2026中國辦公樓市場：科技、消費、中企出海構(gòu)筑增量需求

編者按：市場從不缺乏波動，稀缺的是在波動中辨認(rèn)方向與光亮的能力。

2026年伊始，中國辦公樓市場仍在消化上一輪供應(yīng)高峰的余波。仲量聯(lián)行追蹤的全國主要代表性城市中，2025年甲級辦公樓新增供應(yīng)441萬平方米，同期凈吸納量208萬平方米，租金繼續(xù)承壓。但與此同時，在需求端，新的增長動能正持續(xù)涌現(xiàn)，一些賽道正在加速，一些企業(yè)的空間策略轉(zhuǎn)向兼顧“降本”與“提質(zhì)”。市場情緒已出現(xiàn)微妙分化——越來越多的市場參與方持續(xù)關(guān)注：下一輪需求從何而來？

近三年，中國主要城市辦公樓市場需求處在過去十年的低位水平;而同期，供應(yīng)端高企，比凈吸納量高出90%。租金受到擠壓的背景下，租戶積極尋求升級機會，倒逼業(yè)主重新校準(zhǔn)資產(chǎn)價值。

筑勢：“新動能三角”構(gòu)筑中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展

過去十年，中國主要城市的辦公樓需求的核心驅(qū)動力是金融業(yè)擴(kuò)張與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)潮。而今，引擎正在更迭——仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀指出，政策演進(jìn)脈絡(luò)、私募股權(quán)以及風(fēng)投資金的流向，編織出一條清晰的脈絡(luò)——科技、消費、中企出海，這三大主線，構(gòu)成了本輪周期中真正值得聚焦的“新動能三角”。

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政策層面亦釋放出了同頻信號：2024年9月以來，提振經(jīng)濟(jì)的舉措密集出臺，重心從托底化債逐步向人口、消費、資本市場多維拓展，并持續(xù)強化科技創(chuàng)新賦能。姚耀認(rèn)為，2026年政策基調(diào)并非簡單托底，也非大水漫灌，而是定向施策，指引市場主體“向新、向優(yōu)”。“十五五”規(guī)劃的出臺，更讓科技、消費與出海三條主線的戰(zhàn)略位勢進(jìn)一步明確。

01 科技：“聰明的錢”加碼新元賽道

私募股權(quán)與風(fēng)投資金的動向，是預(yù)判新興行業(yè)擴(kuò)張需求的前哨。仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，資本正加速涌入集成電路、人工智能、生命科學(xué)、游戲、先進(jìn)制造等“新元”賽道。

· 人工智能無疑是其中的焦點。與“互聯(lián)網(wǎng)+”時代不同，“AI+”的潛力在于對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透與融合：在應(yīng)用場景愈發(fā)廣泛的背景下，中國產(chǎn)業(yè)的核心機會更在于從1到100的應(yīng)用場景落地——具備AI強賦能及成熟落地場景的企業(yè)正快速步入擴(kuò)張期，其研發(fā)團(tuán)隊與總部空間的升級需求正在進(jìn)一步釋放。專業(yè)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，最受投資市場關(guān)注的人工智能應(yīng)用場景涵蓋醫(yī)療健康、先進(jìn)制造、汽車交通、互聯(lián)網(wǎng)+等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。

· 游戲產(chǎn)業(yè)近期表現(xiàn)亮眼。2025年，中國游戲產(chǎn)業(yè)收入突破500億美元，超越美國市場，規(guī)模更是游戲強國日本的近三倍。依托國內(nèi)版號常態(tài)化發(fā)放的政策利好，疊加出海營收的高速增長（頭部代表性游戲企業(yè)海外營收占比均值已突破55%）。憑借強勁的高盈利屬性，游戲企業(yè)具備強勁擴(kuò)張動能，有望持續(xù)成為辦公樓市場極具潛力的核心擴(kuò)張型行業(yè)。

· 生命科學(xué)領(lǐng)域同樣值得關(guān)注。“專利懸崖”將在未來幾年中將持續(xù)凸顯，跨國藥企亟待憑借優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新藥管線補足營收缺口，而中國創(chuàng)新藥企在諸多前沿管線上已展現(xiàn)出全球競爭力——數(shù)據(jù)顯示，中國海外授權(quán)交易金額持續(xù)增加，全球占比逐年攀升。在2025年，中國海外授權(quán)全里程碑交易金額更是顯著躍升至近140億美元，同比增長約170%。

