浙江
過量的安置房，已成為溫州樓市難以走出泥潭的重要原因之一。
除了對剛需購房者的分流，它還嚴重干擾了一二手商品房價格，使其在下行通道上加速滑落。
特別是那些商品房、安置房的混合小區，成了更大的受害者。
01
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
當前的學區房交易旺季，作為新晉鼎流的集新未來社區，價格卻已跌至約23000元/m2，較此前的開盤價跌了10000元/m2以上。
除了市場下行、投資客拋售外，集新未來社區內的森悅錦園，也起到了一定作用。
森悅錦園
作為安置房，森悅錦園的品質，與其他商品房地塊存在一定差距，但同屬集新未來社區，同樣享受包括教育資源在內的一切生活配套。
當學區成為購買集新未來社區的首要目標，品質、業主圈層、物業管理等商品房的優勢，就沒那么重要了。價格更便宜的森悅錦園，自然成了不少人的心頭好。
20000元/m2內就能買到森悅錦園，同樣就讀市實驗中學集新小區及附屬小學，居住條件也不差，又不看好后市，為什么還要花更多錢買商品房？
森悅錦園
當前，僅僅一手商品房，集新未來社區都還有500余套庫存房源（數據來源：市房地產市場信息網）。
其中，未來視界建筑面積約180m2產品，成為庫存重災區，反映出極少有高端客群愿意長期住在這里。
當森悅錦園分流了一二手商品房的購房者，從開發商到投資客，為了盡快拋售房源，只得跟著降價，甚至一些二手房賣家還承擔稅費。
森悅錦園
從集新未來社區的案例可以看出，安置房對周邊一二手商品房的價格，存在嚴重干擾。
02
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
盡管森悅錦園與集新未來社區其他商品房不在一個地塊，但由于這些房源的學區屬性過重，導致價格干擾現象的出現。
至于其他小區，若安置房與商品房分屬不同地塊，比如玉錦麟、鹿城中心等，情況稍好一些。
但是，若商品房與安置房同在一個地塊內，價格干擾現象就非常嚴重了。
府東御峯
比如，位于上陡門的府東御峯，就是一個商品房、安置房混合小區。
當前，府東御峯的二手安置房，成交價普遍在15000元/m2內。二手商品房，價格同樣被拉到了“1字頭”，甚至有些也在向15000元/m2靠近。
要知道，府東御峯東北方向直線約700米的江山云起，個別房源二手房成交價約23000元/m2，已令人大跌眼鏡。府東御峯，單價還要低好幾千。
就算府東御峰品質不如江山云起，但這多達數千元單價價差，被安置房所拖累正是主因之一。
府東御峯
還有車站大道的鉑金灣，二手安置房也已跌至約15000元/m2，二手商品房跌至20000元/m2出頭，與附近橫瀆、中央綠軸區域等形成巨大價差。
即便對比一河之隔的鹿城中心，鉑金灣在享有南向水景、更高品質、地段心理優勢（脫離站前東小區）的情況下，二手安置房價格略高于鹿城中心，但二手商品房價格反而略低于鹿城中心，兩者之間的價差也更小。
顯然，鹿城中心安置房、商品房分屬兩個地塊，安置房對商品房的價格干擾也更小。
鹿城中心（左）與鉑金灣（右）
以上只是幾個典型案例，而類似的現象，在更多混合小區，普遍存在。
03
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
其實，商品房、安置房混合，在溫州已有較長時間。不僅僅混合在同一板塊，更是混進同一小區。
商品房與安置房
此前，溫州大公館、萬墅、甌海印象（南府）、市府路壹號、大誠名座、翡翠心湖、大國璟等小區，都或多或少有安置房，但占比總體有限。
在樓市上行期，這些占比有限的安置房，對商品房的二手房價影響不大，甚至幾乎不存在多少影響。
即便占比稍高一些的溫州大公館，由于品質在中央綠軸北片領先，二手商品房同樣能在中央綠軸區域保持價格領先。
更何況，當時市場上小戶型電梯房稀缺，即便建設品質較差的安置房，小戶型電梯房依舊很熱門。商品房地塊里的小戶型安置房，就更火了。
商品房與安置房
然而如今，當房價進入下行通道，再加上安置房品質提升、過量建設、價格走低，就暴露出一系列問題，從而對一二手商品房造成了價格干擾。
當存量統籌房源面向拆遷戶，最終以低價成交，這些混合小區的商品房，其二手房價就更受傷了。
尤其是那些安置房與商品房同屬一個地塊，且安置房占比較高的小區，商品房被拖累得更明顯，很難賣得起價格。
畢竟當下，購房以自住為主，購房者更在乎人居品質，擔心安置房可能帶來的一系列問題，影響小區氛圍。
既然大量純粹的二手商品房在售，為什么要花商品房的價格，買進有安置房的混合小區？
除非，這里的商品房，價格更便宜。
商品房與安置房
就這樣，安置房憑借龐大的總量、更低的價格，占據了一定比例的市場份額，綁架了整個樓市，導致溫州市區的整體房價被安置房左右，從而跌跌不休。
而在這些混合小區，商品房更是被安置房深度綁架。
04
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
除了安置房、商品房混合小區，前些年市區還誕生了一系列含政策性用房的商品房小區。
其中，不少政策性用房，被用于人才房。
不同類型的住房
相比較安置房，人才房的業主群體要好很多，對大部分商品房毫無影響。
不過，這些人才房往往是以商品房七折甚至六折買來的，價格本來就更低。若今后這些人才房投向二手房市場，同樣可能對二手商品房帶來價格干擾。
有傳聞稱，人才房的限售期已縮短至5年。倘若真的如此，接下來可能會有部分人才房子二手房市場上掛牌出售。
當然，即便存在價格干擾，人才房的殺傷力不會像安置房那么大。
商品房與安置房
更大的問題在于，除了這些人才房之外，剩下的庫存政策性用房，到底會用作哪些用途。
倘若用于安置房、保障房、長租公寓等，將對同一小區的二手商品房，帶來更嚴重的價格干擾。
像集新未來社區，商品房、安置房、人才房及庫存政策性用房，同時存在。
多種房源同時存在的集新未來社區
因此，停建安置房、慎用存量統籌房源，刻不容緩。
不同類型的房子，盡可能分地塊建，最好分板塊建，避免出現相互之間的價格干擾。
否則，市區房價可能還會進一步走低。
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