突發(fā)！澳洲最大上市開發(fā)商警告：華人最愛的房產(chǎn)股，要涼了？

持有Mirvac股票的朋友注意了！就在剛剛，這家ASX房產(chǎn)巨頭發(fā)布了重要公告——

噩耗傳來！Mirvac突然發(fā)出”紅色警報(bào)”！

剛剛，澳洲最大上市房產(chǎn)開發(fā)商Mirvac（ASX代碼：MGR）發(fā)布了最新季度財(cái)報(bào)。

表面上，數(shù)字還算亮眼：

? 住宅銷售同比增長(zhǎng)28%！
? 全年股息將增長(zhǎng)5.6%至9.5￠！
? 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指引維持不變：每股12.8￠-13￠

但是！

就在這份”穩(wěn)健”財(cái)報(bào)的背后，Mirvac的CEOCampbell Hanan說了一句讓所有華人投資者脊背發(fā)涼的話

“住宅銷售在部分市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)放緩。“

而且是4月份的最新數(shù)據(jù)！

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人：銷售在降溫！

先來看看具體數(shù)字：

指標(biāo)

數(shù)據(jù)

解讀

前三季度住宅銷售

1896套

同比增長(zhǎng)28%，看起來很美

3月份單月銷售

281套

尚可

4月份“明顯放緩”

?? 警告信號(hào)！

CEO的原話是：

“住宅銷售在新州內(nèi)環(huán)、昆州和西澳依然具有韌性。但部分項(xiàng)目的銷售在最近幾周出現(xiàn)放緩，盡管整體市場(chǎng)基本面依然穩(wěn)健，咨詢量依然強(qiáng)勁。”

翻譯成人話就是：

好的地方還行，但有些地方已經(jīng)開始不行了。

中東打仗，澳洲房產(chǎn)遭殃？！

你可能會(huì)問：澳洲房產(chǎn)和萬里之外的中東有什么關(guān)系？

關(guān)系大了！

Mirvac在財(cái)報(bào)中專門提到了中東局勢(shì)的影響：

“我們正在監(jiān)測(cè)中東沖突的潛在沖擊，正積極管理風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注保護(hù)流動(dòng)性、積極管理供應(yīng)鏈、有選擇性地部署資本。”

具體影響包括：

油價(jià)暴漲 → 建筑成本飆升

Mirvac明確表示：

“燃油價(jià)格上漲已經(jīng)影響到民用工程成本以及部分建材價(jià)格。”

要知道，挖地基、修道路要用多少柴油？

油價(jià)一漲，建筑成本直接爆表！

建材供應(yīng)鏈告急

不只是燃油，中東局勢(shì)還影響各種建材的供應(yīng)鏈。

雖然Mirvac說”施工仍在按計(jì)劃推進(jìn)”，但誰知道能撐多久？

頂級(jí)投行出手：下調(diào)評(píng)級(jí)！目標(biāo)價(jià)暴跌！

就在Mirvac發(fā)布財(cái)報(bào)的同一天，Jarden投行（澳洲頂級(jí)券商之一）做出了一個(gè)重磅決定：

Mirvac評(píng)級(jí)：從”買入”降至”增持”！(從“閉眼沖”，變成“可以配，但別梭哈”) 12個(gè)月目標(biāo)價(jià)：從$2.52暴跌至$2.24！

暴跌了多少？

超過11%！

Jarden分析師Tom Bodor團(tuán)隊(duì)的原話是：

“雖然我們依然看好中長(zhǎng)期盈利增長(zhǎng)潛力，但2026-27年的可見度有限，銷售走弱可能影響我們對(duì)交割量和利潤(rùn)率的預(yù)測(cè)。”

我們覺得明年會(huì)更難熬。

但是！有人歡喜有人愁…

就在下調(diào)Mirvac的同時(shí)，Jarden卻上調(diào)了另一只房產(chǎn)股——

Stockland：從”增持”升級(jí)為”買入”！目標(biāo)價(jià)：從$6.40降至$5.60

為什么同是開發(fā)商，待遇差這么多？

分析師的解釋是：

• Stockland在昆州東南部市場(chǎng)表現(xiàn)更強(qiáng)

