試點擴圍！房地產將受益

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4月24日，財政部、國家發改委發文擴大地方政府專項債項目“自審自發”試點范圍，新增河北省（由河北雄安新區擴大至全省）、江西省、湖北省、重慶市四個省市，至此試點地區擴大至14個省市（詳見下表）。

本次專項債“自審自發”試點擴容，核心是下放審批權限、縮短發債周期、加快專項債資金落地，對于房地產來說，地方政府專項債資金重點投向城市更新、保障性住房、土地儲備等領域，政策落地將對試點省市的房地產形成利好，特別是利好盤活存量，有助于改善市場供求關系。

【中指解讀】

試點地區地方專項債發行節奏將明顯加快

2024年底，《國務院辦公廳關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》（國辦發〔2024〕52號）發布，開展專項債券項目“自審自發”試點，明確了11個試點地區名單，側重部分管理基礎好的省份以及承擔國家重大戰略的地區，支持經濟大省發揮挑大梁作用。

“自審自發”試點地區的專項債項目報經省級政府審核批準后不再報國家發改委、財政部審核，可立即組織發行專項債券，項目清單同步報國家發改委、財政部備案即可，專項債券項目審核權限下放大幅縮短了專項債發行周期，地方專項債發行節奏也更靈活，本次試點擴圍后，預計河北省、江西省、湖北省、重慶市地方政府專項債發行節奏將加快，資金也有望更快落地。

下圖為2025年以來專項債“自審自發”試點地區與非試點地區發行專項債收購存量閑置土地的節奏對比圖，非試點地區發行時間明顯晚于試點地區。

圖：2025年以來專項債“自審自發”試點地區與非試點地區發行專項債收購存量閑置土地的節奏對比

數據來源：

專項債支持城市更新、盤活存量的力度將加大，直接利好試點省市房地產發展

對于房地產來說，城市更新、保障性住房、收購存量土地和存量商品房是地方政府專項債重點支持方向，根據中指監測，近兩年房地產相關的專項債券發行規模逐步增加，在新增地方政府專項債券中的占比也明顯走高（詳見專題）。

根據中指不完全統計，2025年二季度以來，在新增地方政府專項債中，投向房地產相關領域的專項債券季度發行均超2000億元；2026年一季度，房地產相關專項債券發行2250億元，同比增長42%。各省市中，專項債“自審自發”試點地區發行規模相對更大。

表：2025年以來房地產相關新增專項債券發行規模TOP15省市（億元）

數據來源：

收購存量商品房方面，根據中指不完全統計，截至4月24日，全國各地已發超60億元專項債券用于收購存量商品房，其中此前“自審自發”試點地區合計發行接近60億元，約占總發行規模的91%，涉及浙江、廣東、湖南、四川、山東等省份。

收回收購存量閑置土地方面，根據中指不完全統計，截至4月24日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量約6000宗，總面積超3.1億平方米，總金額接近8000億元，其中已經發行的專項債超3650億元，“自審自發”試點地區合計發行2586億元，約占發行規模的71%，2026年以來相關專項債券累計發行超610億元，均為此前“自審自發”試點地區。當前，河北省、江西省、湖北省、重慶市擬使用專項債收購存量閑置土地中未發行專項債的規模普遍在200億元以上，本次政策落地后，四省市收地的節奏或將加快，有望進一步改善房地產市場供求關系。

在收購過程中，為了更好地激活市場，更大發揮專項債的資金效能，建議地方以增量價值為原則進行收購，豐富被收購主體，加大對非地方國資的支持力度，如設定地方國資與非地方國資的比例為1:1，促進形成有效循環；收購價格以土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考。另外，要充分發揮省內的統籌作用，專項債額度傾向于房地產市場相對較好的地區，也有利于真正優化供給，高效利用資源。

表：2025年以來擬使用專項債收購存量土地的TOP15省市

數據來源：

針對城市更新，根據中指不完全統計，在房地產相關專項債中，2025年，各地城市更新相關專項債券發行超3500億元，同比小幅增長2%，2026年一季度，城市更新相關專項債券發行接近1200億元，已達去年全年的三分之一，同比增長7%，可見專項債對于城市更新的支持力度也在加大，本次“自審自發”試點范圍擴大，預計也將加速試點地區城市更新相關專項債資金的落地節奏，加速推進城市更新。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業務專項規劃研究、城市更新發展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業城市更新發展報告/白皮書、城市更新企業對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

整體來看，本次專項債“自審自發”試點擴容，核心是下放審批權限、縮短發債周期、加快資金落地，對于房地產來說，地方政府專項債資金重點投向城市更新、保障性住房、土地儲備等領域，政策落地將對試點省市的房地產形成利好，一方面，專項債低成本資金收購存量商品房轉為保障性住房、收購存量閑置土地，將加速樓市去庫存、盤活存量資產，若地方政府以增量價值為原則進行收購，豐富收購主體，或將進一步激活市場；另一方面，也將加快城市更新長期、低成本資金落位，助推擴大有效投資，完善配套等一系列舉措也會對房地產產生間接利好。未來，專項債“自審自發”試點地區房地產相關項目的儲備速度也有望加快，房企應積極把握此次政策機遇，加快盤活存量商品房和閑置土地，實現資金回籠；同時積極探索布局城市更新等政策支持領域，獲取核心優質資源。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續為政府部門和企業提供政策監測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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