突發(fā)！悉尼開(kāi)發(fā)商集體撤離，政府緊急介入！房市要危險(xiǎn)了？

01

悉墨房市遇冷，這一地卻逆勢(shì)沖高！待拆老屋$253萬(wàn)成交，清盤(pán)率69.4%領(lǐng)跑

在悉尼和墨爾本房市陷入低迷之際，南澳首府阿德萊德卻逆勢(shì)而上，在澳新軍團(tuán)日（Anzac Day）長(zhǎng)周末交出了一份亮眼的成績(jī)單。

周六，在阿德萊德近郊豪宅區(qū)Walkerville，一棟略顯陳舊的四居室平房拍出了253萬(wàn)澳元的高價(jià)。

這一結(jié)果令中介大感意外，成交價(jià)足足比預(yù)期高出了30萬(wàn)澳元。

Ray White St Peters的中介L(zhǎng)iam McDevitt 直言：“老實(shí)說(shuō)，我也說(shuō)不清具體原因，但買(mǎi)家就是絡(luò)繹不絕，一直在入場(chǎng)。這里的市場(chǎng)依然極度強(qiáng)勁。”

受長(zhǎng)周末假期影響，上周全澳拍賣(mài)數(shù)量大幅縮減，從前一周的2551套降至757套。房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality指出，許多州在澳新軍團(tuán)日當(dāng)天會(huì)對(duì)商業(yè)交易實(shí)施限制。

南澳是少數(shù)幾個(gè)對(duì)銷(xiāo)售限制較少的州之一，但阿德萊德的強(qiáng)勁表現(xiàn)顯然不僅是因?yàn)檎呒t利。

數(shù)據(jù)顯示，阿德萊德上周舉行了135場(chǎng)拍賣(mài)，高于前一周的117場(chǎng)，其69.4%的初步清盤(pán)率更是高居全澳之首。

McDevitt指出，Walkerville這處房產(chǎn)的成交單價(jià)達(dá)到了每平方米3033澳元，甚至超過(guò)了去年隔壁售出的更大面積可分割地塊。

他感嘆道，這房子原本需要大規(guī)模翻新，在9名注冊(cè)競(jìng)標(biāo)者中，有7名打算將其拆除重建，他此前預(yù)估價(jià)僅在220萬(wàn)澳元左右。

從業(yè)19年的McDevitt表示，自己經(jīng)歷過(guò)全球金融危機(jī)和疫情，但當(dāng)下的市場(chǎng)熱度依然讓他感到“非常繁忙”，收到的很多報(bào)價(jià)都遠(yuǎn)高于要價(jià)。

受假期政策限制，新州和昆州實(shí)際上禁止在澳新軍團(tuán)日當(dāng)天交易，維州則禁止在下午1點(diǎn)前進(jìn)行拍賣(mài)。

從全澳來(lái)看，初步清盤(pán)率雖然從54.6%回升至60.7%，為九周來(lái)首次破六，但各地表現(xiàn)差異巨大：

悉尼：舉行了247場(chǎng)拍賣(mài)，數(shù)量雖多，但清盤(pán)率已連續(xù)五周低于60%，表現(xiàn)依然萎靡。

墨爾本：拍賣(mài)數(shù)量銳減，清盤(pán)率升至62.5%，為3月底以來(lái)最高水平。

布里斯班：清盤(pán)率驟降至52.7%，創(chuàng)下去年5月以來(lái)的最低紀(jì)錄。

在阿德萊德另一場(chǎng)拍賣(mài)中，位于Evandale的一棟三居室房產(chǎn)以144萬(wàn)澳元成交。

Ray White Burnside的中介Damien Fong透露，現(xiàn)場(chǎng)共有10名注冊(cè)競(jìng)標(biāo)者，最終由一位搬回老家的阿德萊德人成功拿下。

Fong認(rèn)為，雖然市場(chǎng)與史上最火爆的巔峰期相比略有降溫，但拍賣(mài)會(huì)上的競(jìng)爭(zhēng)依然非常激烈。

McDevitt則補(bǔ)充道，目前阿德萊德的買(mǎi)家群體中依然有大量本地人。

“隨著人們不再盲目涌向墨爾本或悉尼，甚至出現(xiàn)人口回流，阿德萊德正展現(xiàn)出極強(qiáng)的市場(chǎng)韌性。”

02

建筑費(fèi)暴漲50%，每套新公寓強(qiáng)征$10萬(wàn)！悉尼西區(qū)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模撤離，政府被呼吁緊急介入

