房企年報印證筑底信號：成交降幅收窄，行業步入止跌回穩關鍵期

房地產行業止跌回穩了嗎？出險房企真的扭虧為盈了嗎？有多少房企還在賺錢？

隨著2025年年報季的收官，真正的答案正藏在各家房企的年報中。新京報貝殼財經記者通過Wind數據的統計發現，2025年，歸母凈利潤為正的房企僅約三成，多數房企仍然處于虧損當中。

欣喜的是，多數出險房企如金科股份、佳兆業、世茂集團、旭輝地產、遠洋集團等成功進行了債務重組，實現了扭虧為盈，但是這些房企盈利的原因是債務重組的收益而非真正來自經營面的改善，因此，出險房企真正“上岸”仍待時日。

大浪淘沙。剔除債務重組帶來的影響，2025年，華潤置地位居上市房企歸母凈利潤排行榜首位，其靠“開發+收租”雙輪驅動超越了中海地產，成為真正的“利潤王”。而萬科虧損額達到885.6億元，是虧損最多的上市房企。

房價止跌回穩了嗎？

市場還在下行嗎？是的，但是，正在筑底。

借用保利發展發布的《保利2025—2026年不動產行業白皮書》的一句話總結——市場進入止跌回穩關鍵期。

表現在兩個維度。從量上看，成交量在回升。2025年全國新建商品房銷售金額、房屋新開工面積、房地產開發到位資金同比降幅均收窄3—4個百分點。全國一二手房交易總量保持穩定，成交面積同比基本持平。

房價企穩了嗎？從價上看，跌幅在收窄。據國家統計局數據，70城新房、二手房價環比降幅呈現收窄態勢。

這是作為“銷冠”，保利發展對于行業當前發展趨勢的判定。

《保利2025—2026年不動產行業白皮書》截圖。數據來源：國家統計局

再看曾經的“帶頭大哥”萬科對于行業的判斷，觀點也基本趨于一致。萬科2025年年報在市場分析中著重闡述了以下四個維度：其一，全國商品房銷售面積和銷售額下降，但降幅均收窄。其二，新開工和開發投資下降。其三，土地市場成交持續縮量。其四，政策持續釋放穩定信號，從多個維度協同發力。總結來看，就是“市場下行，政策發力”。

在此背景下，從銷售端來看，根據中指研究院數據，2025年百強企業銷售總額、銷售面積分別為32605.2億元、1.49億平方米，同比分別下降18.1%、24.3%；百強企業市場份額為38.8%，較上年下降2.4個百分點。

房企收入有多少？

從營業收入來看，2025年突破2000億元的房企僅有3家，較2024年減少2家，分別為保利發展、華潤置地、萬科。

2025年，保利發展以3081億元營業收入居行業首位，同比小幅下滑1.13%，也是唯一一家規模站上3000億元大關的上市房企；華潤置地實現營業收入2814億元，同比微增0.91%，是頭部房企中為數不多實現營業收入正增長的企業；萬科以2334億元營業收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。

前三名以外，綠地控股、中海地產、綠城中國、碧桂園、招商蛇口、建發國際的營收也超過了千億元，但均處于同比下滑的態勢。

同時，包括金地集團、世茂集團、金融街、中梁控股、龍光集團、金科股份等在內的上市房企營收“腰斬”，降幅超過50%。這也反映出即便是頭部房企，在行業調整周期中面臨的經營壓力。

上市房企營收TOP10。數據來源：Wind、企業公告

房企還能賺錢嗎？

按Wind行業分類，H股上市的房地產開發企業共計100家，26家歸母凈利潤為正，實現盈利；A股76家，28家歸母凈利潤為正，實現盈利。也就是說，只有約三成的房企在2025年實現了盈利。

綜合A股和港股上市的房企來看，根據Wind數據，歸母凈利潤排名前三的為佳兆業集團、金科股份和華潤置地，但佳兆業、金科股份在2025年度扭虧為盈主要是債務重組產生的收益，剔除債務重組收益后均處于虧損。

從上市房企歸母凈利潤排行榜TOP10來看，禹洲集團、旭輝、世茂、遠洋均是因為債務重組帶來的收益從而實現了利潤的正增長，但這本質上是“債務重組收益”帶來的會計調整，而非經營狀況的根本改善，業內稱之為“紙面富貴”。

上市房企歸母凈利潤排行榜TOP10。數據來源：Wind、企業公告

若剔除債務重組帶來的影響，那么，華潤置地應當是2025年的“利潤王”，歸母凈利潤達到254.2億元，與2024年幾乎持平，其利潤超五成的貢獻來源于商業收租等經營性業務，這也使華潤整體的利潤盤能夠在下行周期維持穩定并且反超中海。

而歸母凈利潤規模位居行業第二的為中海地產，2025年實現歸母凈利潤126.9億元，同比下降18.8%，僅僅是排名第一位的華潤置地盈利規模的一半。由于開發業務承壓，第二曲線增長乏力，中海地產連續三年歸母凈利潤下滑，從2023年的256.1億元跌至2025年的126.9億元，毛利率也從2023年的20.32%跌到了15.51%，這也反映出頭部房企在行業下行中的盈利壓力。

與此同時，進入歸母凈利潤TOP10陣營的還有港企，比如長實集團和信和置業。其中，長實集團2025年實現歸母凈利潤108.47億港元，較上年度減少20.3%，由于前期購入地價“便宜”，即便長實集團打折跑量依然有較為充足的利潤空間。而港資信和置業2025年歸母凈利潤40.19億港元，同比減少8.7%，依靠的是老牌港企“銷售+收租”的多元盈利模式。

除了依然能夠盈利的房企外，多數房企仍然處于虧損的局面。比如，萬科2025年歸母凈虧損885.6億元，較2024年增加虧損390.8億元，兩年累計虧損近1380億元。

萬科在年報中將虧損歸結為四大原因——開發業務結算毛利大幅下滑、 大額資產與信用減值計提、 表外風險與資產處置虧損和 經營性業務核算拖累。其中，全年計提減值準備是核心原因，合計計提 562.75億元 ，占凈虧損總額的63.35%。其中資產減值損失219.29億元，信用減值損失341.74億元，重點涉及高價項目存貨跌價及合作方應收款壞賬。

此外，還有綠地控股、雅居樂、中國奧園、富力地產等房企的虧損額也超過百億元。

不過，在行業整體調整中，仍有少數房企實現逆勢突圍。美的置業、城建發展、保利置業、首開股份、中國金茂、嘉里建設6家房企，實現營業收入與歸屬母公司凈利潤雙重增長，其中歸屬母公司凈利潤增幅分別達到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%，成為逆流而上的代表。

年報季的帷幕落下，數據背后折射出的不僅是房企的業績浮沉，更是整個行業在轉型陣痛中的真實縮影。對房企而言，“活下去”只是第一步，如何從“債務重組紅利”走向“經營造血能力”，如何從規模擴張邁向高質量發展，才是真正的考驗。隨著政策端的持續發力，房地產行業止跌回穩可期，但房企盈利的春天，仍需穿越漫長的修復隧道，等待黎明的真正到來。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 趙琳