全澳1300萬間空置房！墨爾本CBD,買房撿漏大機會！澳洲這些樓市，逆勢走強！

01

“買家持續入市”：逆勢走強的澳洲城市

阿德萊德房產市場逆勢擺脫悉尼、墨爾本的下行頹勢，這座南澳首府在澳新軍團日長周末期間交出亮眼樓市成交成績單。

周六，位于高端近郊 Walkerville 一套戶型老舊、帶四臥兩衛的加州式單層獨棟住宅以 253 萬澳元拍賣成交，成交價較預期高出 30 萬澳元，就連負責該房源的房產中介都倍感意外。

Ray White St Peters 房產中介 Liam McDevitt 表示：“說實話，我也說不清緣由，但看房客源源不斷，買家始終在進場購房。南澳本地市場韌性十足，行情確實十分堅挺。”

受澳新軍團日及長周末假期影響，全澳房產拍賣掛牌量大幅銳減。上周全澳僅 757 套住宅進入拍賣流程，環比前一周的 2551 套大幅下滑。房產數據機構 Cotality 指出，澳洲多個州均出臺規定，限制澳新軍團日當日房產交易活動。

南澳是澳洲少數未針對當日房產銷售設置專項管控政策的州份之一，而 Cotality 的監測數據顯示，多重因素共同支撐阿德萊德樓市保持強勢。

上周阿德萊德共舉行 135 場房產拍賣，高于前一周的 117 場，較去年澳新軍團日當周更是大幅上漲 67%。同期，該市房產拍賣初步成交率達 69.4%，位列全澳首位。

Liam McDevitt 補充道，這套 Walkerville 區威爾森登街 12 號的房源成交單價達每平方米 3033 澳元，甚至高于隔壁地塊去年售出的大面積可分割宅地價格，足以印證當地樓市的火熱程度。

“這套房源屋況老舊、翻新成本極高，原本我預估成交價大概在 220 萬澳元，完全沒料到能賣到 253 萬澳元。本次拍賣共有 9 名登記競拍人，其中 7 人原本計劃購入后拆除重建。”

該房源最終由一位本地鄰居購入，計劃短期內保留原有建筑。

“我從業已有 19 年，經歷過全球金融危機、新冠疫情，也見證了當下全球各類動蕩局勢，但阿德萊德樓市依舊熱度不減，業務格外繁忙。”Liam McDevitt 說道。

新南威爾士州與昆士蘭州明令禁止澳新軍團日當日房產交易，維多利亞州則規定當日下午 1 點前不得舉辦房產拍賣。西澳與塔斯馬尼亞雖無硬性禁令，但行業內普遍默認當日暫停房產銷售活動。

全澳房產拍賣初步成交率（統計已報備成交房源比例）從 54.6% 攀升至 60.7%，創下九周以來首次突破 60% 的紀錄。

房產數據機構 Cotality 表示，上周悉尼以 247 場拍賣位居全澳首位，但樓市下行信號依舊明顯，拍賣成交率已連續五周低于 60%。

墨爾本上周共舉辦 242 場房產拍賣，較前一周的 1231 場大幅縮水；拍賣成交率回升至 62.5%，創下 3 月末以來最高水平。

布里斯班上周 87 場房產拍賣的成交率暴跌至 52.7%，為去年 5 月以來同期初步成交率最低值。

業內預計后續拍賣房源數量將逐步回升，Cotality 預測，本周全澳約有 2650 套住宅進入拍賣環節，下周掛牌拍賣房源約 2230 套。

Ray White Burnside 房產中介 Damien Fong 介紹，阿德萊德埃文代爾區萊斯利大道 6 號的一套三居室住宅，吸引 10 名登記競拍人，最終以 144 萬澳元成交。

“整場拍賣共有 4 名有效競價買家，房源最終由一名曾服役于軍隊的阿德萊德本地居民拍下，他選擇返鄉定居。這場拍賣的激烈競爭程度，完全超出我的預期。”Damien Fong 稱。

“阿德萊德樓市曾經歷史上最強增長周期與空前火熱的行情，目前雖略有降溫，但房產拍賣市場的競價熱度依舊可觀。”

Liam McDevitt 表示：“目前大量買家的出價報價，普遍遠高于房源掛牌指導價。

越來越多人放棄遷居墨爾本、悉尼，選擇留守阿德萊德，還有不少外出人群回流返鄉，本地剛需及改善型買家始終是市場主力。”

