房價迷霧：一場關(guān)于“絕對”與“相對”的博弈

我叫陳默，今年32歲，是一名在一線城市打拼了八年的房產(chǎn)記者。八年前，我背著簡單的行囊來到這座鋼筋水泥筑成的城市，最初的夢想是用手中的筆記錄下這座城市的變遷，可后來，我卻被一個問題纏得脫不開身——房價。

這些年，我跑遍了這座城市的大街小巷，從核心區(qū)的高端豪宅到城郊的剛需樓盤，從開發(fā)商的會議室到普通購房者的出租屋，聽了無數(shù)關(guān)于房價的爭論。有人說房價會一直漲，有人說泡沫遲早破裂；有人把買房當(dāng)成人生頭等大事，有人寧愿租房也不愿背負(fù)幾十年房貸。而這一切爭論的根源，都繞不開一個看似簡單卻又無比復(fù)雜的問題：房價，到底是絕對會漲，還是相對波動？

一、被“絕對真理”裹挾的買房夢

剛到這座城市時，我租住在老城區(qū)的一間小出租屋里，房東是位六十多歲的大爺，姓王。王大爺年輕時在工廠上班，攢了一輩子錢，2015年咬牙在城郊買了一套小戶型，當(dāng)時房價還不算高，每平米八千多塊。

那時候，身邊的朋友都勸我趕緊買房：“小陳，你趕緊湊錢買一套，房價肯定會一直漲，現(xiàn)在不買，以后更買不起了！”王大爺也總跟我念叨：“我聽經(jīng)濟(jì)學(xué)家說的，房價是永遠(yuǎn)的剛需，城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)，務(wù)工人員不斷進(jìn)城，房子需求只會越來越大，這是絕對真理！你看我這房子，現(xiàn)在都漲到一萬五了，翻了快一倍！”

我當(dāng)時半信半疑，卻也被這種“房價必漲”的論調(diào)裹挾。2017年，我工作三年，攢了二十多萬塊錢，加上父母湊的三十萬，在郊區(qū)付了一套小戶型的首付。當(dāng)時售樓處的銷售拍著胸脯說：“陳先生，你放心買，這地段絕對升值，不出三年，每平米至少再漲五千塊！”

我信了，每個月背著八千多塊的房貸，日子過得緊巴巴，卻總覺得心里踏實(shí)——畢竟，大家都說房價會一直漲，我的房子就是“硬通貨”。

那段時間，我采訪過不少購房者，他們的想法幾乎如出一轍：“房價絕對會漲，早買早賺。”有個做小生意的老板，甚至把全部積蓄都投進(jìn)了房產(chǎn)，還借了幾十萬貸款，一口氣買了三套，他說：“我研究過，人口在增長，城市在擴(kuò)張，房子就那么多，房價不可能跌，這是絕對的邏輯！”

可就在我以為“房價必漲”是鐵板釘釘?shù)恼胬頃r，2019年，一切開始變了。

二、泡沫初顯：“相對真理”下的房價波動

2019年下半年，我跟著團(tuán)隊(duì)去做一項(xiàng)關(guān)于房價的調(diào)研，第一站就去了王大爺所在的城郊小區(qū)。剛走到小區(qū)門口，就看見不少業(yè)主聚在一起唉聲嘆氣。

王大爺拉著我的手，滿臉愁容：“小陳，你看看，這房價咋不動了？我聽人說，隔壁小區(qū)有人想賣房，掛了一萬六，半年都沒賣出去！我這房子，當(dāng)初一萬五買的，現(xiàn)在想賣一萬四，都沒人問！”

我走進(jìn)小區(qū)，隨機(jī)采訪了幾位業(yè)主，發(fā)現(xiàn)情況比想象的更糟。有個年輕夫妻，2018年以每平米一萬八的價格買了房，現(xiàn)在孩子要上學(xué)，想換學(xué)區(qū)房，可掛了三個多月，房價跌到了一萬二，還是沒人買。他們算了算，光房貸利息就虧了十幾萬，悔得直拍大腿。

