業費繳費率從不足60%升至92%，一年后穩定在95%以上，首次實現收支平衡且略有盈余。

　　環境改善只是起點，服務仍在延伸。社區黨支部建立“30分鐘響應”機制，獨居老人家中燈具損壞，只需一個電話，物業人員10分鐘內上門維修，修完后順手帶走垃圾；將代購、送藥、陪護就醫等“跑腿清單”貼在門衛室，已服務130余人次。有了制度保障，曾經的“糟心院”蝶變為“幸福里”，陳家群再也不提搬家。

　　千里之外的浙江省寧波市鄞州區晶華名園小區，業委會主任周艷玲也見證了小區從“爛攤子”到“示范點”的蛻變。幾年前，小區公共賬戶負債200萬元，停車位一位難求、倉庫租金缺乏規范管理，業主與物業之間也時常出現摩擦。

　　如今，小區車位規劃整齊，每月停車收入4萬余元，七成納入公共資金池；倉庫租賃明碼標價，不再“毛估估”。維修項目精打細算，屋頂鋼結構景觀維修，經多方比價、三輪競價，從百萬元壓至30萬元。節省資金全部用于小區改造，包括更新門禁、加裝監控、補植綠化等。

　　2025年1月，最后一筆債務還清，小區公共賬戶還結余100萬元。物業同步建立“30分鐘響應”維修機制和“雙評議”監督機制，每月公示收支明細。目前，小區物業費收繳率突破98%。

　　同樣引人關注的還有湖北省武漢慧民緣社區服務有限公司的實踐。這家公司專注承接老舊棄管小區。公司物企總經理李田驥坦言，接手的都是“硬骨頭”：電梯房物業費每平方米1元、步梯房0.5元，部分小區無維修基金超過15年，業主構成復雜、訴求多元。公司接手后，通過推行酬金制與精細化管理，快速盤活項目：業主參與度大幅提升，有效投訴下降七成以上，物業費收繳率穩步提高。

　　“我們的經驗很簡單：收支完全透明，每一筆資金去向業主手機可查；小區事務業主說了算，物業公司只做好服務員。”李田驥說，這種模式讓業主從“被動繳費”變為“主動參與”，從“旁觀者”變為“主人翁”。

　　各地實踐路徑不同，落腳點卻一致：用透明規則化解猜疑，將商業契約融入共同治理，讓業主從“交糊涂錢”變成“花明白錢”，從“站著看”變成“一起干”。

　　治理升級：

　　好制度催生好服務

　　物業撤場后的服務“真空期”，是檢驗社區治理能力的試金石。各地應對方式不同，反映出基層治理在資源統籌、制度供給、精細化水平上的差距。

　　北京市印發《深化物業管理改革創新 持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025—2027年）》，完善黨建引領社區治理框架下的物業管理體系；廣東省東莞市制定《應急物業管理服務處置辦法（試行）》，建立應急物業服務預選庫，確保物業真空期不超過半年；上海市楊浦區定海路街道選取12個小區試點，創新“團購物業”模式，通過資源整合與民主協商，探索老舊小區治理新路徑……

　　“基礎較好的城市能快速啟動應急托管、規范選聘與考核退出閉環，部分地區仍依賴臨時行政介入。”陳越良分析，防范物業真空不能只靠事后補救，必須轉向精準治理與韌性建設。核心是構建權責清晰、平急銜接的保障體系，明確垃圾清運、電梯安全、消防通道等底線服務的公共屬性，納入社區基本公共服務清單。物業市場化退出，不等于公共責任缺位，街道社區要依法統籌，守住安全底線。

　　同時，應建立分層分類過渡響應機制和白名單制度，以區縣為單位統籌應急物業預選庫，配套標準化清單與限時合同，同步嵌入業主大會公開選聘程序，防止臨時兜底變為長期依賴。將物業服務納入基層治理網格，依托黨組織建立常態化聯席會議，培育專業業委會，推行公共收益共管。當協商機制健全、自治能力成熟、市場預期穩定，企業有序進退就會成為社區生態的正常更新，而非風險導火索。

　　記者手記

　　撤場潮不是終點，而是善治起點

　　2026年《政府工作報告》提出，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。這為行業發展錨定了方向。物業撤場潮的實質，是物業服務市場化與業主期待之間的適配陣痛，標志著物業服務加速擺脫對房地產開發的路徑依賴，回歸獨立、專業的現代社區服務本位。

　　對物業企業而言，要摒棄粗放擴張，轉向精細化運營與社區價值共創；對業主而言，服務消費從被動接受轉向財富維護、知情參與和契約共治；對政府而言，要加快構建行業標準、成本公示與信用評價體系，營造優質優價、良性競爭的市場環境。

　　好房子需要好物業，好物業呼喚好制度。從賬目透明到信任重建，從單向管理到多元共治，這場由物業撤場潮引發的基層治理變革，為超大城市治理現代化提供了鮮活樣本。

　　物業服務關乎萬家燈火，基層治理重在民心所向。越來越多城市探索出“陽光賬本”“信托制”“酬金制”等有效路徑，越來越多業主從“旁觀者”變為“主人翁”。這場“撤場潮”并非終點，而是基層善治、宜居家園建設的新起點。

■中國城市報記者 張永超