上海豪宅的房東頂不住了

最近有套房子在中介圈很火。

黃浦區(qū)老西門(mén)，復(fù)興瓏御，241.45平米，四房?jī)蓮d三衛(wèi)，高樓層，3500萬(wàn)，還帶一個(gè)車(chē)位。

單價(jià)只有14.5萬(wàn)/平米。

要知道復(fù)興瓏御2021年認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，積分高到離譜，112.8分。

當(dāng)年也是很多人搶破頭都搶不到的，最高的時(shí)候小區(qū)二手掛牌價(jià)到了25萬(wàn)。

一個(gè)月之前，二期一些戶型成交價(jià)還在17-18萬(wàn)。

現(xiàn)在14.5萬(wàn)的價(jià)格，和開(kāi)盤(pán)價(jià)13.6萬(wàn)的均價(jià)也差不了多少了。

對(duì)比二手房最高的時(shí)候，市值也是蒸發(fā)了2000萬(wàn)。

復(fù)興瓏御這套房子，似乎在表明一件事：

目前豪宅的底，遠(yuǎn)沒(méi)有大家想象的那么牢靠。

豪宅的房東還有點(diǎn)難

復(fù)興瓏御可能并不是當(dāng)下市場(chǎng)的個(gè)例。

再來(lái)看其他小區(qū)。

同樣在黃浦區(qū)，融創(chuàng)濱江壹號(hào)院三期，有一套170平的戶型，掛牌價(jià)2900萬(wàn)，成交價(jià)2700萬(wàn)，單價(jià)不到16萬(wàn)。

同樣是這個(gè)小區(qū)，高區(qū)江景219平米的房子掛牌16萬(wàn)/平米，低區(qū)的掛牌價(jià)已經(jīng)直接掛到了15萬(wàn)/平米。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，我們整理了近期掛牌價(jià)跌幅TOP20榜單。

我挑幾個(gè)重點(diǎn)的給大家念念：

翠湖天地雋薈， 275平，4月1號(hào)掛牌價(jià)還是8400萬(wàn)，最新掛牌價(jià)直接降到6800萬(wàn)。跌了1600萬(wàn)。

一套房子的跌幅，夠在郊區(qū)買(mǎi)別墅了。

海玥黃浦源，281平的戶型，從4500萬(wàn)降到3888萬(wàn)，跌了612萬(wàn)。

同一個(gè)小區(qū)還有一套237平的，從6300萬(wàn)降到5958萬(wàn)，跌了342萬(wàn)。

綠地海珀外灘二期，董家渡板塊，293平米的房子，從6300萬(wàn)降到5690萬(wàn)，跌了610萬(wàn)。

上海4月中旬對(duì)比4月1日掛牌價(jià)跌幅前20：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來(lái)源小胖看房）

這些數(shù)字意味著上海最核心地段、最高端的小區(qū)，仍然在經(jīng)歷價(jià)格回調(diào)。

跌幅少的三四百萬(wàn)，多的上千萬(wàn)，這不是某一個(gè)房東資金鏈斷裂在甩賣(mài)，這是一整個(gè)價(jià)格體系還沒(méi)有完全穩(wěn)住。

但有意思的是，市場(chǎng)的另一頭，完全是另一番景象。

3月以來(lái)上海的帶看量數(shù)據(jù)：

200萬(wàn)以下的房源，帶看量占比穩(wěn)定在15%左右；

200到300萬(wàn)的，占比20%，是所有總價(jià)段里最高的；

300到400萬(wàn)的，占比16.5%左右。

低總價(jià)的依然是主力帶看方向。

上海3月以來(lái)二手房周帶看分布：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來(lái)源小胖看房）

有個(gè)好的情況是，置換鏈條正在向上傳遞。

尤其400-600萬(wàn)的這個(gè)區(qū)間的帶看量特別活躍。

上海400-600萬(wàn)二手房7天帶看量：

魔都財(cái)觀制圖（數(shù)據(jù)來(lái)源小胖看房）

當(dāng)然一些熱門(mén)板塊的千萬(wàn)左右的二手房成交也還可以。

比如瑞虹新城這邊，3月賣(mài)了23套，4月也已經(jīng)賣(mài)了20多套了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

