根本的問題在于收入、在于預期

上周五做了一期關于貴州茅臺業績的視頻，直白說我還不想進去接貨。

老粉明白，我對茅臺很熱愛，是中國極好極好的公司，擁有極好的商業模式，尤其是“心智份額”。茅臺在國內白酒界的地位，可以類比蘋果在手機界的地位。

這就是“品牌形象”，這就是“心智份額”，你想到它一下子就能擁有非常好的體驗聯想。令我更加欣賞的一點是，茅臺從不增發，回購股票也全部注銷，這是很了不起的做法——A股港股包括美股大量的公司皆是左手回購右手增發。

然而，再好的品牌，在遇到大級別的資產崩塌時，它也扛不住。所以，茅臺雖然做了結構化改革（并且我也認同那是正確的決策），但是它依然需要時間來去完成這一場股價的“筑底攻堅戰”。這個時間我不會預期它很短期完成，這個過程想必也不會愉快。即便未來的某個或某些季度，它的業績能夠出現可喜的反彈，但是放到未來的時間長河里，我還是堅定認為繼續投資茅臺股票的機會成本更高——我在視頻里進行了賣出茅臺和買入納指標普ETF的回報比較。

對，這就是我想談的“反彈”問題，尤其是房地產的“反彈”——為什么我常常把茅臺和房地產放到一起談，之前文章里有過解釋了《》。放到房地產領域，我擔憂的是：正在發生的反彈，在未來也可能會是一樣的結果。反彈之后，然后再繼續掉落。

這幾個月來，市場已經談了太多的房地產回暖與反彈。我現在認為，我們開始在浪費口水，真正的根本性問題，幾乎少有人觸及。這是我基于一個微觀交易者的邏輯說這樣的話，我必須要這樣去思考問題，因為我需要考慮：我到底是進場還是繼續賣出？如果反彈來了，是跑步買入的機會，還是趁機賣出的機會？宏觀的分析師們可以不用考慮這些，但是微觀的參與者要考慮。

當我這樣去思考這個問題的時候，我最終意識到一個無比冷酷的真相：我的確真的如我先前的文中所言，我并不那么關心房地產是否回暖、是否反彈。

反而我更傾向于關心如下三者：

1）面對反彈，我是否可以買入一些房產股？像我2024年6月說的“撿煙屁股”，再做一波？《》

2）面對反彈，我是否應該繼續建議我的粉絲趁這個反彈賣掉手里的房產，然后把套現回來的資金去尋找更好的投資機會？

3）面對反彈，我是否應該“響應號召”轉變口風，建議粉絲們進場（這里說的主要不是剛需童鞋，原諒我只能每次都要這樣備注一下）？

當我這樣思考問題的時候，我發現實情其實不那么的令人興奮。各位真的不要攻擊我沒有如市場想象的那般樂觀，因為基于上面前兩者的提問，我實在找不出有什么理由讓我去做出肯定的回答。

上面第一個問題，很簡單的回答，如果真的是很高質量的反彈，那么，我們將會看到什么？

我們一定會看到資本市場的“異動”，房產股早就漲得一飛沖天了——我們一定要相信，資本市場永遠都像獵狗一樣，擁有最靈敏的嗅覺。但是目前看，也只是港股地產股在漲，內房股并沒有什么顯著的上漲反應。而港股地產股在漲，恰恰這個背后的邏輯是：香港房地產是真的在反彈，房價和成交量都在持續的上升。

這很說明問題，如果這是一場“沒有政策加持都能自發出現的反彈”，那資本市場為什么都沒有極度積極的呼應呢？這不正常，這需要解釋。

這其實影響了我對第二個問題的答案，如實講，我也在觀察、我也在研究，但大差不差，我很可能最終會給出的看法是：趁反彈依然賣掉你持有的那幾類資產——非自住類物業、不創造現金流的物業、高負債的物業……而不是進貨。我看到的證據，的確還是讓我沒有信心說出：買吧，兄弟，搏一搏，單車變摩托。或者，別賣了，再賣就割到地板上了。

也許，我們需要花上半年甚至更長的時間，才能看看事情會往哪里走。對我來說，1年都是短期。我當然可能會犯錯，我做好了這樣的“踏空”準備。如果你們覺得有房產股已經到了絕對的底部，也歡迎在后臺留言探討一二。我在2024年做了兩波房地產煙屁股的行情后，之后至今都沒再參與。但我很喜歡房產股，那種熟悉的感覺我還是不想放棄，有機會我還是想殺個回馬槍。

以上兩個問題是我針對本輪“反彈、回暖”思考的“表層”問題，現在讓我們進入最重要的第三個問題：要不要因為這次反彈考慮進場？

如果是實在緊迫的剛需童鞋，我其實覺得他們也沒有那么需要我們這些“行內人士”的看法。正如我當年年輕的時候，我買不買房子也沒有怎么看行內怎么說——一方面是我認知有限，很多事情真的還不懂；另一方面則是無所畏懼，對自己未來的賺錢能力洋溢著“盲目的自信”——這一點，現在的年輕人似乎不同，的確來自時代的紅利讓他們比我們那個時候更少了BUFF加持。

但如果沒那么緊迫的剛需童鞋，以及場外的確有不少手里捏著元寶等著進場的號角的投資者童鞋，怎么辦？

我必須得承認，這個問題沒有那么好回答。

因為：

一，市場上的確有一些產品我覺得接近到了“擊球區”。如果貸款利率是3%左右，而我能在市場上找到租金收益率超過3%的物業，那這個賬似乎可以說開始變得能算得過來了（或者說對剛需而言OK了）。而你到羅湖、福田，這樣的二手物業這幾年越來越多了，個別物業甚至能達到4%-5%。如果到了5%，從投資的角度這個賬都能算得過來了，至少長期投資價值的邏輯是建立了。