02 消費：K型分化與“贏家”畫像

消費是中國中長期經(jīng)濟(jì)增長的核心驅(qū)動力之一，其發(fā)展空間與增長潛力可觀。目前，我國居民消費占GDP比重僅為39.9%，顯著低于OECD國家59%的平均水平。短期內(nèi)，消費各細(xì)分賽道呈現(xiàn)持續(xù)加劇的K型分化：消費電子、潮流玩具、運動服飾等新興領(lǐng)域營收表現(xiàn)亮眼、景氣度領(lǐng)先，并已在辦公樓市場釋放出明確的辦公升級與擴(kuò)租需求信號，尤其是在深圳以及上海辦公樓市場。仲量聯(lián)行觀察到，實現(xiàn)擴(kuò)張的零售品牌畫像高度一致：提供情緒價值、質(zhì)價比領(lǐng)先、融入智能科技、快速布局全球市場。

03 中企出海：雙向進(jìn)階，共拓全球

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中國對外直接投資正迎來新一輪增長，預(yù)計到2030年達(dá)3000億美元，躍居全球第二。在大額資產(chǎn)投資或者收并購活動外，本輪出海企業(yè)類型多元、賽道廣泛。

姚耀指出，對辦公樓市場參與方而言，值得關(guān)注的變化是：出海企業(yè)的擴(kuò)張呈現(xiàn)國內(nèi)與海外雙向進(jìn)階的特征。在國內(nèi)，出海企業(yè)需要升級總部功能以匹配全球化運營的復(fù)雜度，擴(kuò)充海外業(yè)務(wù)管理、法務(wù)合規(guī)及跨境資金運作等專業(yè)團(tuán)隊，直接帶動了辦公空間的擴(kuò)租與品質(zhì)升級。在海外，中國企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心及本地化運營實體的步伐同步加快，海外布局的深化又反向要求國內(nèi)總部強化中樞管控與資源調(diào)配能力。電商、游戲、消費電子等領(lǐng)域的這一雙向特征尤為顯著。

此外，中企出海的漣漪效應(yīng)亦在顯現(xiàn)——服務(wù)與中企出海企業(yè)的私募基金、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)隨之發(fā)展，自身辦公需求相應(yīng)增長。

馭勢：向內(nèi)深耕、向外對標(biāo)

展望2026年中國辦公樓市場，仲量聯(lián)行認(rèn)為，盡管供應(yīng)壓力仍在，但市場正迎來溫和復(fù)蘇：新動能三角牽引的增量需求、成本驅(qū)動下的搬遷升級、金融與專業(yè)服務(wù)的基石作用，三者共同構(gòu)成了需求修復(fù)的支點；對于整體市場而言，價格下行的“勢能”，將會在今年繼續(xù)轉(zhuǎn)化為企業(yè)搬遷升級的“動能”，各個因素疊加背景下，租金跌幅有望收窄。

更值得關(guān)注的判斷是：在部分城市，對于一些核心板塊的金字塔尖項目，2026年有望成為“光啟之年”。這類項目在過往幾年租金顯著下調(diào)之后，并憑借地段、硬件與資管能力的優(yōu)勢修復(fù)了入駐率表現(xiàn)。對于偏好核心地標(biāo)資產(chǎn)的租戶而言，這些項目最具性價比的談判窗口將逐步收窄——黃金窗口期不會永遠(yuǎn)敞開。對于業(yè)主而言，與其等待市場尋底，不如向內(nèi)深耕運營能力，精準(zhǔn)錨定高增長賽道——無論是加速落地的AI應(yīng)用企業(yè)、海外業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)容的游戲與消費電子廠商，還是服務(wù)中企出海的私募基金與律所，需求從未消失，只是換了流向。

注：本文內(nèi)容匯編自仲量聯(lián)行2026年中國辦公樓市場展望，不構(gòu)成投資建議。

仲量聯(lián)行深耕中國辦公樓租賃市場，僅過去三年，我們在中國內(nèi)地市場累計完成近4,300宗辦公樓租賃交易，交易面積超620萬平方米。依托全球資源、前瞻洞察、海量數(shù)據(jù)和科技加持，我們?yōu)槠髽I(yè)租戶提供一站式企業(yè)房地產(chǎn)解決方案，為開發(fā)商及投資者定制全流程專業(yè)服務(wù)，助力各方把握機遇，實現(xiàn)多贏。