凈利潤連續4年為負！首開股份何時能打贏盈利翻身仗?

對于這家寫下“半座北京城”的老牌國企而言，泥潭深處的路，遠比想象中更長。

中房報記者 李葉丨北京報道

在實施了上市以來最大規模的“瘦身健體”后，首開股份又一次交出了虧損的年度答卷。

4月22日晚間，首開股份披露2025年年度報告。財報顯示，公司全年實現營業收入301億元，同比上升24.3%；歸屬母公司凈利潤為虧損66.25億元，相較上年同期減虧18.6%。

虧損幅度收窄，但前景仍不容樂觀。記者注意到，這已是首開股份自2022年以來，歸屬母公司凈利潤連續第4年為負。經統計，2022年~2025年，首開股份累計虧損達215.66億元，比2012年~2021年這10年的盈利總和還多。

作為北京市國資委旗下的老牌房企，首開股份曾憑借充裕的土地儲備與堅實的政商人脈，在北京樓市中所向披靡，被譽為“京城地產一哥”。然而，隨著戰略調整、市場份額收縮及行業步入深度調整期，其輝煌歲月戛然而止。

盡管近年來公司一直在積極降本、布局轉型，但仍深陷虧損困局，淪為國資房企中的“落后生”。如何擺脫困局，扭轉經營頹勢？無疑是首開股份當下亟待破解的難題。

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盈利困局難解

“主要因公司毛利率偏低，稅金及附加、期間費用規模較大，部分房地產開發項目出現減值跡象，計提了存貨跌價準備。”對于2025年虧損原因，首開股份在年報中表示。

縱觀近些年的年報，首開股份的減值計提在不斷加碼。2022年，首開股份計提資產減值準備0.5億元，2023年增至17.05億元，2024年直接飆到35.7億元。根據最新公告，2025年，公司計提資產減值準備總計33. 3億元，其中需對房地產項目計提存貨跌價準備為28.63億元。

趨勢的形成有跡可循。

首開股份曾在首次出現虧損的2022年年度報告中坦言，公司結利項目多集中在2018~2020年市場高點時期的高溢價地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價，使得毛利率持續走低。

在過去的一段時間里，首開股份曾以敢于拿地著稱，在很多城市的高溢價地塊新聞中，都能看到首開集團的身影。比如，2021年9月7日，首開集團在東莞以接近溢價率20%、總地價6.7億元的代價，拿下洪梅17899.3平方米的地塊。由于這塊地是競配建地塊，剔除配建面積5370平方米，折合可售實際的樓面價約1.4萬元/平方米。2023年，該地塊案名定為首開熙江玥，首開批價約2.2萬元/平方米，但由于去化困難，后期價格降為1.2萬元/平方米。同時，該項目還一度推出一批單價僅為1.06萬元/平方米的工抵房。

受這一類的因素影響，首開股份銷售業務的毛利率在過去幾年逐年下滑。2022年、2023年、2024年公司房產銷售業務毛利率分別為16.03%、11.22%、4.56%，同比分別下降3.45個百分點、4.82個百分點、6.66 個百分點，降幅持續擴大。

值得一提的是，這一現象在2025年出現轉折。根據年報，首開股份2025年的房產銷售業務毛利率為13.60%，較上一年增加9.04個百分點。

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“瘦身健體”成效幾何？

2025年，被首開股份定調為“公司走出生存發展困境的關鍵之年”，一些數據在這一年有所改善。

年報顯示，首開股份2025年實現主營業務收入299.5億元，同比增加24.58%；報告期內房產銷售實現收入290.22億元，同比增加25.17%。報告期內酒店物業經營實現收入9.28億元，同比增加8.65%。

對于營業收入增長的原因，首開股份表示，2025年公司房屋集中交付項目總體量增大，房屋銷售收入增加。同時，公司控制費用支出，本期人員費用、售樓處費用和廣告宣傳費降低。

首開股份在年報中坦言，2025年實施了上市以來最大規模“瘦身健體”，二層級單位整合重組形成9個大區和1個商管平臺。

報告期內，公司發生銷售費用9.26億元，比2024年同期降低7.81%，主要是售樓處費用、人員費用等同比減少所致；公司發生管理費用9.49億元，比2024年同期降低8.56%，主要原因是公司控制管理費用，人員管理及服務費降低。

與之相對應的是公司在職員工數量的持續縮減。

2024年，首開股份在職員工的數量合計為2197人，較2023年的2459人減少262人。來到2025年，公司在職員工的數量合計為1841，較2024年再減356人，減幅達16.2%。

高管報酬也連續降低。

2024年，首開股份關鍵管理人員報酬為1285.95萬元，較2023年的1726萬元減少約440萬元。到2025年，公司關鍵管理人員報酬來到1216.80萬元，再減69.15萬元。

近幾年來，首開股份的拿地策略變得極度謹慎。

根據克而瑞數據，2023年，首開股份共新增5幅地塊，新增土地儲備拿地金額105.4億元；2024年，首開股份總計僅獲取兩宗土地，分別位于成都和北京，價格分別為7.32億元、4.88億元，總成本12.2億元，較2023年減少88.42%。

到2025年，首開股份則僅以4.46億元拿下北京朝陽區呼家樓南里核心地塊。此前，首開股份僅因摘取北京諾德興泰置業有限公司25%股權，從而獲得北京市大興區黃村鎮一處R2二類居住用地項目的部分權益。

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考驗重重

部分數據的改善，對首開股份來說，更像寒冬里短促地哈了一口暖氣，真正的春天還遠沒有到來。

據中指研究院統計，2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第5位；權益銷售額為105.2億元，排名第7位。來到2025年，首開股份的排行下滑明顯，在北京市場全口徑銷售額為98.5億元，排名掉到第12位；權益銷售額為46.4億元，排名跌至第16位。

在原先占據優勢的北京房地產市場上，首開股份已明顯掉隊。首開股份在年報中坦言，公司市場份額收縮、獲取新項目減少、新項目儲備不足；少數合作開發項目因合作方出現資金周轉壓力，影響了合作開發項目的運營和融資工作。

與此同時，首開股份的短期償債能力也面臨考驗。

截至2025年12月31日，首開股份貨幣資金為151.0億元，同期一年內到期的非流動負債為223.92億元。這是近些年來，公司貨幣資金首次明顯無法覆蓋短期負債。

根據年報，首開股份資產負債率持續增長。2023年~2024年，公司資產負債率分別為76.36%，77.79%，78.1%。

訴訟及仲裁事項則引發市場進一步擔憂。

就在3月10日，首開股份還披露了累計訴訟及仲裁事項的公告。公告顯示，自2025年6月6日至本次公告披露日，公司及控股子公司新增訴訟、仲裁事項的涉案金額合計約11.47億元人民幣，占公司最近一期經審計歸屬公司股東凈資產的8.5%。其中，公司及控股子公司作為原告或申請人的案件金額合計約4.41億元，作為被告或被申請人的案件金額合計約7.07億元。

在新增案件中，單筆涉案金額超過5000萬元的重大案件共4起，合計金額約6.05億元。其中，首開股份作為原告起訴北京遠和置業有限公司的合同糾紛案，涉案金額最大，約為3.31億元，目前處于一審程序中。公司作為被告或被申請人的重大案件中，涉及與富力瑞康有限公司、溫州城建集團股份有限公司及北京城建北方集團有限公司的合同或建設工程合同糾紛。

對于這家寫下“半座北京城”的老牌國企而言，泥潭深處的路，遠比想象中更長。