中指·政策要聞丨城市房地產管理法即將修正！（4.20-4.26）

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摘要：

城市房地產管理法被列入2026年度立法工作計劃安排；共青團、國家發(fā)改委等15個部門發(fā)文，推出多項舉措保障青年住房需求；中共中央、國務院推進做好節(jié)能降碳工作，建設安全舒適綠色健康的“好房子”是建筑節(jié)能降碳的重要組成部分；專項債券“自審自發(fā)”試點范圍擴大至14個省市。上海浦東新區(qū)收房再落地，助力置換循環(huán)暢通；佛山推進土地要素市場化配置改革，明確開展工商業(yè)用地使用權續(xù)期試點；湖南、武漢、昆明等多地落地城市更新配套文件；佛山、深圳南山區(qū)推進住房“以舊換新”；公積金政策密集落地，濟南、青島大幅提高額度上限并擴大提取使用范圍。

中央：15部門聯合發(fā)文，深化青年發(fā)展型城市建設

• 要聞一：今年立法工作計劃包含城市房地產管理法

4月24日，全國人大常委會法工委發(fā)言人施春風在記者會上介紹今年重點立法工作時表示，2026年度立法工作計劃共安排繼續(xù)審議的法律案15件、初次審議的法律案19件，還有一些預備審議項目。在加強保障和改善民生制度建設方面，包含城市房地產管理法。

此前《中華人民共和國城市房地產管理法》于2019年8月第三次修正，主要將第九條修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。”

今年兩會《政府工作報告》強調“深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設”，“十五五”規(guī)劃《綱要》進一步明確未來五年房地產高質量發(fā)展方向，提出“完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度。推行房地產開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售”等。本次城市房地產管理法修正，預計將涉及上述內容，從法律層面助力房地產發(fā)展新模式構建，推動房地產高質量發(fā)展。

• 要聞二：共青團、國家發(fā)改委等15個部門發(fā)文，推出多項舉措保障青年住房需求

4月22日，共青團中央、中央網信辦、國家發(fā)展改革委等15部門聯合印發(fā)《關于深化青年發(fā)展型城市建設助力建設現代化人民城市的意見》，在“提升青年生活品質，煥新城市宜居空間”部分，在“強化城市規(guī)劃適青導向”“加大城市服務惠青力度”“增強城市發(fā)展聚青效應”等方面出臺針對性舉措，保障青年住房需求。

其中指出“因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓……推動城市中心區(qū)域存量低效用地再開發(fā)，布局一批低成本工作空間、生活居所”“深入實施育兒補貼制度，探索住房、出行、消費等多領域聯動的生育支持政策”“推廣‘青年驛站’，穩(wěn)定和拓展房源，兼顧免費住宿和低償住宿”，結合存量盤活為青年人提供更多住房保障。

今年以來，南寧、南充、杭州等多個城市針對新婚家庭、多孩家庭發(fā)放購房補貼，提高公積金貸款額度上限，降低符合條件人群購房成本及購房門檻，南寧對新婚家庭補貼2萬元/套，二孩、三孩家庭補貼3萬元/套、6萬元/套；南充為滿足條件的初婚家庭按貸款額度（不超20萬元）的1%提供住房消費貸款貼息。另外，北京、成都明確加大“一張床、一間房”的保障性住房供應模式，也為青年人提供更低居住成本的保障性住房。

本次政策落地后，預計各地將加大引人、引才力度，更多城市有望跟進保障青年人住房需求的優(yōu)化政策，進一步強化城市對青年人口的吸引力，優(yōu)化人口結構、提升城市長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

• 要聞三：中共中央、國務院推進做好節(jié)能降碳工作，建設安全舒適綠色健康的“好房子”是建筑節(jié)能降碳的重要組成部分

4月22日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布《關于更高水平更高質量做好節(jié)能降碳工作的意見》，強調“加強建筑節(jié)能降碳。嚴格新建建筑能效管理，優(yōu)化建筑節(jié)能降碳設計，推動超低能耗建筑規(guī)模化發(fā)展，建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’。結合老舊小區(qū)改造、清潔取暖等工作，積極推進既有建筑節(jié)能降碳改造，加強建筑運行節(jié)能降碳管理”，進一步彰顯了“好房子”的節(jié)能降碳特征。此次中共中央、國務院發(fā)文，將“好房子”建設、老舊小區(qū)改造列入“建筑節(jié)能降碳”部分，明確了其在節(jié)能降碳中的重要地位。

從“好房子”案例來看，中指建立了“好房子”標桿100案例數據庫，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質項目精髓。

• 要聞四：專項債券“自審自發(fā)”試點范圍擴大至14個省市

4月24日，財政部、國家發(fā)改委發(fā)布《關于擴大地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點范圍的通知》，明確河北省、江西省、湖北省、重慶市納入地方政府專項債券項目“自審自發(fā)”試點范圍。

