黃奇帆再次預言未來房地產，今年已經應驗，明年或大概率也是對的

黃奇帆在中國財經評論圈是個特殊的存在。他不是學院派經濟學家，也不是靠販賣焦慮吃飯的自媒體人，而是真正操盤過一座超大城市經濟運行十幾年的實戰派。執掌重慶期間，他搞出了＂地票制度＂，用土地指標的市場化交易來平衡城鄉建設用地矛盾，這套機制在當時全國獨一份。重慶那些年房價一直被壓得比較平穩，不是靠行政命令硬摁，而是從土地供應的源頭做了精細的制度設計。

正因為有這段履歷打底，他后來對房地產趨勢的一系列公開判斷，才不會被人當作空談。他很早就提出中國房地產會從＂齊步走＂變成＂分頭跑＂，不同城市、不同區位、不同品質的房子會出現巨大的命運分野。當時主流聲音還沉浸在＂只要放水房價必漲＂的老邏輯里，對他的警告不太當回事。結果從2022年行業劇烈調整開始，市場幾乎是沿著他畫的路徑在走。

到2025年，這種分化已經從趨勢變成了現實。一線城市里，上海內環、深圳南山前海、北京朝陽東部這些區域，優質次新房的帶看量和成交量都有明顯回暖。但你去看同一座城市的遠郊板塊，比如上海臨港非核心片區、北京房山的部分區域，價格還在陰跌，掛牌半年無人問津的房源一大把。一座城市內部就能撕出兩個世界，更不用說城市之間的差距了。

2026年，這種格局不僅沒有收斂，反而在加速固化。今年一季度，杭州、成都、南京等強二線城市的土拍市場出現了選擇性升溫，地段好的宅地競爭激烈，但位置偏遠的地塊頻繁流拍。開發商用腳投票告訴你，他們只愿意在確定性高的區域下注。這跟五六年前各路房企瘋狂到三四線城市搶地的場面相比，簡直是兩個次元。

黃奇帆判斷的底層邏輯是什么？是三個硬變量疊加：人口流向、產業聚集度、金融杠桿率。這三個因素中任何一個單獨拎出來都足以影響樓市走向，三個同時發力，方向就很難逆轉了。中國的人口格局近幾年發生了根本性變化，2022年總人口開始負增長，2023年出生人口跌到902萬，2024年的數據進一步下探。新生兒數量持續走低意味著長期住房需求的總盤子在縮小，這不是短期政策能對沖掉的。

人口不只是總量問題，更是流向問題。年輕勞動力在加速向長三角、珠三角、成渝經濟圈的核心節點城市集中。這幾個區域有高端制造業、有數字經濟產業鏈、有比較完善的醫療教育資源，能給年輕人提供就業機會和上升空間。而大量中西部的地級市和縣城，人口凈流出已經持續了好多年，當地建好的樓盤找不到足夠的買家，這不是降價就能解決的問題——因為人都走了。

很多人喜歡拿日本上世紀90年代的經驗來類比中國。這個類比有合理的部分，也有不準確的地方。相似之處在于，兩國都經歷了房地產高度金融化之后的去泡沫過程，居民部門的資產負債表都受到了沖擊。不同之處在于，日本泡沫破裂時城鎮化率已經很高，后續缺乏新增城市人口來消化庫存。中國目前的城鎮化率大約在66%到67%之間，如果城鄉融合改革能繼續推進，還有一部分人口可以轉化為城市住房需求，但這個增量主要會被核心城市吸收，很難雨露均沾。

黃奇帆對金融杠桿的分析也值得多說幾句。過去房地產行業的運轉模式是＂高周轉、高杠桿、高負債＂，開發商負債率動輒超過80%，有的甚至沖到90%以上。恒大、碧桂園、融創這些頭部企業接連出問題，本質上就是這套模式走到了盡頭。2024年到2025年，存活下來的開發商在主動或被動地降杠桿，行業負債率正在向50%左右的水平收縮。這個過程很痛苦，但方向是對的，因為只有把杠桿降下來，行業才有可能建立新的健康運轉模式。

