樓市深度調(diào)整，起底國(guó)賓7號(hào)院的逆周期體質(zhì)

3月5日，十四屆全國(guó)人大四次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告，相較2025年“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的政策方針，2026年的提法是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，整體來看，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降，北京、上海、杭州、武漢等10座城市環(huán)比上漲，年初新房銷售規(guī)模延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。這意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解已取得一定成效，市場(chǎng)正在進(jìn)入L型筑底階段。

而中指研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)也證實(shí)了這一點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中可以看出，2025年的銷售額雖有所下降，但銷售額的增速比2024年已有較大改觀，銷售額的同比跌幅在收窄，筑底調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯。

·數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

越是調(diào)整期，資金越會(huì)涌向“安全資產(chǎn)”。哪怕對(duì)于高凈值人群而言，房子也不再是“閉眼隨便買”，現(xiàn)金持有收益低迷、普通房產(chǎn)變現(xiàn)難抗跌、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，如何在波動(dòng)周期中守住財(cái)富，成為當(dāng)下資產(chǎn)配置的核心命題。

逆周期硬通貨

“三核房產(chǎn)”再升級(jí)

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，近些年一直存在一種觀點(diǎn)——同時(shí)具備核心城市、核心地段、核心品質(zhì)的“三核房產(chǎn)”是房地產(chǎn)投資中的“硬通貨”，是可以穿越周期的壓艙石。確實(shí)，我們也看到，在2025年，在全國(guó)核心城市，頂豪市場(chǎng)展現(xiàn)出有別于普通商品房的火熱之勢(shì)。

2025年，全國(guó)核心城市頂豪市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性強(qiáng)勢(shì) —— 北上廣深四座一線城市均誕生現(xiàn)象級(jí)的態(tài)勢(shì)：上海千萬(wàn)級(jí)豪宅成交高達(dá)13297套，北京、深圳、杭州、廣州緊隨其后；而深圳灣澐璽開盤單日銷售額達(dá)130億元，刷新2025年全國(guó)單盤銷售紀(jì)錄，單價(jià)25-28萬(wàn)元/㎡的大平層率先售罄，凸顯核心資產(chǎn)在高凈值市場(chǎng)依然具備較強(qiáng)的吸引力。

2025年全國(guó)千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量TOP10

·數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

在火熱的現(xiàn)象之下，高凈值人群的置業(yè)邏輯已經(jīng)開始發(fā)生深刻變化。隨著近年高端住宅存有量和供應(yīng)量的增加，高凈值客群可選擇空間充裕，“持幣觀望”現(xiàn)象突出，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“買方市場(chǎng)”特征。這意味著，唯有那些在“三核”之上疊加額外價(jià)值砝碼的資產(chǎn)，才能真正脫穎而出。

在當(dāng)下的市場(chǎng)調(diào)整期，資產(chǎn)不僅要滿足 “價(jià)值錨定 — 需求支撐 — 流動(dòng)性保障” 的價(jià)值閉環(huán)，還要符合貨幣經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。黃金能成為本位貨幣，價(jià)格可突破千元每克的本質(zhì)，在于其稀有性和穩(wěn)定性。我們認(rèn)為，“政策背書”與“稀缺”應(yīng)成為“三核資產(chǎn)”之上的另外兩大價(jià)值要素。所謂政策背書，是指項(xiàng)目所處區(qū)域不僅有成熟的現(xiàn)在，更有頂層設(shè)計(jì)鎖定的未來；所謂稀缺，是指土地與產(chǎn)品本身承載的城市歷史記憶與文化風(fēng)貌，這種“可閱讀的建筑”一旦成型，便再無(wú)復(fù)制可能。所以，我們認(rèn)為，只有同時(shí)具備這五大維度的資產(chǎn)，才能真正定義為“逆周期硬通貨”。

中西部斷層領(lǐng)先

成都豪宅遍地開花

成都，是一座屢屢制造驚喜的城市。近年，在新房供應(yīng)、成交量、活躍度上持續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，今年前2月，成交面積就已率先突破100萬(wàn)平方米。在豪宅市場(chǎng)，成都的表現(xiàn)同樣搶眼，2025年1000萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交量高達(dá)1780套，排名全國(guó)第7，在中西部斷檔領(lǐng)先。

