盈利10-22億，碧桂園扭虧為盈，最難的時(shí)候過(guò)去了？

3月23日，碧桂園的一份盈利公告引起市場(chǎng)關(guān)注，持續(xù)虧損數(shù)年后，將扭虧為盈，預(yù)計(jì)2025年盈利10-22億，股價(jià)應(yīng)聲大漲6.67%，碧桂園是如何實(shí)現(xiàn)盈利的？最難的時(shí)刻過(guò)去了嗎？

01、碧桂園為何會(huì)陷入危機(jī)？

一家企業(yè)會(huì)因?yàn)槭裁炊归]？虧損不一定會(huì)倒閉，但是現(xiàn)金流斷裂一定會(huì)，過(guò)去幾年房地產(chǎn)下行，眾多房企銷售低迷，毛利率下滑，更因資產(chǎn)減值而出現(xiàn)巨額虧損，但是現(xiàn)金流才是企業(yè)的命脈，只要現(xiàn)金流能夠維系，那么企業(yè)就有恢復(fù)的一天，現(xiàn)金流一旦斷裂，龐大商業(yè)帝國(guó)瞬間倒塌。

2015年中國(guó)房地產(chǎn)觸底反彈，一輪牛市悄然而來(lái)，嗅覺(jué)靈敏的房企，乘勢(shì)大加杠桿，一時(shí)扶搖直上，碧桂園就是其中典型，2015年碧桂園的有息負(fù)債還只有648億，僅僅用了兩年，就猛增到1868億，增長(zhǎng)了近兩倍，2019年更是增長(zhǎng)到2648億，一年增加有息負(fù)債近800億。

碧桂園的腳步并未停下來(lái)，到2021年，有息負(fù)債增長(zhǎng)到3368億，創(chuàng)下歷史新高，高達(dá)5%-6%的融資成本 ，每年利息支出就高達(dá)一兩百億，在行情上行的時(shí)候，尚可維持，一旦行情反轉(zhuǎn)，高額的債務(wù)足以壓垮龐大的商業(yè)帝國(guó)，尤其是疊加銷售放緩導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流銳減，債務(wù)就滾不動(dòng)了。

2021年樓市見(jiàn)底，房?jī)r(jià)下行，房子開(kāi)始賣(mài)不動(dòng)了，恒大成為第一個(gè)爆雷的巨頭房企，碧桂園也在瑟瑟發(fā)抖，其權(quán)益銷售額也從2021年的7208億，銳減至2219億，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在2023年為負(fù)的761億，現(xiàn)金及其等價(jià)物從2022年的千億級(jí)別，萎縮至2023年底的71億，這也導(dǎo)致了2024年的違約。

02、碧桂園是如何扭虧為盈的？

恒大倒了，碧桂園們才能活！這話如何理解呢？銷售下滑雖然也是一個(gè)大問(wèn)題 ，但是并致命，現(xiàn)金流斷裂導(dǎo)致債務(wù)違約才是，碧桂園們都背負(fù)數(shù)千億級(jí)別的有息債務(wù)，這筆錢(qián)他們是無(wú)法正常償還的，何況當(dāng)時(shí)的利息還挺高，辦法只有一個(gè)，那就是債務(wù)重組，既然這么容易，為何不早日債務(wù)重組呢？

因?yàn)樗^的債務(wù)重組其實(shí)就是讓債權(quán)人放棄部分權(quán)利，首先是利息下調(diào)，甚至是免除；其次是本金只償還一部分，而且還要延長(zhǎng)期限，也就是債務(wù)展期；最后是債轉(zhuǎn)股，將部分債務(wù)轉(zhuǎn)化為股份。這三套組合拳下來(lái)，就是所謂的債務(wù)重組，讓債權(quán)人認(rèn)栽認(rèn)虧，那那么容易啊。

所以，恒大的崩盤(pán)就很重要了，必須得有一個(gè)行業(yè)巨頭的樣本，債務(wù)人不同意，那么就看著公司倒閉，一旦倒閉，債權(quán)人能拿回來(lái)的錢(qián)更少，甚至是一分錢(qián)都拿不到，只有恒大崩盤(pán)了，碧桂園們的債權(quán)人才能看到不同意的最壞下場(chǎng)，不同意，那么碧桂園就可能是下一個(gè)恒大。

所以，碧桂園的債權(quán)人們就同意了，這次債務(wù)重組包括境外177億美元債務(wù)，利息大幅降低至1%-2.5%，利息支出大幅減少，以及境內(nèi)137.7億的債務(wù)本金消減50%以上，利率降低至1%，期限最長(zhǎng)延長(zhǎng)至10年，5年內(nèi)無(wú)兌付壓力，債務(wù)重組收益有200億-300億，這才是碧桂園2025年扭虧為盈的關(guān)鍵 ，但是經(jīng)營(yíng)性盈利依然是虧損的。

03、最難的時(shí)候過(guò)去了嗎？

碧桂園要渡過(guò)難關(guān)，有兩個(gè)條件，首先是債務(wù)重組，現(xiàn)在這個(gè)已經(jīng)完成了，未來(lái)五年內(nèi)債務(wù)壓力大幅緩解，從有息負(fù)債來(lái)看，最近幾年，碧桂園也在積極化解，2024年降低至2535億，如今債務(wù)重組之后，降債約900億，整體有息負(fù)債規(guī)模將降低至1600億-1700億。

碧桂園的債務(wù)壓力明顯降低，資產(chǎn)負(fù)債表也得到明顯改善，凈資產(chǎn)從2021年的3000億萎縮到2024年的500億，如果沒(méi)有債務(wù)重組，2025年就為負(fù)了，如今債務(wù)重組完成，凈資產(chǎn)將回升至700-800億，避免了公司凈資產(chǎn)為負(fù)的險(xiǎn)境。

其次是銷售回暖，目前來(lái)看依然很難，2025年預(yù)計(jì)權(quán)益銷售額為400-500億，已經(jīng)不到2021年的十分之一了，2026年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然是下行的，但是碧桂園的銷售算是暫時(shí)穩(wěn)住了，1-2月的權(quán)益銷售額累計(jì)為44億元，和去年基本持平，表現(xiàn)強(qiáng)于行業(yè)整體水平。

相對(duì)前幾年來(lái)說(shuō)，碧桂園最難的時(shí)候是過(guò)去了，但是這是基于債務(wù)重組之后的現(xiàn)金流緩解，要徹底解決債務(wù)，還是得恢復(fù)造血能力，公司當(dāng)前的負(fù)債依然有八九千億，房?jī)r(jià)一旦再下行10%，很快就會(huì)因?yàn)橘Y產(chǎn)減值八九百億，凈資產(chǎn)立馬就由正轉(zhuǎn)負(fù)，資產(chǎn)大頭是存貨，有五千多億，這部分得轉(zhuǎn)成房子賣(mài)出去，才能變現(xiàn)，房?jī)r(jià)就一直跌，存貨就得不斷減值。