首爾全租房暴跌50%，普通人租房正在變難

如果你最近在首爾找房子，很可能已經(jīng)有一個(gè)明顯的感受：不是價(jià)格先勸退你，而是房源本身就變少了，尤其是全租房，已經(jīng)不像兩三年前那樣“可以慢慢挑”。

根據(jù)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)企業(yè) 雅實(shí) 的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月18日，首爾公寓全租待售房源僅為1.54萬(wàn)套，而在兩年前的2024年同期，這一數(shù)字還在3萬(wàn)套以上，短短兩年時(shí)間減少了接近一半，降幅達(dá)到49.9%。

這種變化并不是個(gè)別區(qū)域，而是整個(gè)首爾范圍內(nèi)同時(shí)發(fā)生的趨勢(shì)。25個(gè)自治區(qū)的全租房源全部下降，其中蘆原區(qū)、中浪區(qū)、江北區(qū)和城北區(qū)的降幅甚至超過(guò)80%，個(gè)別區(qū)域的全租房源只剩下幾十套，已經(jīng)接近“稀缺資源”的狀態(tài)。

當(dāng)供應(yīng)明顯減少，最直接的結(jié)果就是價(jià)格開(kāi)始上升。根據(jù) 韓國(guó)房地產(chǎn)院 的數(shù)據(jù)，上個(gè)月首爾公寓平均全租價(jià)格已經(jīng)達(dá)到6億韓元以上，這是自2022年之后，時(shí)隔三年多再次突破這一水平。也就是說(shuō)，在房源減少的同時(shí)，進(jìn)入門(mén)檻正在同步抬高。

如果只看結(jié)果，很容易理解為“市場(chǎng)供需變化”，但背后其實(shí)有更直接的政策原因。去年韓國(guó)實(shí)施的“10·15房地產(chǎn)對(duì)策”中，將首爾大部分地區(qū)指定為土地交易許可區(qū)域，并附加了2年的實(shí)際居住義務(wù)，這一措施直接限制了過(guò)去常見(jiàn)的“全租套利”（也就是用全租押金來(lái)買房的差額投資模式）。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，以前很多房東可以通過(guò)“以租養(yǎng)房”的方式提供全租房源，但政策實(shí)施之后，這種模式被大幅削弱，市場(chǎng)上的全租供給自然快速下降。

但真正值得注意的，并不只是全租房減少，而是整個(gè)租房結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

數(shù)據(jù)顯示，目前首爾公寓租賃合同中，月租占比已經(jīng)接近一半，達(dá)到48.3%。而在2019年，這一比例還只有28%左右，也就是說(shuō)，在短短幾年時(shí)間里，月租正在逐漸取代全租，成為主流租房方式。

這意味著什么？對(duì)于普通租房者來(lái)說(shuō)，壓力正在從“一次性資金壓力”轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴L(zhǎng)期現(xiàn)金流壓力”。過(guò)去全租需要一筆大額押金，但沒(méi)有月租支出，而現(xiàn)在越來(lái)越多的人需要每個(gè)月固定支付租金，這對(duì)收入穩(wěn)定性提出了更高要求。

如果對(duì)比中國(guó)，會(huì)發(fā)現(xiàn)兩國(guó)的租房邏輯幾乎是相反的。中國(guó)以月租為主，押金一般為1到3個(gè)月，門(mén)檻較低，但長(zhǎng)期支出穩(wěn)定存在；而韓國(guó)傳統(tǒng)上以全租為主，雖然初期資金壓力大，但后續(xù)居住成本較低。

但現(xiàn)在，韓國(guó)正在逐漸向“中國(guó)模式”靠近，也就是從“重押金”轉(zhuǎn)向“重租金”。這種變化看似是市場(chǎng)行為，但本質(zhì)上是政策調(diào)控、金融環(huán)境以及人口結(jié)構(gòu)共同作用的結(jié)果。

從長(zhǎng)期來(lái)看，全租制度并不會(huì)完全消失，但它的比重可能會(huì)持續(xù)下降，而月租將越來(lái)越成為主流。這對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，進(jìn)入門(mén)檻可能降低，但生活成本的不確定性反而增加。

換句話說(shuō)，過(guò)去是“攢夠一筆錢才能租房”，而現(xiàn)在變成“每個(gè)月都要承擔(dān)壓力”。

對(duì)于在首爾生活的人來(lái)說(shuō)，這種變化不會(huì)只停留在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)上，而是會(huì)直接影響到每一個(gè)人的生活方式和消費(fèi)決策。

首爾的租房時(shí)代，正在悄悄換一種方式繼續(xù)存在。