保利發展：經營凈現金翻倍，銷售回款率連續三年超100%

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2025年，房地產行業深度調整仍在繼續，市場分化加劇，多數企業選擇收縮。但保利發展以一份扎實的成績單，印證了央企龍頭的抗周期韌性。

保利發展發布的財報顯示：2025年，公司實現銷售簽約金額2530億元，連續第三年穩居行業榜首；銷售權益比提升至79%，同比增加3個百分點，意味著規模增長更“實”、自主掌控力更強。在資金鏈普遍緊繃的大環境下，保利全年回籠資金2589億元，銷售回款率連續第三年超過100%，經營現金流持續凈流入，構筑起厚實的“安全墊”。融資端同樣亮點紛呈，公司成功發行國內首單現金類定向可轉債，綜合融資成本降至2.59%的歷史低位，公司債利率最低僅2.12%，資產負債率實現連續五年下降。從核心城市超90%的銷售貢獻，到產品力、交付力雙雙位居行業前列，保利發展在2025年不僅守住了規模，更在財務安全、投資質量、存量盤活等維度實現了“穩中有進”，為即將到來的“十五五”高質量發展奠定了堅實根基。

銷售額2530億元再次領跑：規模與質量的雙重提升

回顧2025年，房地產市場在筑底過程中考驗著每家房企的生存智慧。保利發展在這一年的表現，恰如其分地詮釋了何為“強者恒強”。

財報顯示，公司全年實現銷售簽約金額2530億元，簽約面積1235萬平方米，這份成績單最核心的價值在于其“含金量”——銷售權益比提升至79%，同比增加了3個百分點。這意味著，保利的銷售規模并非依靠復雜的合作杠桿堆砌，而是來自真金白銀的自主掌控力，其銷售規模行業第一的座次，坐得更穩、更實。

成績的取得，源于對市場節奏的精準把控。上半年，公司上下同頻共振，敏銳捕捉每一個營銷窗口，一舉實現1452億元的銷售規模，為全年領跑奠定了難以撼動的基石。更難能可貴的是，在價格戰頻發的市場環境下，保利堅持走“產品主義”的道路。公司緊跟國家戰略導向與客戶居住需求的深刻變遷，持續加大“三好房子”產品體系的推廣力度。廣州玥璽灣項目和上海世博天悅項目成為全國“好房子”的標桿范例，在2025年全國單項目銷售額破百億的極少數項目中，保利發展一家便獨占兩席，這無疑是市場用腳投票，對其產品力的最高褒獎。

深耕，是抵御周期波動的最堅實壁壘。保利發展始終堅持核心城市深耕策略，不做機會主義者，只做價值發現者。2025年，公司在核心城市的銷售貢獻度依然穩定在92%的高位，這已是連續第三年保持在90%左右的水平。在兵家必爭的核心城市中，保利的市場占有率已超過7.9%，同比提升0.8個百分點。這些高能級城市扎實的市場份額，構成了公司最堅固的“護城河”，使得其品牌影響力在行業逆風中反而愈發閃亮。

保利發展銷售規模連續多年領跑行業，核心城市貢獻突出、銷售回款高效，疊加優質土儲結構與低融資成本優勢，行業龍頭壁壘持續加固，抗周期能力顯著。

銷售回籠率連續三年超100%：現金流與負債的雙重改善

如果說銷售業績是房企的“面子”，那么健康的現金流和優化的負債結構，便是決定其能否走遠的“里子”。

保利發展始終將“現金流安全”作為經營發展的生命線，展現出一家成熟央企的財務自律與遠見。公司全年回籠資金高達2589億元，銷售回款率連續第三年突破100%，達到102%。這意味著，公司賣出的每一分錢房子，不僅都收回了賬，還超額消化了部分歷史應收款項。這種極致的資金回籠效率，在行業流動性普遍偏緊的當下，顯得尤為珍貴。

在開發投資端，保利嚴格執行“以銷定產”的策略，動態調整每一個項目的開工節奏。全年拓展總地價791億元，一二線城市占比超90%，北京、上海、廣州三地近乎占去半壁江山，從源頭鎖定了項目安全。全年新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，建安支出同比壓降至737億元。這并非簡單的收縮，而是一種“控本增效、精益運營”的智慧。正因如此，公司經營活動現金流量凈額實現了152億元的凈流入，連續8年保持為正，為應對未來的不確定性備足了“彈藥”。同時，通過存量煥新、資產盤活等多元手段，累計盤活資源181億元，讓資產重新煥發生機。而在交付端，保利全年累計交付高品質住宅12.99萬套，客戶滿意度提升至87%，獲評中指研究院交付力優秀企業TOP1。

圖：2021-2025年保利發展的經營活動現金流凈額（億元）

在融資端，保利發展更是將央企的信用優勢發揮到了極致。2025年，公司開創行業先河，成功發行了國內首單現金類定向可轉債，規模達85億元，6年期綜合成本僅為2.32%。這一創新融資模式，不僅拓寬了房企的融資渠道，更彰顯了資本市場對其經營穩健性的高度認可。年內，公司新增有息負債平均成本同比下降33個基點至2.59%，期末綜合融資成本也降至2.72%的歷史低位。其中，公司債利率最低探至2.12%，中期票據利率低至1.85%，均刷新了公司歷史紀錄。得益于此，公司資產負債率實現連續五年下降，同比再降2.08個百分點至72.26%，有息負債規模也同比減少了77億元。

圖：2021-2025年保利發展的資產負債率變化（%）

更為前瞻性的舉措是，面對行業深度調整帶來的資產價格重估壓力，保利發展沒有選擇回避，而是秉持長期主義原則，主動計提資產減值讓資產質量更加扎實。這恰恰是公司財務穩健、對未來負責的表現，也為保利發展在即將到來的‘十五五’周期輕裝上陣、高質量發展掃清了障礙。

從投資到融資，從生產到交付，銷售額2530億元的背后，正是這一個“穩”字，貫穿了每一個環節，讓保利在行業調整期依然行穩致遠。

不動產經營和綜合服務業務占比提升：生態平臺和新模式的雙重優化

公司以“打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺”為戰略愿景，堅持不動產投資開發主業，立足行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，積極探索新發展模式，加快構建起“一個新的保利發展、三大主業支撐”的業務格局。一是做強不動產投資開發業務，鞏固行業龍頭地位。二是做大不動產經營業務，創新資產管理機制，大力發展租賃住房，提高持有資產經營收益。三是做優不動產綜合服務，從標準服務邁向標桿服務，實現市場化生存、產業化發展，提升專業能力強化競爭壁壘。從各業務營收占比來看， 2023-2025年，其他主營業務（包括物業管理、租賃等）收入占比分別為6.58%、7.36%、7.63%，近幾年不動產經營及物業服務營收占比持續提升，表明公司打造不動產生態平臺正在豐富和立體，探索新發展模式正取得明顯成效。

圖：2023-2025年保利發展的各業務營收占比

結語

周期更迭，穩者致遠。2025年，保利發展以銷售三連冠、現金流持續優化、資產質量穩步夯實的亮眼表現，交出了一份穩健穿越行業周期的答卷。作為央企龍頭，保利發展始終堅守戰略定力，以核心城市深耕筑牢基本盤，以現金流安全守住經營底線，以主動作為夯實長期發展根基。

展望未來，保利發展將繼續秉持長期主義與穩健經營理念，緊抓行業轉型機遇，提升產品力與交付力，持續優化經營質效，以央企擔當助力房地產市場平穩健康發展，在“十五五”新周期中譜寫高質量發展新篇章。

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