破局置換鏈條不暢，佛山探路“存量盤活”新解法

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今年3月份以來，全國房地產(chǎn)市場“小陽春”來臨，多個核心城市呈現(xiàn)成交量放大，市場預期回升的積極態(tài)勢，市場熱度正不斷提升。但在實際運行中，一二手房流通受阻、改善性需求釋放緩慢成為當前各地面臨的共性難題。

作為大灣區(qū)重要節(jié)點城市，佛山積極響應中央“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的調控精神，為破局置換鏈條不暢的難題，近日印發(fā)《關于組織開首批商品住房“以舊換新”工作的通知》，推出了多項制度創(chuàng)新打通住房消費鏈條，讓市場實現(xiàn)良性循環(huán)，實現(xiàn)多方共贏，充分激發(fā)市場內生動能。

“以舊換新”：推動存量提質增效、激活市場需求的創(chuàng)新突破

3月18日，廣東省省委時隔10年再次召開城市工作會議，會上強調要認識“兩個轉向”的重大判斷，即：城鎮(zhèn)化從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期；城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。存量住房“以舊換新”政策的推進，正是存量提質增效的重要舉措。

商品住房“以舊換新”并非佛山獨有，放眼全國，這項政策已成為多地激活樓市的重要抓手。目前國內多個城市陸續(xù)出臺商品住房“以舊換新”政策，實施模式主要有三種：中介幫賣、國企收購、購房補貼。如上海、深圳主要以中介幫賣為主；鄭州、南京以國企收購為主；揚州、徐州則對“以舊換新”給予一定的購房補貼或契稅補貼。

預計2026年，住房“以舊換新”仍將作為各地商品房存量消化工作的重要抓手，政策將注重長期效果并擴大服務范圍，更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、改善居民居住品質。

在這樣的大背景下，佛山積極落實廣東省省委城市工作會議上提出的“滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”的政策導向，在積極吸收部分城市的先進經(jīng)驗的基礎上，立足本地實際，匹配當前佛山房地產(chǎn)市場的新階段，推出了一套具有佛山特色的全方位、系統(tǒng)化、可操作的“以舊換新”方案，創(chuàng)新“貨幣購房”+“以房換房”新模式，打通一二手房置換堵點，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)高質量發(fā)展。

創(chuàng)新政策組合：全方位支撐“以舊換新”落地

佛山“以舊換新”不是單一政策，而是一套環(huán)環(huán)相扣的政策工具箱，涵蓋了公積金、稅費、市場主體等多個維度，展現(xiàn)出完整的政策體系和強大的創(chuàng)新力度。

（一）住房公積金支持：為換房人“減負”

換房人符合本市住房公積金提取或貸款條件的，可申請公積金用于“以舊換新”。參與活動的換房人，公積金貸款最高額度可上浮不超過20%。同時，支持舊房購買人辦理二手房公積金貸款“帶押過戶”業(yè)務，允許使用買方公積金貸款償還賣方公積金貸款，大幅降低了交易成本。

（二）稅費優(yōu)惠政策：多環(huán)節(jié)降低成本

對參加“以舊換新”活動的換房人，出售舊房并在1年內購買新建商品房的，符合相關個人換購住房退稅政策的，對其出售舊房已繳納的個人所得稅可享受退稅優(yōu)惠。另外，對于舊房收購企業(yè)也有相對應的稅收優(yōu)惠。通過覆蓋售舊、買新、企業(yè)運營等全流程的稅費優(yōu)惠積極舉措，有效降低換房人和收購企業(yè)的交易成本，進一步打通了置換鏈條中的資金堵點，讓“以舊換新”政策更具吸引力和可操作性。

（三）多元主體協(xié)同，文旅公司納入政策體系

本次出臺的政策參與主體除了房企、中介、金融機構外，也將文旅公司納入到政策體系中，鼓勵企業(yè)通過多種方式將收購房源改造為旅居房，并將“以舊換新”作為全年宣傳重點，這為存量房盤活開辟了“旅居+”的新路徑，具有相當強的創(chuàng)新示范意義，同時推動佛山文旅力量為“再造一個新佛山”持續(xù)賦能。

三方共贏：激活市場內生動力

“以舊換新”不是單邊讓利，而是購房者、房企、城市三方共贏的制度設計。

（一）購房者——降低購房門檻、減少換房顧慮

佛山的“以舊換新”政策有效地為購房者破解“先賣后買”僵局。 傳統(tǒng)置換模式下，購房者往往陷入“舊房賣不掉、新房不敢買”的兩難境地。佛山通過創(chuàng)新機制，將置換周期從不確定縮短為確定性交易，釋放了被“卡”在換房鏈條上的大量潛在購房需求。

其中，90天“解約保護期”兜底是本次佛山推出政策的一大亮點。購房者選定新房并繳納定金后，享有不少于90天的“解約保護期”。保護期內舊房未成功轉售的，可無條件解除認購協(xié)議，無需承擔任何違約責任，房企應無條件退還定金。這一機制讓換房人“敢買新房、不怕舊房砸手里”，實質性降低了換房人的時間風險和資金風險，是打通置換鏈條的關鍵制度創(chuàng)新。

另外，公積金貸款額度上浮、個稅退稅、中介費減免等多重優(yōu)惠疊加的組合拳下來，換房人的實際負擔大幅降低，大大提高其換房積極性，預計房地產(chǎn)市場的改善需求將得到持續(xù)釋放。