由于基礎(chǔ)設(shè)施征費(fèi)已飆升至每套公寓10萬(wàn)澳元，大批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正被迫放棄西悉尼的住房開(kāi)發(fā)計(jì)劃。這一局面引發(fā)了業(yè)界震動(dòng)，各界紛紛呼吁聯(lián)邦政府緊急出手干預(yù)。

目前，市議會(huì)和州政府設(shè)立的各項(xiàng)征費(fèi)旨在資助新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。然而，這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最終落在了開(kāi)發(fā)商頭上，導(dǎo)致每建造一套公寓就要額外承擔(dān)10萬(wàn)澳元的巨額支出。

面對(duì)日益升級(jí)的住房危機(jī)，Urban Taskforce的Tom Forrest公開(kāi)向澳洲聯(lián)邦總理艾博年（Anthony Albanese）及聯(lián)邦住房部長(zhǎng)克萊爾·奧尼爾（Clare O’Neil）喊話(huà)，敦促政府設(shè)立聯(lián)邦專(zhuān)項(xiàng)基金來(lái)覆蓋這筆基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。

Forrest直言，如果艾博年總理對(duì)實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)是認(rèn)真的，就必須掏腰包投入資金。他強(qiáng)調(diào)，建立聯(lián)邦基礎(chǔ)設(shè)施基金勢(shì)在必行，用以取代目前讓開(kāi)發(fā)商難以為繼的各種稅費(fèi)，支付西悉尼住房項(xiàng)目周邊的道路、人行道和綠地建設(shè)成本。

“沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施就無(wú)法建房，但問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商已不再具備資助這些設(shè)施的可行性，聯(lián)邦政府必須介入，”Forrest說(shuō)。

Urban Taskforce為“未來(lái)西悉尼論壇”委托進(jìn)行的分析顯示，在當(dāng)前任何預(yù)設(shè)情景下，西悉尼的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多處于“虧損”狀態(tài)。

Forrest指出，由于西悉尼難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，正迫使許多家庭離開(kāi)悉尼，前往布里斯班或墨爾本尋找住所。在這些競(jìng)爭(zhēng)城市，雖然建筑成本相似，但由于土地更便宜且稅費(fèi)更低，項(xiàng)目更具吸引力。

數(shù)據(jù)顯示，在Penrith開(kāi)發(fā)一套三居室公寓，稅費(fèi)高達(dá)23.58萬(wàn)澳元；而在悉尼西南區(qū)建造一套獨(dú)立房屋，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)更是驚人地達(dá)到40.12萬(wàn)澳元。這些費(fèi)用涵蓋了商品及服務(wù)稅（GST）、公司稅、地方征費(fèi)、土地稅及印花稅等諸多名目。

西悉尼大學(xué)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Perry教授的研究反映了問(wèn)題的嚴(yán)重性。他指出，2001年至2021年間，西悉尼的住房自有率下降了13%，降幅遠(yuǎn)超大悉尼其他地區(qū)。

雖然西悉尼承載了悉尼未來(lái)二十年三分之二的人口增長(zhǎng)，但形勢(shì)不容樂(lè)觀。Perry教授引用澳洲聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（RBA）的數(shù)據(jù)警告稱(chēng)，即使新州住房供應(yīng)大幅增加10%，也僅能令房?jī)r(jià)微降0.4%。隨著統(tǒng)計(jì)局（ABS）數(shù)據(jù)顯示新房竣工量銳減，他預(yù)測(cè)未來(lái)幾年的住房負(fù)擔(dān)能力將持續(xù)惡化。

西悉尼開(kāi)發(fā)商Coronation Property的城市轉(zhuǎn)型主管Labutis感嘆，隨著可行性降低，曾經(jīng)的投資熱土如今已淪為“地雷區(qū)”。他透露，受通脹和監(jiān)管政策影響，建筑成本已上漲50%，這迫使公司將注意力轉(zhuǎn)向悉尼東區(qū)和北區(qū)。

“如果我們現(xiàn)在重新申請(qǐng)，Merrylands和Parramatta的標(biāo)志性項(xiàng)目根本不會(huì)啟動(dòng)，”Labutis直言，一旦完成手上僅剩的項(xiàng)目，他們將不得不背棄西悉尼，“未來(lái)我們不會(huì)考慮在Parramatta購(gòu)入地塊。”

包括Meriton在內(nèi)的多家大型開(kāi)發(fā)商據(jù)稱(chēng)也正呈現(xiàn)出撤離態(tài)勢(shì)。

對(duì)此，新州規(guī)劃部長(zhǎng)Paul Scully回應(yīng)稱(chēng)，州政府每年投入300億澳元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前新州在建房屋數(shù)量已達(dá)到七年來(lái)最高水平，且獲批未開(kāi)工項(xiàng)目正在減少。

