“穗八條”首考成績公布：廣州樓市明顯回暖 假期“以價換量”變成“量升價穩(wěn)”

好房子 從“住有所居”向“住有優(yōu)居”轉(zhuǎn)變⑤

2026年“五一”假期，廣州樓市交出了一份“量升價穩(wěn)”的成績單。與以往節(jié)點普遍“以價換量”不同，今年假期，超九成項目價格保持平穩(wěn)，部分核心區(qū)樓盤甚至小幅上調(diào)售價。在節(jié)前落地的“穗八條”新政刺激下，中心區(qū)及近郊優(yōu)質(zhì)項目來訪量與認(rèn)購量雙雙回升，市場熱度顯著回升。多位業(yè)內(nèi)人士指出，價格企穩(wěn)與新規(guī)高品質(zhì)產(chǎn)品入市，標(biāo)志著廣州樓市正逐步告別深度調(diào)整，當(dāng)前“量升價穩(wěn)”是市場筑底修復(fù)的關(guān)鍵信號。

■據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測，“五一”假期廣州92%的項目穩(wěn)價走貨，僅有部分項目小幅讓利，整體折扣幅度控制在5%以內(nèi)。

●熱度回歸

九成項目穩(wěn)價走貨，個別樓盤小幅漲價

“五一”假期，廣州各大區(qū)域標(biāo)桿樓盤來訪、認(rèn)購雙雙回升，在“穗八條”樓市新政紅利釋放下，廣州新房日均認(rèn)購量增逾50%。與以往營銷節(jié)點不同，大部分項目并未采用以價換量的方式?jīng)_刺業(yè)績。據(jù)合富研究院監(jiān)測，廣州92%的項目在假期穩(wěn)價走貨，僅有個別長期滯銷項目小幅讓利，整體折扣幅度控制在5%以內(nèi)，大多數(shù)樓盤堅持穩(wěn)價銷售。

新快報記者了解到，廣州市內(nèi)個別熱門加推樓盤的售價不僅不跌，反而微漲。比如，海珠區(qū)的保利天奕、天河區(qū)的保利天曜等高端住宅項目，新品加推價格均上漲約2%，其中保利天奕最高成交單價逼近9萬元，甚至出現(xiàn)客戶單日一次性購入兩套房源的現(xiàn)象。此外，號稱約130%超高戶型使用率的廣州地鐵瓏曜上城，新品加推價格較前期余貨上調(diào)1%至2%。

新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，今年假期房企營銷策略明顯轉(zhuǎn)變，不再大規(guī)模降價促銷，而是普遍采取渠道引流+激勵加碼的組合攬客模式。主要形式包括推出特惠一口價房源、成交贈送物業(yè)費與品牌家電、發(fā)放車位抵用券，同時加碼老帶新、全民營銷獎勵，提升銷售傭金與到訪專屬禮遇等。優(yōu)惠折扣方面，據(jù)普睿廣佛監(jiān)測，部分中心區(qū)項目推出九五折優(yōu)惠；近郊及近外郊樓盤已觸及價格底部，優(yōu)惠收窄至九六折至九九折，整體降價空間已十分有限。

樓市趨熱的背景下，雖然價格沒有大幅優(yōu)惠，但品牌房企及優(yōu)質(zhì)項目成交表現(xiàn)依然亮眼。“五一”假期5天，越秀地產(chǎn)廣州銷售額達(dá)22億元、成交500套。保利天曜累計熱銷40套，認(rèn)購金額超5億元，成交環(huán)比4月周均增280%。萬科廣佛公司成交248套，成交金額超7.15億元，旗下黃埔新城依托社區(qū)藝術(shù)節(jié)、兒童造夢創(chuàng)業(yè)集等四大社群主題活動，總來訪突破5000人，假期熱銷92套，成交約2.15億元。合富研究院指出，核心資產(chǎn)尤其受市場青睞，中心五區(qū)千萬元以上高端住宅的成交占比高達(dá)三成。天河區(qū)馬場地塊價值輻射效應(yīng)持續(xù)釋放，疊加當(dāng)前房貸成本處于歷史低位，高凈值客戶優(yōu)化家庭資產(chǎn)配置意愿增強，市區(qū)優(yōu)質(zhì)核心房產(chǎn)的關(guān)注度與認(rèn)可度持續(xù)攀升。

●專家定調(diào)