（二）房企——加速庫存去化、促進換擋提質

對于開發(fā)企業(yè)而言，通過“以舊換新”政策可以精準地導流改善型客戶，直接獲得穩(wěn)定的改善型客源，加速房企資金回籠，有效緩解其因市場調整而不斷增加的資金鏈壓力，并且降低庫存積壓風險，經(jīng)營狀況將得到更好地提升。

在資金回籠加速后，房企能夠更快地回收現(xiàn)金流，從而有更充足的財務空間將資源集中投入到優(yōu)質項目開發(fā)中。這一舉措促使房企從過去依賴快速銷售和規(guī)模擴張的“高周轉”模式，逐步轉向注重產(chǎn)品創(chuàng)新、建筑品質與用戶體驗的“高品質”模式。通過優(yōu)化項目選址、提升設計標準和施工質量，房企不僅能增強市場競爭力，還能推動整個房地產(chǎn)行業(yè)向更加綠色、智能和可持續(xù)的方向發(fā)展，最終實現(xiàn)行業(yè)結構的優(yōu)化和長期健康增長。

（三）全市市場——優(yōu)化供給結構、提升市場活力

對于全市房地產(chǎn)市場而言，政策大幅優(yōu)化了住房供給結構。收購的存量房轉化為保障性租賃住房、人才房、公租房，既實現(xiàn)了保障房籌集目標，又避免了新建保障房的周期長、成本高等問題，還能實現(xiàn)保障房的“區(qū)位均衡”。

另外，政策還穩(wěn)定了市場預期。 通過房地產(chǎn)企業(yè)收購和平臺運作，避免了舊房因掛牌周期長導致的“踩踏式”降價，穩(wěn)定了二手房價格預期，促進一二手房市場良性互動。

（四）增加優(yōu)質保障性住房供應，提升城市人才吸引力

進一步來看，政策能夠顯著增強城市的綜合吸引力與競爭力。通過配合購房入戶等一系列配套措施的實施，“以舊換新”政策不僅能夠有效留住本地的改善型住房需求，還能積極吸引外來人口前來安居。

通過盤活存量資源，收購配套齊、位置好、生活便利的換房人房源用作租賃住房、公租房，增加優(yōu)質的保障性住房房源供給，推動“租購并舉”在佛山落實落好，讓“新佛山人”從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，為佛山的長遠發(fā)展注入新的活力。

模式創(chuàng)新：搭建全鏈條閉環(huán)的“佛山樣本”

佛山“以舊換新”的最大價值，在于形成了一套可操作、可復制、可持續(xù)的運作模式。

（一）政府引導+企業(yè)運作——企業(yè)信用背書

方案明確首批企業(yè)為市屬和區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)，后續(xù)或有更多房企參與“以舊換新”工作，將進一步豐富滿足群眾換房選房需求，解決了換房人“舊房賣不掉不敢買新房”的核心顧慮。同時強調市場運作原則，收購價格參照市場評估價協(xié)商確定，避免行政干預扭曲價格信號。市屬、區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)的介入，進一步增強市民“換新”信心。

（二）三種模式并行——滿足不同換房需求

方案設計了“委托銷售”“收購轉售”“收購盤活”三種模式，形成梯度化選擇：如委托銷售適合舊房品質較好、市場流動性較高的換房人。收購轉售適合希望快速變現(xiàn)的換房人。收購盤活適合舊房條件符合政策要求的換房人。三種模式并行，讓不同類型的換房人都能找到適合自己的路徑。

（三）全方位金融、稅收組合——降低各方資金壓力

除了換房人可享受的公積金上浮、個稅退稅等優(yōu)惠政策外，對于收購存量房作保障性租賃住房的運營企業(yè)，佛山將發(fā)揮中央、省級專項資金支持保障性租賃住房作用，為符合條件的參與“以舊換新”企業(yè)給予投資補助、貸款貼息等政策支持。

另外，對于所有參與“以舊換新”的企業(yè)，金融機構將為其提供長期限貸款、利率優(yōu)惠等政策措施，助力企業(yè)開發(fā)銷售、租賃運營。由此，佛山全面構建了一個覆蓋全鏈條、惠及全主體的政策支持體系，降低各方資金壓力，實現(xiàn)各個參與主體的“共贏”。

各區(qū)開發(fā)企業(yè)“以舊換新”創(chuàng)新實踐

目前，已有多家企業(yè)參與“以舊換新”中，從初步劃定的舊房收購區(qū)域來看，基本覆蓋禪城區(qū)、南海區(qū)主城區(qū)、順德區(qū)大良、容桂、北滘等重點核心板塊以及三水、高明的主城區(qū)，覆蓋項目和人口數(shù)量可觀，為住房“以舊換新”需求奠定堅實基礎。

此外，新房提供企業(yè)包括佛山建發(fā)城市發(fā)展有限公司、廣東順控城投置業(yè)有限公司、佛山市聯(lián)智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等，提供的項目涵蓋多個地段優(yōu)越、品質較高的樓盤，能較好滿足購房者不同類型的需求。

結語：從“住有所居”邁向“住有宜居”

佛山住房“以舊換新”不僅是應對當前市場壓力的一次精準施策，更是面向房地產(chǎn)發(fā)展新模式的深遠布局。它通過制度創(chuàng)新，將改善性住房需求轉化為市場發(fā)展的內生動力，實現(xiàn)了居民改善居住條件、房企盤活資產(chǎn)、市場優(yōu)化供給的三方共贏。

隨著這一模式的深入推進，佛山有望為全國探索出一條符合“存量時代”特征的房地產(chǎn)高質量發(fā)展之路。從“住有所居”到“住有宜居”，佛山正在用實際行動書寫答案。

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