二，高端住宅的供不應求依然肉眼可見。這是過去2年以來市場一直存在的結構分化，別看大部分房子價格在跌，而且跌得一塌糊涂。但是“網紅盤”一直都有出現，并且每年都有上市就遭搶的好盤。尤其是自去年“新國標”運動以來，這個現象愈發明顯，如果你想住真正的豪宅，你依然會發現，總價3000萬以下、單價15萬以下還真買不到什么真豪宅。所以，對于這類的“好房子”（包括城市副中心中心未來崛起的“區域豪宅”），還是有買家愿意買單。賺了錢，犒賞自己，給家人更好的享受，是很自豪的事。

……還有其它的特征，回頭我再一并完整梳理吧。

總結一句話，市場并沒有那么的鐵板一塊，水面之下一直都有暗流涌動。（實質上，任何時候，市場都存在買入/賣出的機會，只是在某些時候機會變得不易覓得。自始至終，交易者唯一需要確保的是，有能力一直在牌桌上。）

但我還是要明確指出一點，以“反彈、回暖、到底”來去確立自己是否應該進場，是很錯誤的邏輯思考。

首先的一個錯誤，違背了房地產的天然長期性。這一點我談了極多次，房地產是一個天然長期的被動價值投資。一旦你這一筆錢投進去，你至少要5年乃至10年，不拿出來。這和股票主流玩法（短炒）是完全不同的兩回事，它只屬于股市里包發達（巴菲特）大師的那一類價值投資派，天然的。

基于上面這一個基本邏輯，自然而然的推導結論就是：每一個進場的買家都需要去思考，反彈是長期的可持續的嗎？我打算買這套房子持有或者居住多久？面向未來10年的一筆交易我應該看看這短期的“反彈 回暖”嗎？

把這個問題想明白，或者說試著去這樣想，我認為，每一個人都可以做出最適合自己的決定。

恰恰這是市場談論最少的部分，而也是我認為最為重要的部分。

房地產回暖、反彈，真正的關鍵問題是什么？在于什么？

如果說，這個反彈、回暖的確是來了，但是它只是持續了一下子呢？哪怕這個“一下子”是1年、2年、3年，但是之后又掉下去了并且掉得更多，到時候怎么辦？再套一批人？……

這是我選擇很謹慎的對待這一次反彈的原因。因為，橫向對比看，日本當年在“失去的20年”的過程中，出現過這樣的情況——無論樓市或者是股市，樓市在1994-1997年出現過反彈，股市更是出現過多次，但最終是跌得更低。

我們要拿錢進場，就必須去想這件事。

我認為，問題的關鍵在于，并且唯一在于：收入，包括當下收入，尤其是預期收入。決定房地產長期走向的根本，只在于這一點。房地產說到底就是居民收入與預期的縮影與反映，互為鏡像。2001年之后它啟動，根本點也是在于中國加入了WTO，蓬勃壯大的4億中產階層站起來了。人們手里有錢，并且預期未來可以持續賺到錢，房地產市場會啟動。隨著后來的財富效應，才一步步走入風險極大的高杠桿投機潮。但是根本點在于那個開端，市場機制創造了巨大的財富以及財富預期。

這一點根本，也是當下整個經濟的癥結所在。但是收入以及收入預期的改善，現在不存在，展望未來的3-5年，坦白說，似乎能見度也不高……。這一點，我想也沒有多少人會去相信GJ統計局關于人均可支配收入的數據吧，人們會根據自己和周邊以及新聞故事的體感來做出判斷。

所以，如果收入流跟不上，那么，結果會出現什么？

會出現樓市的反彈，沒有持續性。反彈一下子，然后再掉……如此反復來反復去，反復筑底，直到最后跌到底了，實在跌無可跌了，再遇到一個極好極大的制度性經濟改革，出現真正的大牛市……

SO，也許，現在這樣的反彈，更像是一個未來反復拉鋸戰的開始。

這是一個非常簡單的邏輯推演。如果你不想推演宏觀，你就問問你自己，你現在貸款80%，利率3%，去買一套房子投資（注意是投資），你能不能把自己未來10年的收入展望測算出來？我不知道每個人的預期收入到底是上升還是降低，但我大致能確信一點：這個不確定性，太高了。

很有力的證據是，3月份的居民貸款又負增長了，延續了先前持續下降的態勢。這充分說明了，人們還是會消費，也會做點投資，但是他們不愿意貸款。

只有當人們預期未來收入流以及投資機會都非常悲觀的條件下，他們才會選擇不貸款或者少貸款。

這是我關注的最重要的問題，大家的現時收入以及預期收入能不能有好轉的線索出現？市場上有沒有更好的、可信的投資機會出現？

如果都沒有，或者都不怎么好。那這個反彈，就不怎么值得搏。

搞懂這個，就能明白很多。

回到上面，這也是我為什么不那么關心這次房地產回暖、反彈的緣故。我們需要弄明白長周期的問題，如果這個問題有太高的不確定性。那么，我不介意錯過它。

其實談收入、談預期，這是一個人人都懂的“大常識”。問題在于，市面上主流的討論過度聚焦于短期的市場成交上，容易讓人的雙眼被暫時遮住。時不時強調一下這個，有助于更加清醒地看待問題。

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