大悅城控股2025年報解讀：商業壓艙、開發提質、物業在管面積增長12.5%

4月24日，大悅城（SZ000031）發布2025年年度業績公告。2025年，面對房地產行業深度調整與市場筑底運行的外部環境，大悅城圍繞“全面重塑、強化執行、固本培新、轉型發展”的經營方針，堅持安全發展與轉型發展并重，總體經營穩中有進。

報告期內，公司在戰略、資本、業務、產品等多維度推進重塑，持續夯實“卓越的城市運營與美好生活服務商”戰略定位，商業引領地位進一步鞏固，住宅產品力實現躍升，整體發展質量穩步提升。

債務結構持續優化，融資成本再降

受行業周期及結算資源影響，大悅城2025年銷售型業務結算規模有所下降，但結算毛利率有所上升。公司實現營業收入308.92億元，同比減少48.98億元，同比下降13.69%；綜合毛利率31.80%，較上年同期21.76%上升10.04個百分點；毛利額98.23億元，同比增加20.34億元，上升26.11%。公司實現歸母凈利潤-23.50億元，同比減虧6.27億元。

全年經營活動凈現金流30.23億元，同比下降54.32%。報告期末公司總資產1,570.16億元；歸屬上市公司股東的凈資產102.81億元。

資金管理方面，大悅城持續優化債務結構、降低融資成本。截至報告期末，成功獲批“白名單”項目12個、經營性物業貸款項目14個。報告期內，公司順利發行私募債、永續中票合計51億元，綜合融資成本為3.54%，較同期下降52個基點。中誠信國際、中證鵬元均維持公司AAA主體信用評級。

投資方面，大悅城堅持戰略導向、資源聚焦，重點布局新一線及重點二線城市。報告期內，公司獲取2個住宅項目、2個大悅城購物中心項目，分別位于三亞、成都、青島的核心板塊，土地面積共計217,565平方米，計容建筑面積481,656平方米，土地款總額（全口徑）384,515萬元。報告期末，公司土地儲備主要分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等核心都市圈，可售貨值約969億元（不含一級開發舊改等土儲項目）。

持有型業務穩健，購物中心銷售客流雙增

購物中心業務方面，大悅城商業項目全國布局44個，商業建筑面積約470萬平方米。在營項目37個，建筑面積約388萬平方米，其中包括24個大悅城購物中心。報告期內，購物中心實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億人次，同比提升22.7%；平均出租率94%。

大悅城堅持“年輕力”第一品牌地位，全年落地近2,000場年輕力主題活動，其中全國首展159場，IP銷售額達6.4億元；會員總量近2,478萬人，會員銷售額突破100億元。“大悅嗨新節”“大悅瘋搶節”銷售額分別達4.5億元和6.9億元，同比增長8.2%和31%。新開南昌大悅城、深圳大悅城，開業當日出租率均超94%，其中深圳大悅城首店定制店占比超50%。超百家品牌開業當日業績刷新全國和深圳紀錄。華夏大悅城商業REIT底層資產成都大悅城期末出租率達98.10%，上市至今累計分紅5次，年化分派率為5.48%，成功打通“投、融、建、管、退”資產閉環。

寫字樓與產業地產方面，寫字樓整體平均出租率90.3%，產業地產整體平均出租率91%。公司成功中標上海滴水湖國際中心項目，受托管理面積25.3萬平方米；完成北京匯京雙子座資產管理協議續簽。在深圳擁有產業園建筑面積約95萬平方米，在運營項目整體平均出租率98.5%。產業地產業務集聚專精特新企業78家，其中國家級“小巨人”13家。

此外，公司物業管理服務業務同樣表現穩健。報告期末，大悅城物業管理服務已進駐40余個城市，在管項目161個，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園等業態。合同管理面積約3,200萬平方米，較上年末增長6.1%；在管面積近2,863萬平方米，較上年末增長12.5%。公司通過精細化管理實現利潤穩步增長，滿意度保持在歷史高位。公司榮獲“2025中國物業服務百強企業榜第27位”，并獲評“2025中國紅色物業服務優秀企業”“2025中國國有物業服務優秀企業”等榮譽。

聚焦“好房子”，產品力獲行業認可

2025年，全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，市場仍處于深度調整周期。大悅城銷售型業務實現全口徑簽約160億元，簽約面積95萬平方米。同時，大悅城持續深化與中糧集團旗下品牌的協同聯動，打造“大悅寵粉節”“大悅房嗨節”等全國性營銷活動，有效促進銷售轉化。

產品力方面，大悅城歷時兩年、投入近千萬元研發經費，推出“中糧好房子”產品體系，提出“主動健康·場景生活”產品主張，聯合清華大學、中國建筑科學研究院、華為終端等數十家頭部機構開展技術研發。2025年，“中糧好房子場景實驗室”實現健康居住范本落地，獲得國家精瑞科學技術獎三等獎、iGreen領航獎“年度健康建筑標桿項目”等榮譽。克而瑞住宅產品力排名躍升至第29位，客戶滿意度五項指標全面提升，房屋設計、房屋質量滿意度達到行業TOP10均值水平。公司還參與清華大學牽頭的《主動式健康住宅低碳設計標準》團體標準編制。

標桿項目方面，上海北外灘壹號、深圳悅章·鳳凰里、西安奧體壹號成為區域紅盤，西安悅著·央宸獲克而瑞“中國好房子作品TOP20”，三亞中糧·鉑悅壹號獲中指研究院“人居夢想好房子”。同時，大悅城還開展存量項目價值重塑行動，長沙觀瀾祥云等項目煥新后成交量顯著提升。

展望2026年，大悅城將堅持“卓越的城市運營與美好生活服務商”戰略定位，深入實施“1123”戰略體系，以“堅定信心、轉型發展、穩中求進、提質增效”為年度經營方針。公司將加快推進轉型發展，將商業業務作為壓艙石，開發業務作為基本盤，持有型業態作為穩定器，輕資產業務作為新增長極；持續升級“中糧好房子”與“綠色大悅城”；統籌資源擴大有效投資，全力推動公司高質量發展邁上新臺階。