保利發(fā)展2025：一次利潤(rùn)深蹲，一場(chǎng)戰(zhàn)略換擋

一家利潤(rùn)“縮水”的公司，反而讓資本市場(chǎng)對(duì)其財(cái)務(wù)安全投下了信任票？這看似矛盾的現(xiàn)象背后，隱藏著保利怎樣的戰(zhàn)略意圖？

2025年，保利發(fā)展給出了看似矛盾的答卷。A面是利潤(rùn)表“失血”，2025年歸母凈利潤(rùn)僅10.35億元。B面則是經(jīng)營(yíng)底盤的穩(wěn)健，全年銷售金額達(dá)2530億元，連續(xù)三年穩(wěn)居行業(yè)第一。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額151.9億元，連續(xù)八年為正。

這組看似矛盾的數(shù)據(jù)，最終卻換來(lái)市場(chǎng)的信任票——年報(bào)披露當(dāng)周股價(jià)累計(jì)漲幅近8%，多家券商維持“買入”評(píng)級(jí)。用真金白銀為財(cái)務(wù)安全投票，是市場(chǎng)對(duì)這份財(cái)報(bào)最直接的注解。

要理解這組矛盾，先看保利的經(jīng)營(yíng)底盤有多扎實(shí)。

績(jī)優(yōu)生的“偏科”答卷

如果不看那行醒目的凈利潤(rùn)，保利發(fā)展的經(jīng)營(yíng)底盤相當(dāng)扎實(shí)。

銷售端，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2530億元，連續(xù)第三年登頂行業(yè)榜首，銷售權(quán)益比也從76%提升至79%。規(guī)模第一之外，其組成結(jié)構(gòu)更值得關(guān)注。保利的“第一”并非靠下沉市場(chǎng)或低價(jià)走量堆砌而成，而是扎根于抗跌性最強(qiáng)、購(gòu)買力最穩(wěn)定的一、二線核心城市之上。年報(bào)顯示，保利核心城市銷售貢獻(xiàn)高達(dá)92%，10個(gè)城市市占率超過(guò)10%，其中廣州、上海的銷售額達(dá)約500億元和390億元，北京、三亞、佛山等單城破百億。

造血能力同樣突出。保利發(fā)展全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額達(dá)到151.9億元，同比大增142.74%，連續(xù)八年保持為正。除了賣得動(dòng)房子，保利也能實(shí)打?qū)嵉厥栈噩F(xiàn)金。2025年保利通過(guò)“積極優(yōu)化銷售資金回籠全流程管控體系”和“重點(diǎn)攻堅(jiān)存量待收款項(xiàng)”等措施，高效回收當(dāng)年銷售款項(xiàng)并成功催收大量舊賬。2025年保利銷售回籠率為102%，連續(xù)三年超100%。在行業(yè)普遍為“現(xiàn)金緊”“回款難”焦慮的當(dāng)下，這樣的現(xiàn)金流曲線是一條讓多數(shù)同行羨慕的護(hù)城河。

來(lái)源：整理自保利發(fā)展歷年數(shù)據(jù)

還有融資端的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2025年末，保利綜合融資成本降至2.72%，創(chuàng)下歷史新低。其中，公司債最低利率2.12%，中期票據(jù)低至1.85%。這是什么概念？這意味著保利的借錢成本，比很多普通人買房的公積金利率還要低。即使借錢“便宜”，保利仍在持續(xù)壓降負(fù)債。有息負(fù)債規(guī)模同比壓降77億元，年內(nèi)到期的短期有息負(fù)債占比降至20.7%；資產(chǎn)負(fù)債率降至72.26%，實(shí)現(xiàn)五年連降。

儲(chǔ)備的未來(lái)貨值同樣扎實(shí)。2025年，保利全年拓展總地價(jià)約791億元，同比逆勢(shì)增長(zhǎng)15.8%。這并非隨意押注，掃描保利的“庫(kù)存”，其一二線城市拓展總地價(jià)占比超過(guò)90%，核心城市占比高達(dá)99%，其中北京、上海、廣州三地占據(jù)近半壁江山（約48%）。當(dāng)行業(yè)仍在消化三四線城市的庫(kù)存泥潭時(shí)，保利已經(jīng)完成了土地儲(chǔ)備的“核心化”轉(zhuǎn)身，將未來(lái)貨值錨定在抗跌性最強(qiáng)、去化最穩(wěn)定的核心區(qū)域。

更難得的是，年內(nèi)獲取的項(xiàng)目中有28個(gè)實(shí)現(xiàn)了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)盤”，貢獻(xiàn)簽約金額超200億元。這種高效精準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，在行業(yè)普遍放緩的當(dāng)下尤為稀缺。

凈利潤(rùn)下跌，一場(chǎng)主動(dòng)的“財(cái)務(wù)洗澡”