02

墨爾本CBD5公里內撿漏指南：這5個區域性價比最高，最低僅$111萬

想在墨爾本CBD五公里范圍內買房，又不想被“核心區溢價”收割？

最新數據已經給出答案：機會確實還在，只是窗口正在變窄。

Kensington：內城最后的“價格洼地”

排在第一的是Kensington，中位房價約111萬澳元。

在這里，約110萬預算通常可以買到：

• 聯排別墅

• 或2-3房單門臉住宅

但如果你想要“大地塊+三房+好狀態”，基本要做好翻修準備——市場不會白送alpha。

中介Edward Thomas舉例，一套維多利亞式老房報價約98萬-99.5萬，屬于“能住但可優化”的典型資產。

投資邏輯很清晰：用時間換溢價，用翻新換收益。

Carlton：步行通勤的“硬通貨”

第二名是Carlton，中位價約117萬澳元。

距離CBD僅2公里，真正可以走路上班的區域。

核心標簽：

• 緊鄰大學 + 醫療資源

• 多元租客結構（學生+醫生+學者）

• 文化保護區，新增供應極少

這里117萬通常只能買到未翻新的兩房排屋。

換句話說：買的是地段，不是裝修。

North Melbourne：被低估的價值洼地

第三名North Melbourne，中位價120.5萬澳元。

經紀人一句話點破本質：“離CBD更近，但價格比Richmond更便宜。”

這意味著什么？同樣地段屬性，定價出現錯配。

目前買家來源很典型：

• 北區升級買家（Moonee Ponds、Essendon）

• 南區被價格擠出的剛需

這是典型的資金遷移路徑。

Brunswick & Collingwood：文化溢價區

接下來兩個區域：

• Brunswick：120.8萬

• Collingwood：125.5萬

這兩個區域的共性：

• 年輕人口密集

• 文化屬性強（咖啡、藝術、創意產業）

• 長期租賃需求穩定

簡單說：更像“生活方式資產”，而不是純價格套利。

Yarra河以南：價格明顯抬升

對比來看，Yarra河另一側門檻明顯提高：

• Richmond：約134.8萬

• South Melbourne：約170萬

這其實是一個非常典型的市場結構：

• 北側：性價比+增長空間

• 南側：成熟+溢價穩定

這5個區域，本質上分成三類資產：

1?? Kensington / North Melbourne
典型價值低估區（可博增值）

2?? Carlton
核心資產（抗周期）

3?? Brunswick / Collingwood
生活方式溢價（穩定現金流+人口紅利）

如果用一句更“資本市場”的話來說：

現在不是沒有機會，而是“beta變貴，alpha只剩結構性機會”。

你要做的，不是找最便宜的房子，而是找不錯定價的資產。

03

澳洲真缺房嗎？全澳竟有1300萬間空置臥室，多數掌握在老人手中

澳洲真的缺房子嗎？

一位領先經濟學家提出了不同見解：

澳洲并不缺乏優質住房，而是面臨著1300萬間臥室“資源閑置”的尷尬局面。

根據最新人口普查數據，全澳有上千萬間臥室長期無人居住。

這些房間大多掌握在較年長的澳洲人手中。

由于他們拒絕從大型房產中“換房縮減規模”（downsize），導致住房流轉停滯，未能為下一代騰出生活空間。

曾任 Commonwealth Bank 首席經濟學家、現任 downsizer.com 常駐經濟學家的 Michael Blythe 指出，住房危機通常被視為供應問題。

