華潤置地這一次，憑一己之力賣了上海“一半”的貨量！

究竟什么才是真正的豪宅？

是多堆砌一些奢石？還是多做一些靈動空間？亦或是家電品牌的頂配？

我們先來看以下這組照片，或許可以管窺蠡測。

乍看之下，是不是還以為，艷姐這組照片拍攝于巴黎塞納河畔的咖啡店。其實是華潤置地為你，把巴黎塞納河畔的花神咖啡搬到了你家樓下。

你會感受到，華潤置地并不只是在打造一套房子，更是在定制一種全球濱江的頂奢生活方式。

澐啟濱江花神咖啡實景

當然，這還僅僅只是“全球濱江52個豐盈時刻”的開篇。

而掀起這個序章的主角是：華潤置地落子浦東后灘的澐啟濱江。

所以回答下我們開篇的那個問題：什么才是真正的豪宅？華潤澐啟濱江告訴我們：

是體系化全面升級下，呈現出的全新生活方式！

是各種細節極致匠心中，重新定義出的未見之界！

是強大的片區提振能力上，鏈接各種的世界頂配的統控能力！

最終，這一切也會在業績上極致表現：

上海1500萬+總價段成交排行榜

（數據來源：克而瑞上海；

統計周期：2025.12～2026.4.8）

銷售金額TOP10中，竟然有3個來自華潤置地。

而澐啟濱江，無疑是上海頂豪市場的現象級案例，它以一己之力，賣了1500~2000萬價位段約60%、1500～5000萬+價位段約33%的貨量！從去年首開開始，就一路領跑、頻頻出圈，用真實的熱度與戰績，成為整個市場繞不開的話題：

去年11月底項目逆勢入市，225%認購率，毫無意外首開日光；

12月2批次兩次加推，30天狂銷60億；

今年1月，3批次加推套均總價4000萬+的27套房源，認購率119%；

3月，4批次加推135套房源，認購率142%，開盤去化超9成...

短短4個月，5次認購，4次開盤，累計認購人數即將突破1000組，成交500多套，銷售額直接干到110億+！

但這還沒完，在剛剛結束的5批次認購中，澐啟濱江依然表現出驚人的實力：

177套房源，認購216組，認購率高達122%。

更炸的是，澐啟濱江居然今天又取證了！在18天內連續三次推盤，推盤372套，創造上海取證歷史上的最快操盤記錄！！！

這份熱銷絕非偶然。這是華潤置地跳出傳統豪宅開發框架，對頂豪資產稀缺性的深度思考與實踐，更是一場前所未有的上海豪宅革命！

01

3大核心動作

以“反周期”操盤兌現市場傳奇

艷姐在前面提到，澐啟濱江不只是在打造一套房子，更是在定制一種全球濱江的頂奢生活方式。

而這，是頂豪區別于普豪的一個顯著標簽。

這個月初，巴黎塞納河畔的花神咖啡廳，被澐啟濱江安放于濱江第一門庭，億級造價搭配頂級奢石，將國際摩登美學融入歸家儀式。

澐啟濱江花神咖啡實景

這還僅僅只是“全球濱江52個豐盈時刻”的開篇。

未來，隨著社區場景、全維配套的逐步落地，澐啟濱江將串聯起"文化感、儀式感、生活感、舒適感、實景感"五感體驗，繪就完整的濱江生活圖鑒。

此次花神咖啡廳的落地，表面上看是全球濱江的頂奢生活方式的一次實景兌現，但從營銷維度看，指向了一個非常精準的動：

“反周期”操盤造勢！

短短4個月5次開盤，澐啟濱江客戶接踵、把把熱銷。

有人看到他們數據漂亮：11天2次開盤，場場爆滿；

有人羨慕他們打法密集：18天3次加推，節奏兇猛。

然而，艷姐身邊不少同行的第一反應不是羨慕嫉妒恨，而是深深的震驚：

華潤置地，居然這么“剛”？！

澐啟濱江效果圖示意

艷姐實在好奇，去和華潤置地上海的營銷團隊聊了聊。越聊越發現，這套從項目團隊到地區公司、集團總部，自上而下緊密協同、關鍵時刻匯聚資源的打法，確實值得拆一拆。

①節奏打法上的“快”：節奏碾壓、搶出窗口；

操盤的本質，是勇敢者的節奏游戲。

你敢不敢先下手，你能不能收得住，那就是最考驗人的地方。

去年上海樓市從上半年火爆到下半年轉冷，市場變化顯著，過山車行情下，十分考驗房企對市場節點的把握。

但艷姐看到華潤置地上海團隊的市場敏感度非常精準：

去年8月1日拿地；9月19日發布案名，同一天造好了臨時接待展廳；10月18日召開城市品牌發布會；進入11月，售樓處與樣板間開放，11月20日取證。

在前期各個節點上精準蓄客后，11月底首開時便收獲280%認購率并日光，給項目立下了“濱江大宅”的紅盤flag；

進入12月，高端項目集中上市，市場高度分流，他們搶抓首開熱度，首開不到1個月加推2批次，11天內2次密集開盤，最終30天狂銷66億；

到今年1月，在市場熱度明顯不足的情況下，他們小批量加推27套頭排臨江樓王，依然收獲119%認購率；

春節后，上海小陽春窗口啟動，新房成交環比增長240%，他們又搶抓小陽春窗口加推4批次，收獲142%認購率，開盤去化超9成；4批次開盤后11天搶抓小陽春熱度，并5批次加推，再次收獲122%認購率...