然而，正是這樣一家公司，2025年的歸母凈利潤(rùn)下降至10.35億元。保利究竟在做什么？

答案就藏在“計(jì)提資產(chǎn)減值”這個(gè)會(huì)計(jì)操作背后。而這，恰恰是保利的“陽(yáng)謀”所在。

所謂“陽(yáng)謀”，就是公開(kāi)布局、坦然執(zhí)行，讓所有人看得明白，卻不得不承認(rèn)其高明。保利的做法是，在2025年，利用行業(yè)普遍減值的市場(chǎng)共識(shí)，主動(dòng)、集中、大規(guī)模地對(duì)歷史遺留的問(wèn)題資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“出清”。

這主要針對(duì)的是那些去化困難、售價(jià)承壓的存量項(xiàng)目，當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)已無(wú)法覆蓋預(yù)期成本，賬面價(jià)值顯著高于可回收金額。剩余部分主要是合作企業(yè)的股權(quán)投資和應(yīng)收款，這些企業(yè)同樣面臨銷售低迷、回款困難的困境。

換言之，保利選擇在2025年將那些“拖后腿”的存量項(xiàng)目，從賬面上剝離。

為什么說(shuō)這是“陽(yáng)謀”？因?yàn)?025年房企集體計(jì)提減值是個(gè)大趨勢(shì)。萬(wàn)科全年合計(jì)計(jì)提減值損失561.03億元，占總虧損比例超63%；綠城中國(guó)在計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值及公平值變動(dòng)損失凈額人民幣49.21億元，三年累計(jì)減值高達(dá)118.73億元；招商蛇口2025年計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)約42.7億元……

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求“該提就提”。只要項(xiàng)目售價(jià)低于成本，賬面價(jià)值高于可回收金額，就必須計(jì)提減值。但，計(jì)提多少、什么時(shí)候提、一次性提還是分批次提，這是企業(yè)主動(dòng)的戰(zhàn)略選擇。

大多數(shù)房企受制于現(xiàn)金流壓力或融資約束，往往被迫能拖則拖，或只能小步慢提，生怕一次性減值引發(fā)債務(wù)條款觸發(fā)或評(píng)級(jí)下調(diào)。回看保利，卻在2025年集中、大規(guī)模地出清，有著一步到位的決心，那為什么保利敢這么做？

一方面，充沛的造血能力提供了安全墊。保利在計(jì)提大額減值時(shí)，不需要通過(guò)出售資產(chǎn)或壓縮經(jīng)營(yíng)來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金。要知道利潤(rùn)表的驟降可能觸發(fā)債務(wù)條款、引發(fā)評(píng)級(jí)下調(diào)，甚至導(dǎo)致融資渠道凍結(jié)，那將是致命的連鎖反應(yīng)。但保利沒(méi)有這個(gè)顧慮。151.9億元的正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、連續(xù)八年為正的造血能力，讓保利可以從容地“用時(shí)間換空間”，等待市場(chǎng)回暖。

其次，保利不依賴?yán)麧?rùn)表“講故事”。2.72%的超低融資成本，已經(jīng)證明保利的信用能夠由央企身份和持續(xù)為正的現(xiàn)金流背書(shū)，它不需要向資本市場(chǎng)講述一個(gè)“利潤(rùn)仍持續(xù)增長(zhǎng)”的故事來(lái)維持信用評(píng)級(jí)，這給了保利敢于“主動(dòng)示弱”的底氣。

核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)也為未來(lái)利潤(rùn)修復(fù)提供了確定性。保利此次出清的，幾乎全部是歷史遺留的低效項(xiàng)目，留存下來(lái)的則是占比越來(lái)越高的核心城市貨值。對(duì)于市場(chǎng)，保利未來(lái)利潤(rùn)修復(fù)的路徑清晰可見(jiàn)。

而最根本的底氣，是保利的長(zhǎng)期主義考核。作為央企，保利管理層的考核更注重國(guó)有資產(chǎn)的保值增值和企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。在行業(yè)深度調(diào)整期，這種考核導(dǎo)向讓保利管理層更有戰(zhàn)略定力，為了長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)健康，敢于犧牲短期的利潤(rùn)表現(xiàn)。

在行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的當(dāng)下，利潤(rùn)的厚度已不再是衡量企業(yè)價(jià)值的唯一標(biāo)尺。資產(chǎn)的質(zhì)量與現(xiàn)金流的韌性，才是穿越周期的真正船票。

很顯然，保利的“深蹲”已經(jīng)完成，它正在為下一次起跳蓄力。

卸下包袱，保利要往何處去

“主動(dòng)出清”后，保利已在財(cái)務(wù)層面卸下了歷史包袱。接下來(lái)，它要去向哪里？

我們可以從保利每年一本的行業(yè)白皮書(shū)里找到答案。從2017年到2026年，這份報(bào)告已連續(xù)發(fā)布十年。起初它只是內(nèi)部研判，后來(lái)逐漸成為行業(yè)觀察者每年必讀的“預(yù)言之書(shū)”。而報(bào)告中的前瞻性觀點(diǎn)，幾乎都在保利隨后的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作中得到精準(zhǔn)落地。

