中恒信律師 | 肖靜律師：買受人應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)買賣的法律指南

在二手房交易中，買方付款后才發(fā)現(xiàn)房屋已被抵押的情形并不罕見，此時(shí)抵押權(quán)人可能隨時(shí)主張拍賣房屋優(yōu)先受償，買受人的產(chǎn)權(quán)安全面臨重大挑戰(zhàn)。對(duì)于此種困境，北京市中恒信律師事務(wù)所肖靜律師依據(jù)《民法典》及相關(guān)裁判規(guī)則，系統(tǒng)梳理了買受人應(yīng)對(duì)抵押房產(chǎn)買賣的法律路徑，供大家參考。

抵押房產(chǎn)買賣合同法律效力

已抵押房產(chǎn)的買賣合同是否有效，是買受人維權(quán)的邏輯起點(diǎn)。《民法典》第四百零六條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！痹摋l確立了“抵押不破轉(zhuǎn)讓”的基本規(guī)則，從根本上改變了原《物權(quán)法》對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格限制立場(chǎng)。

根據(jù)該條規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)，屬于有權(quán)處分，不以抵押權(quán)人的同意為合同生效條件。抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，但未通知的，不影響買賣合同的效力，僅產(chǎn)生抵押人對(duì)抵押權(quán)人的違約責(zé)任。需要特別注意的是，若抵押合同中明確約定“抵押期間不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，且該約定已辦理登記，則買受人將無(wú)法取得房屋所有權(quán)。

《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”據(jù)此，合同效力與物權(quán)變動(dòng)是兩個(gè)獨(dú)立的法律問(wèn)題——合同有效，不意味著買受人必然能夠取得物權(quán)，抵押權(quán)的存在可能構(gòu)成辦理過(guò)戶登記的法律障礙。

買受人突破抵押的救濟(jì)路徑

抵押障礙不阻卻買賣合同效力，但直接影響買受人能否順利取得房屋所有權(quán)。肖靜律師指出，買受人可根據(jù)實(shí)際情況選擇以下救濟(jì)路徑。

其一，滌除權(quán)路徑。買受人可代替出賣人清償債務(wù)以消除房屋上的抵押權(quán)，清償完畢后即有權(quán)要求辦理過(guò)戶手續(xù)。滌除權(quán)是買受人的法定權(quán)利，即便出賣人或抵押權(quán)人反對(duì)，也不能阻礙其行使。司法實(shí)踐中，法院支持受讓人代為清償消滅抵押權(quán)后主張涂銷抵押登記并辦理過(guò)戶的訴請(qǐng)。

其二，執(zhí)行異議與確權(quán)訴訟的組合路徑。若房屋已被法院查封拍賣，買受人應(yīng)及時(shí)向執(zhí)行法院提出案外人執(zhí)行異議，申請(qǐng)中止執(zhí)行，同時(shí)另案提起確權(quán)訴訟，訴請(qǐng)滌除抵押登記并辦理過(guò)戶。對(duì)于以居住為目的且已支付全部?jī)r(jià)款的商品房買受人，還可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》主張房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。值得注意的是，司法實(shí)踐中部分法院認(rèn)為，符合條件的二手房買受人亦可能適用商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)則。

其三，解除合同并索賠路徑。若出賣人故意隱瞞房屋抵押狀態(tài)構(gòu)成欺詐，或出賣人無(wú)力解除抵押導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人可主張解除合同、返還購(gòu)房款及利息，并依據(jù)相關(guān)司法解釋請(qǐng)求賠償損失。

肖靜律師特別提示：買受人在簽約前務(wù)必通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋抵押狀態(tài)，在買賣合同中明確約定抵押解除的責(zé)任主體、時(shí)間節(jié)點(diǎn)及違約條款，并將購(gòu)房款存入第三方監(jiān)管賬戶，在抵押解除后方可劃轉(zhuǎn)，以最大限度降低交易風(fēng)險(xiǎn)。唯有主動(dòng)防范、依法維權(quán)，才能在復(fù)雜交易中切實(shí)守護(hù)自身權(quán)益。