我又去了我當(dāng)初買的那個小區(qū)，售樓處冷冷清清，以前擠得水泄不通的銷售大廳，現(xiàn)在只有零星幾個客戶。銷售也沒了當(dāng)初的底氣，只是含糊地說：“現(xiàn)在市場有點(diǎn)波動，是暫時的，等過段時間就好了。”

可這“波動”，一波動就是兩年。2020年到2021年，這座城市的房價幾乎陷入了停滯，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了小幅下跌。我開始疑惑，不是說“房價永遠(yuǎn)漲”是絕對真理嗎？怎么會這樣？

我翻遍了之前采訪過的資料，也去請教了一些經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者。一位老教授告訴我：“你以為的‘絕對真理’，其實(shí)是在特定假設(shè)條件下才成立的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房價永遠(yuǎn)漲，是假設(shè)城鄉(xiāng)一體化持續(xù)推進(jìn)、人口持續(xù)流入、房屋供給跟不上需求。可如果換個假設(shè)，比如人口出生率下降、城市房屋供給過剩，那房價就不一定漲了，這就是真理的相對性。”

我恍然大悟。當(dāng)初大家只看到了“房價必漲”的絕對一面，卻忽略了背后的前提條件。就像王大爺，只看到了人口增長和城市擴(kuò)張，卻沒看到這幾年城市房屋越建越多，尤其是城郊，樓盤扎堆，供給嚴(yán)重過剩，房價自然漲不上去。

那段時間，我還發(fā)現(xiàn)了一個更有意思的現(xiàn)象：有人靠房價賺了錢，有人卻虧得血本無歸。做小生意的那個老板，因?yàn)橘Y金鏈斷裂，不得不低價拋售房產(chǎn)，虧了上百萬；而一個當(dāng)初只買了一套剛需房的普通上班族，卻因?yàn)闆]跟風(fēng)炒房，穩(wěn)穩(wěn)地持有了房產(chǎn)，沒受太大影響。

這讓我意識到，房價的漲跌，從來不是絕對的，而是受多種因素影響的相對結(jié)果。可為什么還有那么多人，依然堅(jiān)信“房價必漲”的絕對真理呢？

三、城市化迷局：誰在操控房價的“絕對”與“相對”？

為了弄清楚這個問題，我開始深入研究城市化與房價的關(guān)系。

我查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)，這座城市的人口，從2015年的一千兩百萬，增長到了2020年的一千三百多萬，看似還在增長，可人口增長的速度，卻明顯慢了下來。而且，人口分布也出現(xiàn)了變化——大量人口從核心區(qū)流向了城郊，可核心區(qū)的房屋供給卻沒怎么減少，城郊卻供過于求，這就導(dǎo)致了房價的分化。

有學(xué)者跟我解釋：“絕對真理說，城市化會讓農(nóng)民進(jìn)城，房價上漲，可這是有前提的。現(xiàn)代城市化不是單純的工業(yè)城市化，而是先發(fā)展工業(yè)，再讓人口向大城市集中，形成規(guī)模效應(yīng)。可如果只強(qiáng)調(diào)工業(yè)發(fā)展，不注重服務(wù)業(yè)發(fā)展，小城市留不住人，大城市又人口過剩，房價就會出現(xiàn)兩極分化。”

我還了解到，20世紀(jì)80年代，有學(xué)者做過一個模型，假設(shè)中國人口能堅(jiān)持“只生一個”政策，50年后人口會降到8億。雖然實(shí)際人口政策有調(diào)整，但人口增長放緩的趨勢，已經(jīng)越來越明顯。人口少了，住房需求自然會下降，這也是房價難以上漲的重要原因。

可即便如此，依然有不少人把房價上漲的希望寄托在“城市化路徑”上。有人說，只要繼續(xù)推進(jìn)城市化，讓更多農(nóng)村人口進(jìn)城，房價就會一直漲；也有人說，與其集中發(fā)展大城市，不如發(fā)展衛(wèi)星城和城市群，分散人口，這樣房價才能相對穩(wěn)定。