此次擴大范圍后，“自審自發(fā)”試點范圍擴大至14個省市，分別是北京市、上海市、江蘇省、浙江省（含寧波市）、安徽省、福建省（含廈門市）、山東省（含青島市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省、河北省、江西省、湖北省、重慶市。

整體來看，本次專項債“自審自發(fā)”試點擴容，核心是下放審批權限、縮短發(fā)債周期、加快資金落地，對于房地產來說，地方政府專項債資金重點投向城市更新、保障性住房、土地儲備等領域，政策落地將對試點省市的房地產形成利好。（詳見：）

地方：佛山開展工商業(yè)用地土地使用權續(xù)期試點，濟南、青島等多地優(yōu)化公積金政策

• 要聞五：上海浦東新區(qū)收房落地，助力置換鏈條暢通

2月初，上海浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)啟動收購存量商品房用于保障性住房試點。3月末，上海首單收購二手房案例在靜安區(qū)落地，近日據市場報道，浦東新區(qū)新增2套二手房完成收購簽約，另有十余套房源進入洽談評估階段。

此前浦東新區(qū)明確被收購房屋的產權人需同步購買浦東新區(qū)全區(qū)范圍內的市場化的一手住房。上海試點區(qū)域持續(xù)推動收購二手房，為市場釋放了積極信號，根據中指數據，3月上海二手商品房成交超3萬套，4月1-23日二手商品房成交超2.1萬套，保持較高活躍度，穩(wěn)定的市場預期發(fā)揮了重要作用。若上海二手房收購持續(xù)推進落實，且更多城市參考跟進，預計對穩(wěn)定價格預期、促進房地產市場止跌回穩(wěn)將發(fā)揮更加積極的作用。

• 要聞六：佛山推進土地要素市場化配置改革，明確開展工商業(yè)用地使用權續(xù)期試點

近日，佛山發(fā)布《關于深入推進土地要素市場化配置改革的實施意見》，圍繞優(yōu)化城市空間布局、強化鄉(xiāng)村用地保障、完善資源配置機制、豐富產業(yè)空間多元化供給、存量空間高效盤活五大板塊，推出24條改革措施。

在盤活存量方面，鼓勵通過自行改造、兼并重組、引入第三方資金等多種方式實施低效產業(yè)用地再開發(fā)；并支持既有建筑臨時改變房屋功能，明確改變用途后用于發(fā)展養(yǎng)老、醫(yī)療、文化創(chuàng)意、保障性租賃住房等符合國家過渡期支持政策相關產業(yè)和行業(yè)的，過渡期內無需繳納土地收益；鼓勵探索存量土地用途轉換，重點引導向完善社區(qū)公共服務、補齊城市基礎設施短板及新興業(yè)態(tài)轉型，推動存量資源高效盤活。

同時，《意見》指出開展工商業(yè)用地使用權續(xù)期試點，明確對于符合生態(tài)保護、永久基本農田底線，匹配國家、省、市產業(yè)政策導向和產業(yè)規(guī)劃，滿足生態(tài)環(huán)保要求、建筑消防安全等硬性要求的工商業(yè)項目，允許結合企業(yè)需求進行使用年期續(xù)期，允許土地使用權人在彈性續(xù)期年期標準范圍內自主選擇續(xù)期年期，增強企業(yè)用地靈活性和自主性，更好地適應產業(yè)需要和企業(yè)發(fā)展需求。

此前廣州已明確探索工商業(yè)用地續(xù)期政策，明確工業(yè)、商服用地續(xù)期的期限及出讓金標準，預計后續(xù)將有更多城市結合城市實際情況落地續(xù)期政策，以更好穩(wěn)定市場主體預期，增強企業(yè)長期經營和再投資的信心。

• 要聞七：湖南、武漢、昆明等多地落地城市更新配套文件

近日，湖南、武漢、昆明等多地發(fā)文、落地配套政策支持推進城市更新，具體來看：

湖南出臺16項舉措助力城市更新，在規(guī)劃方面，明確既有建筑立面改造、內部裝修、增設消防樓梯、加裝電梯、無障礙設施、社區(qū)公園和口袋公園等情形，免于辦理建設工程規(guī)劃許可；在容積率核定方面，提出對市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等新增建筑面積可不計入容積率核算；在存量土地利用方面，明確利用存量土地、房產資源發(fā)展國家支持產業(yè)、行業(yè)的，可享受不超過5年的不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期等政策。