購房者這端的變化同樣深刻。2026年的購房者跟2018年的購房者，幾乎是完全不同的兩撥人。以前不少人買房的邏輯是＂晚買一年多付十萬＂，恐慌驅動、搶跑心態很重?，F在呢？不少地產中介說客戶現在進門第一件事不是問＂還會不會漲＂，而是掏出手機算月供占工資的比例，問學區對口哪所學校，關心物業費多少、小區車位比夠不夠。這種理性化轉向不是暫時的情緒波動，而是經過了三四年市場教育之后形成的集體認知重塑。

2024年下半年以來，中央層面推出了一個大手筆的操作：用專項資金收購市面上的存量商品房，將其轉化為保障性租賃住房。這個政策到2025年已經在幾十個城市落地，規模達到數萬億級別。從操作邏輯看，它同時解決了三個問題——開發商有了回款渠道不至于資金鏈斷裂、市面上的庫存量被定向消化、城市中低收入群體的住房選擇增多了。到今年一季度，部分城市的商品房庫存去化周期已經從高峰時的20多個月縮短到15個月左右，壓力確實在減輕。

另一個值得關注的政策方向是REITs市場的擴容。保障性租賃住房REITs從2022年首批上市以來，規模在逐步擴大。這意味著政府收購的這些存量房不是簡單地沉淀在財政賬上吃灰，而是打包成金融產品進入資本市場循環。雖然目前REITs市場整體還不夠成熟，流動性也有待提升，但這個方向如果走通了，等于給房地產行業打開了一條全新的資金循環通道，不再完全依賴＂賣房—回款—拿地—再建—再賣＂這種舊模式。

城市更新也在重塑局部市場格局。跟過去那種大拆大建的棚改不同，現在的城中村改造和老舊小區改造更偏向＂微更新＂——加裝電梯、改善排水管網、增設社區養老和托育設施。這些工程的投資規模沒有棚改那么大，不會像以前那樣制造出一大波拆遷戶拿著補償款去搶房子的場面。但它能實實在在地提升老城區的居住品質，讓那些地段好但房齡長的小區重新獲得競爭力。2025年以來多個城市的實踐已經證明，改造完成的小區二手房成交價普遍比周邊未改造小區高出一截。

有個話題這兩年討論得比較少，但對房地產格局的影響可能比很多人想象的大，那就是＂新質生產力＂的地理分布。哪些城市能在人工智能、新能源、生物醫藥、高端裝備這些賽道上搶到位置，哪些城市的就業質量和居民收入就能維持在高位，樓市也就有更堅實的支撐。合肥這幾年靠新能源汽車和半導體產業鏈異軍突起，城市吸引力大幅提升，房地產市場的表現也比很多同級別城市好得多。反過來看，那些仍然依賴傳統資源型產業或低端制造業的城市，年輕人用腳投票走了，房子自然就沒人接。

2026年下半年到2027年，分化格局會繼續鞏固并深化，但不會出現新一輪全面上漲，也不太可能出現系統性崩盤。政策面會保持＂托而不舉＂的態度——兜底防風險的措施會有，但不太可能出臺強刺激把房價重新推上去。核心城市核心板塊的房價大概率能穩住甚至小幅回升，因為供給在收縮、需求有支撐。但三四線城市和所有城市的非核心板塊，價格仍然會承受下行壓力，而且去庫存會是一個漫長的過程。

對普通家庭來說，現在最重要的一件事不是猜房價走勢，而是重新審視自己的資產結構。很多中國家庭的資產配置里，房產占比超過70%甚至80%，這在房價上行期是＂躺贏＂，在調整期就變成了巨大的風險敞口。把所有雞蛋放在一個籃子里從來都不是好策略，何況這個籃子已經不像以前那么穩了。