我跟著團(tuán)隊(duì)去調(diào)研了幾個新興的衛(wèi)星城，發(fā)現(xiàn)情況并不樂觀。有的衛(wèi)星城雖然建了不少樓盤，卻沒有配套的學(xué)校、醫(yī)院、商場，沒人愿意去住，樓盤成了“空城”；有的衛(wèi)星城倒是有產(chǎn)業(yè)支撐，可房價還是被核心區(qū)的高房價帶動著虛高，普通購房者根本買不起。

這讓我陷入了更深的困惑：城市化到底該怎么走？房價的漲跌，到底有沒有絕對的規(guī)律？還是說，一切都是相對的，受政策、人口、產(chǎn)業(yè)、供給等多重因素影響？

更讓我疑惑的是，關(guān)于“土地供給”的絕對真理，似乎也站不住腳。

有人說，土地是稀缺的，所以土地供給少，房價必然上漲。可實(shí)際上，這座城市的土地供給并沒有那么緊張，核心區(qū)還有不少閑置土地，城郊更是大片土地被開發(fā)成樓盤。而且，土地不僅能在河邊、海邊蓋房，還能在老城里蓋房，甚至在老樓里加蓋，所謂“土地稀缺導(dǎo)致房價必漲”，似乎也只是一個相對的說法。

四、迷霧未散：房價的終極答案在哪？

這幾年，我一直在跟蹤房價的變化，也采訪了無數(shù)購房者、開發(fā)商、學(xué)者，可越深入了解，我越覺得迷茫。

有人說，房價上漲是絕對的，因?yàn)槌鞘杏肋h(yuǎn)在發(fā)展，人口永遠(yuǎn)在流入；有人說，房價下跌是必然的，因?yàn)楣┙o過剩，人口增長放緩；有人說，政府應(yīng)該抑制房價，讓房價回歸合理水平；也有人說，政府不能打壓房價，否則會引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我看著核心區(qū)那些空置的豪宅，看著城郊那些爛尾的樓盤，看著背著房貸瑟瑟發(fā)抖的購房者，看著辛苦一生卻買不起房的年輕人，心里五味雜陳。

我想起王大爺，2022年他把城郊的房子低價賣了，虧了近十萬，他坐在老槐樹下，嘆了口氣：“我當(dāng)初以為房價絕對會漲，沒想到還是虧了……”

我想起那個做小生意的老板，因?yàn)槌捶渴。〉暌驳归]了，現(xiàn)在只能靠打零工維持生計，他說：“我信了絕對真理，卻栽了跟頭，現(xiàn)在才知道，哪有什么絕對的事啊……”

我也問過自己，當(dāng)初買房，是真的相信房價會漲，還是只是被周圍的氛圍裹挾？這些年，我為了報道房價，跑斷了腿，磨破了嘴，可到最后，我也說不清，房價到底是絕對會怎樣，還是相對波動？

2023年，我去參加了一個關(guān)于房價的論壇，會上，幾位專家爭論得面紅耳赤。一位專家說：“房價的絕對真理是存在的，只要人口還在增長，城市還在發(fā)展，房價就會長期上漲！”另一位專家反駁：“絕對真理不存在，現(xiàn)在人口增長放緩，供給過剩，房價必然會下跌，這是相對真理！”

聽著他們的爭論，我突然覺得很無力。我們好像都在圍繞著一個沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的問題，不斷爭論，卻始終找不到答案。

前段時間，我又去了我當(dāng)初買的小區(qū)，房價還是沒什么起色，售樓處已經(jīng)關(guān)門了，門口貼著轉(zhuǎn)讓的告示。有個鄰居跟我說：“小陳，你是記者，你給說說，這房價到底啥時候能漲？我們到底該咋辦？”

我張了張嘴，卻不知道該怎么回答。

我看著窗外這座城市的車水馬龍，看著那些拔地而起的高樓，看著那些為了房子奔波的人們，心里的疑惑越來越深。

房價的絕對真理，真的存在嗎？如果不存在，那我們該依據(jù)什么判斷房價的漲跌？如果存在，又該如何破解當(dāng)下的房價困局？那些背負(fù)著房貸的普通人，那些為了房子耗盡一生的人，他們的出路又在哪里？

這場關(guān)于房價的迷霧，到底什么時候才能散去？我們又該如何，在這絕對與相對的博弈中，找到屬于自己的方向？