然而，反對(duì)黨規(guī)劃發(fā)言人Chris Rath批評(píng)政府在住房危機(jī)中實(shí)施巨額征稅是最糟糕的選擇。他建議，應(yīng)將征費(fèi)繳納時(shí)間改為項(xiàng)目完工時(shí)而非開(kāi)工前，以免許多市議會(huì)只是“囤積資金”卻不作為。

聯(lián)邦住房部長(zhǎng)克萊爾·奧尼爾的發(fā)言人表示，聯(lián)邦正投入數(shù)十億澳元用于支持住房配套設(shè)施。但對(duì)于像Carlingford居民Kirti Nambisan這樣的普通家庭來(lái)說(shuō)，盡管擁有豐厚收入，在西悉尼置業(yè)的夢(mèng)想依然顯得遙不可及且令人沮喪。

03

人口增加快布市推高層優(yōu)先 被批設(shè)施不足城市失去特色

布里斯本市議會(huì)重新修訂「高層優(yōu)先擴(kuò)張」戰(zhàn)略，擬在郊區(qū)打造迷你中心商務(wù)區(qū)CBD，允許建最高30層的公寓樓，以緩解住房供應(yīng)短缺問(wèn)題。

市議會(huì)稱(chēng)，預(yù)計(jì)未來(lái)15年將有150萬(wàn)人定居布里斯本，別無(wú)選擇，只能推出此計(jì)劃，草案概念顯示，Carindale可建30層公寓，Indooroopilly最高25層，Nundah可建15層，這些地區(qū)均有購(gòu)物區(qū)和主要交通樞紐。

市議會(huì)規(guī)劃主席艾倫表示，目前每周有600人遷入，租房供應(yīng)處于歷史低位，必須在合適地點(diǎn)規(guī)劃合理的密度，提供多種類(lèi)型住房，才能滿(mǎn)足當(dāng)前和未來(lái)住房需求。

Cotality數(shù)據(jù)顯示，布里斯本住房可負(fù)擔(dān)性差、是全澳房?jī)r(jià)第二高的城市，也是建筑成本最高的城市之一，許多開(kāi)發(fā)商為了維持運(yùn)營(yíng)，選擇建豪華住宅。

市議會(huì)中的工黨反對(duì)派批評(píng)說(shuō)，現(xiàn)在建造兩居室公寓建筑成本約75萬(wàn)至80萬(wàn)元，售價(jià)或超100萬(wàn)元，這是政府需要發(fā)揮作用的地方，應(yīng)將可負(fù)擔(dān)住房目標(biāo)納入?yún)^(qū)域規(guī)劃，但市長(zhǎng)和自由國(guó)家黨議員多次反對(duì)。

綠黨議員伯克曼（Michael Berkman）說(shuō)，州政府政策回避社會(huì)住房強(qiáng)制要求，導(dǎo)致低收入者受損，且大家擔(dān)心學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施短缺，目前規(guī)劃體系偏袒開(kāi)發(fā)商，如果現(xiàn)在還不認(rèn)真解決這個(gè)問(wèn)題，奧運(yùn)會(huì)將會(huì)帶來(lái)住房災(zāi)難，而不是為布里斯本人民留下真正良好住房遺產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

副州長(zhǎng)布萊吉（Jarrod Bleijie）則認(rèn)為強(qiáng)制要求行不通，因?yàn)閺?qiáng)制建房越多，蓋房子就越少，這根本行不通。

昆士蘭科技大學(xué)Queensland University of Technology的城市規(guī)劃專(zhuān)家林布預(yù)計(jì)，新劃定高層區(qū)域邊界的居民會(huì)反對(duì)，施工時(shí)間可能會(huì)變長(zhǎng)，他最大的擔(dān)憂(yōu)是出現(xiàn)與周邊不協(xié)調(diào)的「丑陋」開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不過(guò)，布里斯本郊區(qū)擴(kuò)張已達(dá)極限，向上發(fā)展是容納人口增長(zhǎng)的唯一途徑，但新住房上市的價(jià)格可能無(wú)法保證住房可負(fù)擔(dān)性。

布里斯本居民聯(lián)合組織發(fā)言人漢德利稱(chēng)，該地區(qū)正變成「千城一面」的城市，新高層區(qū)域缺乏基礎(chǔ)設(shè)施，密度增加設(shè)施卻未相應(yīng)補(bǔ)充，房屋過(guò)于密集，無(wú)法適應(yīng)氣候環(huán)境，雖然居民可以發(fā)表意見(jiàn)，但她懷疑居民關(guān)切是否會(huì)被考慮。