但實際上，大量建成房屋正處于“半空置”狀態。

他強調，社會需要轉變觀念，尋找克服換房抵觸情緒的方法，并增加激勵措施。

這將極大釋放房市壓力。

現年65歲的 Michael Blythe 本人也住在大型家庭住宅中。

他將于4月28日周二亮相 SBS 電視臺《Housing BOOMers》節目，深入探討這一社會痛點。

他認為，解決之道主要在三個方面：

開發商需在優越地段建造更多寬敞、適合養老的物業；

政府需簡化行政手續以降低成本；

最關鍵的是，要提供搬遷誘因，例如免征印花稅。

Michael Blythe 指出，印花稅是阻礙人們搬遷的最大絆腳石。

目前政府投入大量財力幫助首次置業者，但這往往會推高房價。

如果轉而扶持換房縮減規模的人群，不僅能騰出大型住宅，還能釋放土地進行再開發。

目前，全澳有190萬人渴望換小房，另有100萬人想換大房。

但受限于成本，房市流動性難以運轉。

與此同時，行政負擔也推高了購房門檻。

生產力委員會（Productivity Commission）報告顯示，復雜的規劃法和規范可能使新房成本增加多達32萬澳元。

LJ Hooker 集團研究主管 Mathew Tiller 對此表示贊同。

他認為，印花稅不僅阻礙老年人以大換小，也限制年輕人換大房或跨區搬遷。

如果搬家成本過高，人們往往會選擇原地踏步。

此外，供應的戶型也必須匹配需求。

傳統的窄小公寓，很難吸引住慣了五居室的老年人。

Belle Property 首席執行官 Nick Boyd 也強調，市場上缺乏優質的“養老替代型”物業。

他建議建造更多 Villa 或大平層，讓長者在換房后仍能維持原有的高品質生活。

他還提議政府考慮普及25%的印花稅優惠，以此激活整個市場的流動性。

除了稅費和房源，資金門檻也是一大難題。

Michael Blythe 表示，許多潛在換房者屬于“房產富足但現金匱乏”。

政府應向老年人開放更多定金債券。

同時，他呼吁加大宣傳現有的養老金利好政策。

根據現行政策，換房者可將30萬至60萬澳元的賣房收益轉入養老金賬戶，且不受繳款上限限制。

盡管該政策自2018年起已實施，但在近200萬潛在換房者中，僅有不足10萬人利用了這一優惠。

政府亟需采取行動，讓這些“沉睡”的住房資源真正流轉起來。

04

殘酷真相！悉尼遠郊不再“便宜”，西區房租直逼每周$1000

悉尼租房市場正經歷一場劇烈的結構性變化。

最新數據顯示，隨著空置率逼近歷史低點，曾經作為“省錢避風港”的Central Coast和悉尼西區，其租金正以驚人速度追趕甚至反超市中心。

根據最新的Domain租房報告，過去一年中，Gosford以及西區Penrith、Wyong的公寓租金中位數飆升10.2%至18.2%。

如今，在Gosford租房每周需花費650澳元，價格已與內城區Enmore或Newtown齊平。

過去五年，Gosford的獨棟房屋租金更是暴漲66.7%。

悉尼西區的漲幅同樣明顯。

Old Guildford的獨棟房屋租金一年內上漲25%，達到每周750澳元。

Milperra的平均周租已攀升至1000澳元。

作為對比，North Strathfield等內西區的周租中位數為1100澳元。

遠郊的“價格優勢”正在迅速消失。

Domain研究與經濟主管Nicola Powell指出，雖然悉尼仍是全澳最貴的租賃市場，但整體環境呈現“不平衡”狀態。

目前全市有30多個Suburb租金由于“租金疲勞”開始持平甚至回落。

Powell表示，由于租金漲幅遠超工資增長，民眾的經濟負擔能力已達極限。

許多年輕人像“乒乓球”一樣，在離家和搬回父母家之間徘徊。

尋找室友合租，或住在“奶奶房”（Granny flats），已成為省錢的無奈選擇。

她強調，租客必須在“搬到更遠的地方支付高昂通勤費”和“住在市中心但被迫擠占私人空間”之間艱難權衡。

這場負擔能力危機遠未結束。

Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee則警告稱，目前的政策討論若導致針對房產投資者的稅收增加，可能會進一步削弱投資房的吸引力。

這將導致租賃市場房源供應持續減少。

來自印度的留學生Ayesha Shaikh親身經歷了悉尼租房市場的殘酷。

22歲的她曾住過屋頂嚴重漏水的學生公寓，甚至在“游泳池”般的房間里醒來。

后來，為了省錢，她在Kogarah與一名年齡比她大一倍的陌生男子合租了近一年。

通過社交媒體，她搬到了Leichhardt，與另外兩名陌生女性合租，目前每周支付375澳元。

Shaikh表示，尋找室友如同一場博弈。

盡管現在有了穩定工作，但申請新租房所需的推薦證明、收入證明以及繁忙的看房流程，仍讓她感到壓力巨大，也讓她遲遲無法搬離。

權益組織呼吁：終結“質次價高”的租房亂象

住房倡導組織Amplify首席執行官Georgina Harrisson指出，租約的不穩定性正折磨著無數家庭。

尤其是在涉及孩子擇校等長遠規劃時，這種不確定感尤為沉重。

Harrisson認為，聯邦政府去年宣布的“租房者更好待遇”（Better Deal for Renters）計劃是一個好的起點。

她呼吁政府盡快實施國家標準，并采用更安全的租房模式。

通過解決租賃行業的結構性安全問題，徹底制止那些質量低劣卻租金昂貴的住房亂象。

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