2025年中西部城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交TOP10

·數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

成都豪宅的熱銷，得益于城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市地位的提升，發(fā)展?jié)摿ψ恪?duì)周邊區(qū)域的吸附力強(qiáng)，也與其供應(yīng)量大息息相關(guān)。成都豪宅的分布，呈現(xiàn)出“多中心、集群化”的特征，從金融城三期到麓湖板塊，從浣花溪到國(guó)賓板塊，高端項(xiàng)目遍地開花。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，涉及千萬(wàn)級(jí)房源供應(yīng)的項(xiàng)目，2025年大概有40余個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過程中，成都豪宅的兩大特征已經(jīng)越發(fā)鮮明：

一是產(chǎn)品力內(nèi)卷。近年依托建筑新規(guī)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品代際迭新，以及與世界級(jí)設(shè)計(jì)師的交流越發(fā)頻繁，使新產(chǎn)品在空間、舒適度、生態(tài)性、創(chuàng)新力等方面已經(jīng)可以比肩沿海一線城市。開發(fā)商在立面、會(huì)所、園林、精裝上不惜血本，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的敏感度不斷提高，單純依靠戶型、得房率等單一指標(biāo)已難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二是地段分化加劇。真正的頂豪成交愈發(fā)向擁有“不可復(fù)制資源”的板塊集中——要么是金融城這樣的產(chǎn)業(yè)極核，要么是一環(huán)錦江畔這樣的寶藏地段，要么是麓湖這樣的人工湖島，要么是國(guó)賓這樣的文脈厚土。在這場(chǎng)群雄逐鹿中，能夠同時(shí)占據(jù)“稀缺性+確定性”雙重底氣的項(xiàng)目，或許才能真正笑到最后。

正國(guó)賓極核
獨(dú)步全城的稀有屋種

“物以稀為貴”是一句源自中國(guó)古代的俗語(yǔ)，也是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的底層邏輯之一，當(dāng)然也適用于頂豪產(chǎn)品。位于核心城市、核心地段、品質(zhì)拔尖的產(chǎn)品很多，但少有項(xiàng)目能將“稀有”的屬性貫徹得完滿徹底，比如國(guó)賓7號(hào)院。

項(xiàng)目所在的正國(guó)賓板塊，是成都傳統(tǒng)豪宅區(qū)，“西貴”的代表，擁有川內(nèi)唯一的國(guó)賓館，金牛賓館，以及張大千故居、易園博物館、天府藝術(shù)公園的加持，文化與藝術(shù)積淀深厚。同時(shí)，該地塊是國(guó)賓館500米控制線范圍內(nèi)最后一塊住宅拼圖。這意味著，在川西風(fēng)貌區(qū)的嚴(yán)格管控下，這片土地的未來供應(yīng)已被“政策性斷供”。

·項(xiàng)目區(qū)位示意圖

眾所周知，在成都，湖泊是稀有資源，且湖區(qū)更容易誕生高端居住區(qū)，譬如麓湖、浣花溪。而依傍超6000畝天府藝術(shù)公園片區(qū)的國(guó)賓7號(hào)院，近享迎桂湖、荷華湖、芳菲湖三大湖泊，以及成都市美術(shù)館、成都市當(dāng)代藝術(shù)館和天府人文藝術(shù)圖書館，可舉步享濱水休閑和人文藝趣。這般豐厚的資源，讓不少豪宅難以望其項(xiàng)背。

在產(chǎn)品上，更是難能可貴。在當(dāng)前成都高端市場(chǎng)普遍以2.0以上容積率、15層以上大平層為主流的背景下，國(guó)賓7號(hào)院以僅1.4的容積率，匠造5-8層新式川西風(fēng)格洋房。采用老成都街巷、內(nèi)院外庭的總圖布局，還原了"低密疏朗"的居住意境。這種"核心區(qū)+低密+純居"的組合，放眼全城，堪稱孤本。

戶型高低配，是常規(guī)操作，就連豪宅也難以避免，但起步就是約290㎡，最大可達(dá)約389㎡，總共168席，注定了其受眾的高起點(diǎn)和圈層的純粹度。讓居住不僅是物理空間的占有，更是精神共鳴的歸屬，進(jìn)一步提升了資產(chǎn)的稀有性與抗跌能力。

