樓市回暖，還差關(guān)鍵一步

看樓市數(shù)據(jù)，恍惚穿越了兩個(gè)平行世界。

一邊是杭州蕭山市北地塊溢價(jià)率沖到近60%，上海徐匯長(zhǎng)橋地塊82輪競(jìng)價(jià)才落槌，廣州天河馬場(chǎng)地塊以236億刷新地價(jià)紀(jì)錄——核心城市核心地塊，十幾家央企搶破頭。

另一邊，百?gòu)?qiáng)房企前5個(gè)月拿地總額預(yù)計(jì)與1-4月趨勢(shì)一致，同比跌幅超過(guò)45%，近五年最低。超過(guò)70%的百?gòu)?qiáng)房企，今年一塊地都沒(méi)拿過(guò)。

房企不跟，因?yàn)樗麄儾簧怠?/strong>

來(lái)看前5個(gè)月銷售端的前置數(shù)據(jù)：1-4月百?gòu)?qiáng)房企銷售額僅9004.5億元，同比降幅雖然連續(xù)收窄，但絕對(duì)值仍在下滑。賣不動(dòng)房，回不來(lái)款，憑什么拿地？

那為什么核心地塊還能搶破頭？邏輯很簡(jiǎn)單——四代宅。

2025年被行業(yè)稱為“第四代住宅爆發(fā)年”。武漢、南京等重點(diǎn)城市四代宅去化率高達(dá)89%，而普通住宅僅17%。帶露臺(tái)、有空中花園的新產(chǎn)品，吃掉了市場(chǎng)里所有改善需求。

吃完了，就沒(méi)了。2025年一年，把未來(lái)兩三年有能力換房的人全部收割掉。今年就算再建一模一樣的四代宅，買家在哪里？

結(jié)果就是：今年小陽(yáng)春確實(shí)來(lái)了，但全是300萬(wàn)以內(nèi)剛需盤撐的。上海4月二手房成交28742套，創(chuàng)近10年同月新高；北京4月二手住宅網(wǎng)簽17893套，創(chuàng)近5年同期新高——仔細(xì)看結(jié)構(gòu)，這些成交里超過(guò)70%都是300萬(wàn)以下的房源。年輕人買老破小，是來(lái)上車的，不是來(lái)置換的。

真正讓鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)的500-1000萬(wàn)中端改善盤，掛牌10-12個(gè)月還賣不掉，降價(jià)10%-15%依然困難。鏈條的傳動(dòng)軸，徹底卡死了。

鏈條轉(zhuǎn)不起來(lái)的直接體現(xiàn)：沒(méi)人敢加杠桿。一季度末個(gè)人住房貸款余額同比下降3.1%。剛需買房只敢高首付，賣舊房換新房的又扛不起高杠桿。居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)萎縮。

市場(chǎng)修復(fù)的成色，一眼看穿。

普通人怎么辦？

如果你是實(shí)打?qū)嵉膭傂瑁攸c(diǎn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)在相對(duì)的底部區(qū)域，有合適房源、能承受月供，可以入手。不用追求絕對(duì)的“底”。

如果你是改善置換或資產(chǎn)配置，不妨再等等。等兩個(gè)信號(hào)：一是500-1000萬(wàn)的中端二手房成交量占比持續(xù)拉升，二是居民中長(zhǎng)期貸款連續(xù)幾個(gè)月同比多增。這兩個(gè)信號(hào)亮了，再造市不遲。

樓市的不確定性，今天買單的風(fēng)險(xiǎn)，比賺差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)大多了。普通人買房，“穩(wěn)”比什么都重要。