2000萬(wàn)以上的帶看占比只有可憐的1.9%。

這就是上海樓市現(xiàn)在最真實(shí)的樣子。

低總價(jià)的剛需和改善房源，帶看量、成交量都起來(lái)了，價(jià)格也有穩(wěn)住的跡象。

但高總價(jià)的豪宅，帶看量稀稀拉拉，成交量更是慘淡，價(jià)格只能一降再降。

豪宅不是沒(méi)有跌過(guò)，但這一輪下跌和以前最大的不同在于：

以前豪宅跌的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)都在跌；

現(xiàn)在剛需已經(jīng)在回暖了，豪宅卻還在探底。

這種分化，才是最值得警惕的信號(hào)。

有錢(qián)人不接了？

既然剛需在回暖，賣(mài)掉剛需房的人手里有了錢(qián)，不是應(yīng)該去換更大的房子嗎？

樓市也確實(shí)存在這樣的輪動(dòng)規(guī)律。

但現(xiàn)實(shí)是，這輪傳導(dǎo)的速度遠(yuǎn)沒(méi)有大家想象的快。

第一，新房把二手豪宅的路堵了。

這是最核心的原因。

現(xiàn)在的上海新房市場(chǎng)，豪宅供應(yīng)量不算少。

這些新房，產(chǎn)品力完全吊打幾年前的二手房。

戶型設(shè)計(jì)更合理，得房率更高，裝修標(biāo)準(zhǔn)更高，公區(qū)配套更奢華。

最關(guān)鍵的是，價(jià)格沒(méi)比二手貴。

復(fù)興瓏御要3500萬(wàn)，安瀾上海238平中低區(qū)也有3800萬(wàn)的。

全抬板，就算是中低區(qū)也不是以前概念里的1、2樓那么差。

二手豪宅的定價(jià)權(quán)，已經(jīng)被新房徹底鎖死了。

你想賣(mài)掉二手房，唯一的辦法就是比新房便宜。

新房賣(mài)15萬(wàn)，你二手房不掛到14萬(wàn)以下，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)你的？

第二，總價(jià)天花板效應(yīng)非常明顯。

3000萬(wàn)以上的房子，客群本身就極度狹窄。

最要命的是，這部分買(mǎi)家對(duì)“撿漏”的定義和普通人完全不一樣。

普通人覺(jué)得便宜50萬(wàn)就是撿漏，但在豪宅買(mǎi)家眼里，你降個(gè)兩三百萬(wàn)可能只是小意思，離撿漏還差得遠(yuǎn)。

抓緊賣(mài)

相比老破小，需要賣(mài)房的豪宅房東真的可以考慮抓緊賣(mài)。

1、認(rèn)清你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

競(jìng)品遠(yuǎn)比小區(qū)掛牌的幾套房子多。

市區(qū)的大平層，風(fēng)貌別墅等等都有可能吸走你的潛在買(mǎi)家。

趁這小陽(yáng)春的熱度，把價(jià)格定到位，快速賣(mài)房。

2、放棄幻想，別指望輪動(dòng)。

剛需回暖之后豪宅就會(huì)漲？

理論上是這樣，但等輪動(dòng)傳導(dǎo)到你這個(gè)總價(jià)段，可能需要半年，可能需要一年，甚至可能需要更久。

在這半年一年里，你的房子每一次降價(jià)都會(huì)讓下一個(gè)買(mǎi)家更有底氣砍價(jià)。

更重要的是，在這半年一年里，還會(huì)有更多的新房入市，你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手說(shuō)不定會(huì)變得更多。

3、別糾結(jié)那幾十萬(wàn)。

很多房東不愿意降價(jià)，不是因?yàn)椴恢辟u(mài)，而是覺(jué)得“我這么好的房子，憑什么賣(mài)這么便宜”。

豪宅房東更會(huì)覺(jué)得自己的房子好很多。

這種心態(tài)我能理解，畢竟房子是心血，也是面子。

但在當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，面子是最不值錢(qián)的東西。

能賣(mài)掉、能回籠資金，才是真正的贏家。

你今天少賣(mài)50萬(wàn)，耽誤的時(shí)間，可能就要少賣(mài)100萬(wàn)。

最后

復(fù)興瓏御14.5萬(wàn)不是一個(gè)偶然事件，它是整個(gè)上海豪宅市場(chǎng)在擠泡沫的縮影。

泡沫擠干凈了，價(jià)格才能穩(wěn)住，市場(chǎng)才能健康。

但對(duì)豪宅房東來(lái)說(shuō)，泡沫擠在你身上的時(shí)候，真的很疼。

可是沒(méi)有辦法，大勢(shì)面前，個(gè)人的糾結(jié)不值一提。

與其被動(dòng)挨刀，不如主動(dòng)出擊。