市議會(huì)則表示，「高層優(yōu)于擴(kuò)張」計(jì)劃將保護(hù)郊區(qū)特色。

昆州教育廳表示正在考慮新高層區(qū)域提供額外教室，但I(xiàn)ndooroopilly州立高中家長(zhǎng)與公民協(xié)會(huì)表示教室遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前已「陷入危機(jī)」，不知未來(lái)建造高層建筑后情況會(huì)如何。

04

澳洲房?jī)r(jià)高企逼退買(mǎi)家！三分之一人考慮海外置業(yè)

由于澳洲住房危機(jī)持續(xù)加劇，越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。

最新研究顯示，近三分之一澳洲人正在考慮在境外置業(yè)，以規(guī)避本地高昂房?jī)r(jià)和生活成本壓力。

根據(jù) Money.com.au 的調(diào)查，30%的澳洲人正在考慮海外購(gòu)房。

其中：

14% 計(jì)劃在澳洲生活的同時(shí)持有海外投資房

8% 打算移居海外工作生活

8% 計(jì)劃用于養(yǎng)老退休

從地區(qū)來(lái)看，新州居民意愿最強(qiáng)，占比達(dá)32%。

維州緊隨其后（31%），且對(duì)亞洲市場(chǎng)偏好明顯，占比高達(dá)41%。

昆州買(mǎi)家則更傾向新西蘭及太平洋地區(qū)（26%），西澳買(mǎi)家則同時(shí)關(guān)注亞洲（39%）、歐洲（30%）及美國(guó)（18%）。

南澳買(mǎi)家相對(duì)保守，僅23%表達(dá)海外置業(yè)意向。

根據(jù) Money.com.au 的新研究，澳洲人正在尋找擺脫住房危機(jī)的出路。

Money.com.au 房產(chǎn)專(zhuān)家 Nick Burgess 指出，年輕一代正逐漸質(zhì)疑自己是否已被本地市場(chǎng)“擠出局”。

他表示，澳洲買(mǎi)家的債務(wù)收入比極高，而在歐洲或東南亞，購(gòu)房成本明顯更低，甚至可以實(shí)現(xiàn)全款購(gòu)房。

與此同時(shí)，社交媒體上關(guān)于“出海買(mǎi)房”的案例，也進(jìn)一步強(qiáng)化了這一趨勢(shì)。

33歲的 Louise Starkey 曾在悉尼年薪約10萬(wàn)澳元。

但她需要花費(fèi)3.5萬(wàn)澳元租住一個(gè)無(wú)車(chē)位的小型單間。

搬到迪拜后，她每年僅需2.7萬(wàn)澳元，便可租住帶車(chē)位、設(shè)施齊全的全新一居室。

她表示，兩地的性?xún)r(jià)比“無(wú)法相比”。

另一位來(lái)自悉尼的30多歲居民 Christian，已搬至日本福岡生活。

他表示，在悉尼 Wolli Creek 合租一個(gè)房間每周需要425澳元。

而在福岡市中心，全家三口租住一整套三居室公寓，每周僅約250澳元。

他直言，如果沒(méi)有伴侶共同承擔(dān)，在澳洲買(mǎi)房幾乎不再現(xiàn)實(shí)。

這種趨勢(shì)也帶來(lái)了新的投資機(jī)會(huì)。

搬至巴厘島的澳洲開(kāi)發(fā)商 Matt Cameron 表示，其推出的28套房產(chǎn)在6小時(shí)內(nèi)售罄。

這些房產(chǎn)售價(jià)在26萬(wàn)至64萬(wàn)澳元之間，主要買(mǎi)家來(lái)自澳洲。

Ray White Vanuatu 負(fù)責(zé)人 Sam Lewis 也觀察到，大量來(lái)自悉尼和布里斯班的中年買(mǎi)家正在咨詢(xún)海外置業(yè)。

Ray White Vanuatu 負(fù)責(zé)人 Sam Lewis 注意到海外置業(yè)咨詢(xún)量激增。

在瓦努阿圖，當(dāng)?shù)貫I水土地價(jià)格約為100萬(wàn)至150萬(wàn)澳元。

而在悉尼，同類(lèi)地段房產(chǎn)價(jià)格通常已超過(guò)千萬(wàn)澳元。

澳洲聯(lián)邦銀行高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Trent Saunders 指出，全澳房?jī)r(jià)已較疫情前上漲約55%。

他表示，盡管這一漲幅超出預(yù)期，但人口增長(zhǎng)與住房供應(yīng)不足之間的失衡，已使住房負(fù)擔(dān)問(wèn)題變得更加緊迫。

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