高成長(zhǎng)性“好房子”
傳承級(jí)文化資產(chǎn)

到訪過國(guó)賓7號(hào)院現(xiàn)場(chǎng)的人，一般都會(huì)用“驚艷”一詞來形容初見的感受，獨(dú)特的川西美學(xué)立面、林園詩(shī)境的社區(qū)景觀，以及傳承級(jí)的空間營(yíng)造，使其成為兼具居住價(jià)值與文化價(jià)值的傳承級(jí)資產(chǎn)。

作為川西風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的純住區(qū)，政策為其塑造了獨(dú)特的 “風(fēng)貌” 底色。不僅天然契合了"安全、舒適、綠色、智慧"的好房子核心目標(biāo)，項(xiàng)目更是通過精端的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了 “居住美學(xué)+文化傳承+家庭社交” 三重賦能，成為家族棲居傳承的高成長(zhǎng)性頂豪資產(chǎn)。

當(dāng)大多數(shù)豪宅把營(yíng)造思路轉(zhuǎn)向海派、大都會(huì)、新現(xiàn)代時(shí)，國(guó)賓7號(hào)院選擇向內(nèi)求，從東方文化的土壤里汲取靈感，依托 “天人合一” 的理念，以中國(guó)院落形態(tài)為基調(diào)，營(yíng)造新川西風(fēng)格的建筑。木紋鋁板、黛青色釉面陶板的組合，搭配金屬格柵披檐，融合現(xiàn)代玻璃幕墻，呈現(xiàn)出極具在地美學(xué)的“東方隱奢”氣質(zhì)。

景觀也高度適配，以東方意蘊(yùn)為魂，流蜀河之形，以水貫穿大區(qū)景觀脈絡(luò)，水脈綿延環(huán)繞；引入“道明竹編 / 青神竹編”非遺工藝，從汀步、種植池到裝置藝術(shù)，用編織的方式塑新林居景致，將自然之美與東方文化，脈連成一種隱逸于世、超塵拔俗的生活情境之中。

在空間營(yíng)造維度，戶型圍繞“家族式生活場(chǎng)景”展開，通過庭院設(shè)計(jì)、多廳布局，將傳統(tǒng)院落生活與現(xiàn)代大平層功能相結(jié)合，體現(xiàn)“居室亦園林”的理念，加之對(duì)景小區(qū)層疊林木，讓場(chǎng)景的交融度與景觀濃度達(dá)到了都市豪宅中的罕有水準(zhǔn)。這種設(shè)計(jì)，不僅滿足了多家庭成員居住的舒適感、私屬感，也為空間的場(chǎng)景升維預(yù)留了足夠的彈性。

在樓市深度調(diào)整的浪潮中，真正的財(cái)富智慧，是將資產(chǎn)配置從“被動(dòng)等待”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)錨定”，無(wú)需“極端二選一”。國(guó)賓7號(hào)院以正國(guó)賓極核的孤本占位、低密產(chǎn)品力、純粹的圈層力，以及東方隱奢的文化價(jià)值，成為成都頂豪市場(chǎng)的逆周期標(biāo)桿。搭配合理的資金投入，鎖定不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)頂豪，或許才是當(dāng)下穿越周期、守住財(cái)富的更優(yōu)解。

*1 :所示的“實(shí)拍圖”為藝術(shù)創(chuàng)作表現(xiàn)，展示景觀、光影等受季節(jié)、天氣影響存在變化，植株、材料、顏色等受到技術(shù)限制無(wú)法精確表達(dá)，與實(shí)際存在較大差異；展示景觀元素、植物品種、植物大小及造型、光影效果、建筑外立面、大門、地面、架空層等任何已經(jīng)展示內(nèi)容的細(xì)節(jié)、色彩、材料、工藝等均為宣傳意境表達(dá)，存在美化處理，不是項(xiàng)目情況的具體、確定表達(dá)，與實(shí)際施工呈現(xiàn)景觀存在差異。項(xiàng)目尚在建設(shè)過程中，后續(xù)存在進(jìn)一步調(diào)整的可能，最終以實(shí)況為準(zhǔn)。

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