2025年4月發(fā)布的《保利2024-2025年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》明確指出：止跌回穩(wěn)，仍是2025年房地產(chǎn)的首要任務(wù)，行業(yè)正式進(jìn)入“不動(dòng)產(chǎn)新時(shí)代”。同年，保利將業(yè)務(wù)格局升級(jí)為“三大主業(yè)”：不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)。這意味著保利不止于房子銷售，更是要深度參與房子的全生命周期，從“造房子”走向“造生活”。

保利的戰(zhàn)略一直與國(guó)家政策同頻共振。2025年，“好房子”首次被寫入政府工作報(bào)告；2026年，政府工作報(bào)告明確提出“有序推動(dòng)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’建設(shè)”。而早在“好房子”成為國(guó)家戰(zhàn)略前，保利便已布局：2023年率先提出行業(yè)進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”；最新的白皮書(shū)系統(tǒng)提出“從造房子轉(zhuǎn)向造生活”。

在這場(chǎng)從“開(kāi)發(fā)”到“不動(dòng)產(chǎn)”的進(jìn)化中，保利的轉(zhuǎn)身正從三個(gè)維度同步展開(kāi)。

在開(kāi)發(fā)端，保利以“好產(chǎn)品”為核心，完成了產(chǎn)品體系的全面升級(jí)。好產(chǎn)品以“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維為標(biāo)準(zhǔn)，在廣州玥璽灣、上海天奕等標(biāo)桿項(xiàng)目中落地。市場(chǎng)給出了直接回應(yīng)：廣州玥璽灣單日銷售額106億元，上海世博天悅年度銷售超百億元，在當(dāng)年全國(guó)單項(xiàng)目破百億的極少數(shù)項(xiàng)目中，保利獨(dú)占兩席。好產(chǎn)品之外，2025年保利累計(jì)交付12.99萬(wàn)套住宅，客戶滿意度提升至87%，獲評(píng)中指研究院交付力優(yōu)秀企業(yè)TOP1。

在經(jīng)營(yíng)端，保利正在構(gòu)建穩(wěn)定的“第二增長(zhǎng)曲線”。2025年，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)51.4億元，同比增長(zhǎng)29%。在營(yíng)的租賃住房、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)業(yè)約620萬(wàn)平方米。其中，在管租賃住房規(guī)模超7.1萬(wàn)間，在營(yíng)規(guī)模超過(guò)3.5萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)59%。通過(guò)長(zhǎng)租公寓“和寓”等業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，以及積極探索公募REITs等金融工具，存量資產(chǎn)正在被盤活，成為保利穿越周期的“穩(wěn)定器”。

在服務(wù)端，保利物業(yè)已具備獨(dú)立市場(chǎng)化生存能力。2025年，保利物業(yè)全年實(shí)現(xiàn)總收入171.3億元，同比增長(zhǎng)4.8%。其中，來(lái)自第三方項(xiàng)目的物業(yè)管理收入58.6億元，占物業(yè)管理收入比重提升至44.6%。保利物業(yè)不再只是依附于母公司的“內(nèi)部服務(wù)商”，它已具備市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)能力。

2026年初，保利將“運(yùn)營(yíng)管理中心”與“產(chǎn)品管理中心”合并，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心”，聚焦資產(chǎn)全周期價(jià)值的深度挖掘。這一組織調(diào)整，是“三大主業(yè)”戰(zhàn)略的自然延伸，進(jìn)一步向“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

2026年4月，保利發(fā)布《保利2025-2026年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》，進(jìn)一步將戰(zhàn)略主張升維。白皮書(shū)明確指出：市場(chǎng)已進(jìn)入“止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期”，住房需求已從“有得住”轉(zhuǎn)向“住得好、住得開(kāi)心”，行業(yè)的底層邏輯正在從“造房子”升維到“造生活”。至此，保利的未來(lái)發(fā)展路徑已然清晰。

白皮書(shū)就像戰(zhàn)略燈塔，既看腳下，更看遠(yuǎn)方。回顧過(guò)去，保利幾乎總能站在趨勢(shì)的前沿。這次財(cái)務(wù)出清同樣是一次精準(zhǔn)的“站位”——用短期的利潤(rùn)“深蹲”，換取長(zhǎng)期發(fā)展的“起跳”空間。

但戰(zhàn)略前瞻，更需堅(jiān)定執(zhí)行。保利最核心的能力，不是“預(yù)判對(duì)”，而是“做得到”。從財(cái)務(wù)的主動(dòng)出清，到對(duì)“好房子”和“造生活”的堅(jiān)定投入，再到組織架構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整，都在反復(fù)驗(yàn)證著這家龍頭企業(yè)穩(wěn)健而超前的戰(zhàn)略定力，也塑造了它穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。