• House & Land（獨(dú)立屋+土地）市場(chǎng)比公寓更抗跌

• Stockland之前已經(jīng)”大幅跑輸大盤”，跌出了價(jià)值

Mirvac的財(cái)報(bào)還透露了各業(yè)務(wù)板塊的表現(xiàn)：

住宅板塊：好壞參半

• 前三季度：1896套銷售，同比+28%

• 3月季度：592套銷售，同比+12%

• Land Lease（長(zhǎng)租式養(yǎng)老社區(qū)）

  ：428套，主要是賣給Baby Boomer（嬰兒潮一代）的平價(jià)小戶型

項(xiàng)目

位置

出租率

狀態(tài)

55 Pitt Street

悉尼

42%

在建中，耗資$20億

7 Spencer Street

墨爾本

24%

年底完工，正在談大租客

墨爾本那個(gè)寫字樓，Mirvac正在和一個(gè)大租客深度談判，如果談成，出租率可以從24%飆升至60%。

但目前還只是”如果”…

零售物業(yè)：唯一亮點(diǎn)

指標(biāo)

數(shù)據(jù)

季度零售銷售

$29億

，同比+4.1%

出租率

98.9%

，接近滿租

零售物業(yè)是Mirvac唯一超預(yù)期的業(yè)務(wù)，也是目前最穩(wěn)的板塊。

財(cái)報(bào)里還透露了什么？股息依然會(huì)漲

Mirvac維持全年指引，股息將增長(zhǎng)5.6%至9.5￠，折合當(dāng)前股價(jià)，股息率約為5.4%。

雖然比不上定存，但比很多股票還是強(qiáng)。

悉尼寫字樓是”全村的希望”

$20億的55 Pitt Street項(xiàng)目是Mirvac的旗艦項(xiàng)目，目前出租率42%，如果能順利招租，將是公司的重要利潤(rùn)來源。

但寫字樓市場(chǎng)整體低迷，這事兒不簡(jiǎn)單。

分析師的終極判斷：到底該不該跑？

Jarden分析師給了這樣一段話，值得深思：

“雖然投資者可能不愿直面加息壓力、盈利下調(diào)和資本化率擴(kuò)張，但我們認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)price in了足夠悲觀的預(yù)期，加息周期正在接近尾聲，2026-27年可能開始降息。”

“更重要的是——這一輪房地產(chǎn)周期的起點(diǎn)，比以往任何一輪都要強(qiáng)：供應(yīng)低、租金增長(zhǎng)健康、資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健。”

翻譯成大白話：

短期困難是真實(shí)的，但長(zhǎng)期基本面沒那么糟。黎明前的黑暗，可能正是布局的好時(shí)機(jī)。

華人投資者，現(xiàn)在該怎么辦？如果你持有Mirvac股票（MGR）：

1. 不要恐慌性拋售

   — 股息率5%+，還沒那么糟糕

2. 關(guān)注4月份的銷售數(shù)據(jù)

   — 如果繼續(xù)惡化，就要小心了

3. 分散持倉

   — 不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里

4. 考慮止損位

   — 設(shè)定自己能承受的虧損線

1. 可以開始關(guān)注

   — Jarden說”價(jià)格已經(jīng)足夠悲觀”

2. 等待更好的買點(diǎn)

   — 如果股價(jià)繼續(xù)下跌，可能是機(jī)會(huì)

3. 關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

   — Stockland被上調(diào)評(píng)級(jí)，也值得關(guān)注

1. 等中東局勢(shì)明朗

   — 油價(jià)是最大變量

2. 等央行政策轉(zhuǎn)向

   — 降息預(yù)期才是真正的催化劑

3. 分散買入

   — 不要一把梭，分批建倉更穩(wěn)妥

在澳洲的華人投資者中，房產(chǎn)股一直是”心頭好”。

原因很簡(jiǎn)單：

• ? 看得見摸得著（和炒房一個(gè)邏輯）

• ? 分紅穩(wěn)定（很多華人喜歡”收租”的感覺）

• ? 有稅務(wù)優(yōu)勢(shì)（負(fù)扣稅、折舊返還等）

但Mirvac的這份財(cái)報(bào)告訴我們：

房產(chǎn)市場(chǎng)的冬天，可能真的要來了。

今日靈魂拷問

你持有Mirvac或其他澳洲房產(chǎn)股嗎？打算加倉還是跑路？

評(píng)論區(qū)等你！

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