“量升價穩(wěn)”就是筑底信號，無需降價走量

對于當(dāng)前“量升價穩(wěn)”，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是市場筑底修復(fù)的關(guān)鍵信號。房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志認(rèn)為，廣州樓價早在去年12月就已經(jīng)探底，近幾個月保持小幅微升，走勢穩(wěn)健。“3月份成交火熱帶動價格企穩(wěn)，四五月份全市樓盤整體穩(wěn)價運行，目前廣州核心城區(qū)止跌企穩(wěn)態(tài)勢十分明顯，少量高端項目價格小幅上行，近郊板塊整體企穩(wěn)，遠(yuǎn)郊部分項目則仍處在緩慢調(diào)整階段。”他說。

為何房企普遍放棄大幅降價促銷策略？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新快報記者，原因有二：“首先是新推樓盤定價足夠理性。如今購房者價格敏感度高，房企定價本身已經(jīng)貼合市場實際情況；其次，新規(guī)下新盤品質(zhì)更高，得房率普遍達(dá)到100%，綜合性價比具備優(yōu)勢，無需降價走量；此外，新推項目多集中在中心區(qū)及黃埔、白云、番禺等近郊，這些區(qū)域前期已完成多輪價格調(diào)整，不存在大幅降價的空間。”在李宇嘉看來，“五一”前出臺的“穗八條”政策力度十足，市場響應(yīng)積極，房企也借政策東風(fēng)提振市場情緒。“當(dāng)前房企單次推盤量多在150套至350套，小批量推貨一旦低價走量，將給后續(xù)樓棟推售帶來巨大壓力。”他說。

廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科接受新快報記者采訪時表示，“五一”假期多數(shù)樓盤保持價格穩(wěn)定，認(rèn)購量同比去年實現(xiàn)增長，充分說明廣州樓市基本站穩(wěn)腳跟。“當(dāng)前房價基本觸底，后續(xù)即便再有調(diào)整，幅度也非常有限。如今市場處于‘有量走動、買賣相持’的階段，單純每平方米降價數(shù)千元，對成交拉動已經(jīng)沒有實質(zhì)意義。”他說。

●風(fēng)向改變

“好房子”成硬通貨，土地蓄力后市可期

隨著市場回歸理性，行業(yè)政策也隨之調(diào)整。普睿廣佛指出，新規(guī)歷經(jīng)三年迭代，政策導(dǎo)向已經(jīng)從過往“促銷量”轉(zhuǎn)向“提品質(zhì)”，高贈送率的傳統(tǒng)產(chǎn)品逐步退出市場，成為稀缺房源，置業(yè)邏輯正式轉(zhuǎn)向看重產(chǎn)品品質(zhì)與實際居住價值。

“樓市競爭已經(jīng)轉(zhuǎn)向服務(wù)、配套與居住體驗的比拼，產(chǎn)品投入成本增加，房價自然具備穩(wěn)得住的基礎(chǔ)。”李宇嘉直言，房企在社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)、居住場景打造等方面加大投入，必然推高開發(fā)成本，而房價穩(wěn)步企穩(wěn)，正是市場對高品質(zhì)產(chǎn)品價值的認(rèn)可。“房產(chǎn)的實際使用價值決定市場價值，當(dāng)產(chǎn)品居住屬性與體驗感到位，房價便擁有堅實支撐，市場信心也隨之逐步修復(fù)”。

“購房者更愿意為使用價值和居住體驗埋單”進(jìn)一步印證了客戶對于“好房子”的偏愛。新快報記者了解到，天河世界大觀板塊的高端項目觀樾在“五一”假期日均到訪近百組，銷售額逼近1億元。一位來自江浙的高凈值客戶表示，廣州核心區(qū)資產(chǎn)正處于估值洼地，而新政反復(fù)強調(diào)“好房子”的導(dǎo)向，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的安全價值更加凸顯，因此在復(fù)看后直接下定。

從新房供應(yīng)端來看，高品質(zhì)房源已呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。合富研究院指出，全市假期只有8個全新項目供應(yīng)，推新數(shù)量創(chuàng)下近年同期新低。“新品供應(yīng)不足主要源于兩大因素，一是部分在建項目工程建設(shè)進(jìn)度滯后，新品入市節(jié)奏放緩；二是近年房企土地拿地規(guī)模收縮，企業(yè)土地儲備持續(xù)走低。”

普睿廣佛分析稱，2026年前4個月廣州宅地供應(yīng)處于近年低位，后續(xù)供地節(jié)奏有望加快，重點供應(yīng)或集中在第三、四季度，5月也將迎來花都秀全湖低密宅地的出讓，為市場補充優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。“整體來看，‘五一’后新房市場在供應(yīng)收縮與優(yōu)質(zhì)項目帶動下率先企穩(wěn)回升，二手房則在政策引導(dǎo)下穩(wěn)步去化，土地市場也將逐步釋放新增供應(yīng)，共同推動市場平穩(wěn)修復(fù)。”

■新快報記者 何璐詩 文/圖