武漢發(fā)布《關于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》，支持非居住存量房屋改建為租賃住房，充分發(fā)揮市場機制作用，引導市場主體按照規(guī)定，將符合條件的已建成閑置低效的商業(yè)辦公用房、旅館存量房屋改建用于租賃住房；建立存量建筑功能轉換和混合使用的正負面清單。對鼓勵轉換列入正面清單的功能類型，可簡化審批事項；凡未列入負面清單的建筑用途，允許依程序申請轉換；針對保障性住房，實行保障性租賃住房配建彈性管理，對資金平衡缺口大、片區(qū)保租房需求小的重點項目，經主管部門同意，可在土地出讓條件中減少或取消配建要求。

昆明發(fā)布《關于鼓勵城鎮(zhèn)老舊住房實施自主更新的指導意見》（征求意見稿），擬支持符合條件的城鎮(zhèn)老舊住房由業(yè)主作為責任主體和出資主體，進行原拆原建、拆除翻建的自主更新，為鼓勵實施自主更新，意見還提出了多項支持措施，如可合理增加套內住宅建筑面積和加裝電梯等共有設施，其增加的地上建筑面積總和不超原地上建筑面積的20%，無需補交土地出讓金，其中按套數不變，增加的套內建筑面積總和不超原面積的10%，對應增加的套型建筑面積可計入個人不動產權登記面積；涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

另外，近期青島、濟南在政策優(yōu)化中也明確支持住房公積金用于城市更新，青島支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新原拆原建、支持改造期間的租房費用、支持“以舊換新”核減貸款次數等；濟南支持提取使用公積金用于老舊住房自主更新原拆原建。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業(yè)務專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

• 要聞八：佛山、深圳南山區(qū)推進住房“以舊換新”

佛山開展首批住房“以舊換新”工作，明確換房人舊房原則上為2000年1月1日以后竣工備案的成套商品住宅，采用委托銷售、收購轉售、收購盤活三種實施模式，在收購盤活方式中明確收購房源可用作保障性租賃住房、人才房，也可通過裝修改造用作市場化租賃住房、旅居房、機關單位租賃房等。針對參與住房“以舊換新”的換房人，公積金貸款額度可上浮不超20%。

深圳南山區(qū)開展“南山換房易2.0”活動，換房人享有多項福利，包括南山區(qū)以舊換新最高5萬通用性購物消費券、舊房出售傭金最低1%、買新房最低85折、新房40天無憂退定、過渡期租房免傭金、最高100萬專項裝修消費備用金等。

• 要聞九：公積金政策密集落地，濟南、青島大幅提高額度上限并擴大提取使用范圍

本周濟南、青島、珠海、大連等多地優(yōu)化公積金政策，具體來看：

濟南單繳存人家庭貸款額度提高至90萬元、雙繳存人家庭貸款額度提高至130萬元，疊加上浮政策后，單繳存人家庭最高額度不超170萬元，雙繳存人家庭最高額度不超240萬元；多孩家庭、高層次人才、購買高品質住宅、購買現房項目的，認定住房套數時可核減一套；擴大住房公積金提取范圍，支持提取住房公積金支付物業(yè)費，支持提取住房公積金支付取暖費，支持提取住房公積金支付契稅和住宅專項維修資金，階段性支持提取住房公積金購買車位（庫）、儲藏室；支持提取使用公積金用于老舊住房自主更新原拆原建。

青島單繳存人家庭貸款額度提高至90萬元、雙繳存人家庭貸款額度提高至130萬元，疊加上浮政策后，單繳存人家庭最高額度不超160萬元，雙繳存人家庭最高額度不超240萬元；優(yōu)化住房公積金提取政策，支持提取住房公積金支付物業(yè)費，支持提取住房公積金支付住房契稅、住宅專項維修資金，提高租房提取額度。同時明確支持城市更新使用住房公積金，一是申請公積金用于老舊住房原拆原建的，相關住房不納入套數認定，曾使用公積金貸款的核減一次貸款次數，二是可提取公積金用于老舊小區(qū)改造、老舊住房自主更新期間的租房費用，三是原公積金貸款住房已出售或“以舊換新”收購的，核減一次貸款次數。

珠海單繳存人家庭貸款額度提高至100萬元，雙繳存人家庭貸款額度提高至150萬元；多孩家庭支持范圍擴大，購買二套貸款額度可上浮20%。

政策匯總：公積金貸款政策高頻落地，是近期各地政策調整的重要方向

4月以來各地公積金政策加速落地，目前已超60條，是頻次最高的政策優(yōu)化方向，主要集中于擴大公積金使用范圍、支持城市更新、提升公積金貸款額度等方向。另外，近期煙臺印發(fā)《煙臺市公共租賃住房管理辦法》，指出公共租賃住房保障實行以發(fā)放租賃補貼為主、實物配租為輔的方式，根據家庭狀況按市場平均租金的50%-100%發(fā)放租賃補貼。

表：近3月主要政策類型出臺頻次

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：4月20日至4月26日房地產市場重點政策及事件匯總

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