從節奏上看，從摘地到首開僅僅3個月時間，首開到5批次加推也只有4個月時間，中間還隔了一個春節，這樣的節奏碾壓，放在其他項目上，完全是個不可能的數字。

從節點上看，他們通過對市場與政策窗口的準確研判，在市場有熱度時精準把握住了市場窗口快速去化，在市場熱度不足或者競爭激烈時，總能“制造”出市場窗口，實現快速去化。

過山車行情下，他們在總部資源的支持下，通過團隊作戰，高頻開盤，牢牢把握住了市場主動權。

②價值挖掘上的“深”：話題造勢、節點爆破；

華潤置地上海團隊有個共識——

市場行情或許無法左右，但必須要“造勢”。

艷姐也直觀感受到，拿地以來的8個月里，月月都有圍繞項目的熱點，長期占領輿論場上的C位，不斷向外界拋出熱詞概念，穩定地在輸出濱江大宅的高端形象……

比如，其他項目辦的是產品發布會，去年9月華潤置地專門為澐啟濱江舉辦了一場超高規格的“世界水岸城市濱江發展論壇”，請來業內重磅專家站臺，提煉出了“黃金三角2.0”、“中國江河1號作品”等概念，幾乎瞬間成為熱詞爆款。

到10月戰略新品發布會，11月云端發布會，12月單霽翔、丁祖昱領銜“濱江發展論壇2.0”，再到2026年3月“澐尚新品影響力盛典”、上海半馬活動……

這種短時間內密集輸出、層層遞進，也對市場形成了強勢的節點碾壓，一個很直觀的結果就是，同期競品幾乎都被迫跟在澐啟濱江后面，被動跟隨、被動應戰。

再比如，艷姐能強烈感覺到，澐啟濱江的營銷團隊是制造話題的高手，全程和媒體保持高密度鏈接，自從拿地后，澐啟濱江的話題懸念就沒有斷過。

“全球S灣心”“旗艦莊園”“江城共生”等多角度話題曝光造勢，爆款頻出，在市場的真空期里實現“熱度永不掉線”。

你會發現，他們早已跳出“賣房子”的傳統營銷語境，通過持續深挖項目的獨特價值標簽，并經由大師、專家的高頻深度解讀，構建出完整的濱江板塊的生活價值和資產屬性的價值鏈路。

③拓客渠道上的“廣”：圈層突破、“三隊”協同。

行業競爭進入深水區，傳統營銷陷入瓶頸期，基本淪為被動的“三靠”：

獲客靠渠道、沖盤靠提傭、去化靠降價。

但在澐啟濱江，他們通過“一致對客”策略實現全方位破局，2個關鍵動作：

雙線并行、“三隊”協同。

在線上，依托垂類媒體與自有矩陣破圈引流，數字化營銷夯實流量基礎。

在線下，搭建大客戶組、銷售團隊與自渠商機組的“三隊”戰隊，分工明確、協同并進，織就一張立體化、高效率的拓客網絡。

具體來看，他們聚焦1500萬~1億級高端客群，通過跨行業、跨區域、跨城市的全域全渠道大客戶拓客，精準實現價值觸達、流量轉化。

跨行業破圈：天使投資會覆蓋21家上市公司、8家高科技企業；深度介入高爾夫圈層；整合文化類相關論壇、馬拉松等資源，做到通過不同觸點覆蓋不同圈層的高凈值人群；

跨區域深耕：定向拓展徐濱、世博、陸家嘴區域的央企寫字樓；完成中國聯想、中國電科等30+專場企業宣貫拓展，實現從徐匯、浦東到黃浦、靜安等核心高凈值客群的深度滲透。

跨城市聯動：依托集團資源，首次上海牽頭聯動北京、深圳的華潤頂豪項目，建立月度客情分析會交流機制；首次落地上海+海南潤伙伴探盤計劃；首次搭建上海廣佛大客戶聯動，拉通分散在各條線、各場景、各城市的客戶資源。

潤伙伴探盤計劃

最終，這套上下一盤棋的體系化拓客動作，不僅實現了對上海本地高凈值客群的流量虹吸，還實現了大灣區、環滬等域外增量客群的精準觸達。

艷姐還了解到，澐啟濱江的整個操盤過程中，華潤置地總部與大區的戰略前瞻與精準賦能也起到了至關重要的作用。公司高管會親自為項目產品宣講站臺，作為“四城五子”戰略級作品給予高度關注、調配資源自持…

不過復盤澐啟濱江的操盤，艷姐發現，華潤置地的操盤底層邏輯發生了明顯轉變：

從過去的注重"單批次去化率"轉向"全周期市場份額"。

在當前市場環境下，他們不再將單批次的高去化率作為唯一目標，而是將全周期的品牌聲量、客戶儲備、市場份額拉高到與高去化率同樣的戰略高度。

這種“反周期”操盤，無疑為行業高端項目提供了全新的操盤路徑：

以極致節奏創造持續聲浪，以市場份額優先取代短期去化率，最終實現品牌與業績的雙重豐收。

02

產品即顛覆

極致引領，上海首個濱江定制豪宅

過去談起頂豪，大家更多聚焦于板塊紅利這類外部紅利。但現在的高凈值人群更加理性、挑剔，也更看重真實可感的居住價值。

換言之，樓市正式進入以兌現為核心的產品力時代。

澐啟濱江的“逆勢熱銷”，內核正是一場罕見的人居理念革新——

以產品力為內核，以兌現力為底氣，兩者相輔相成，共同構筑頂豪真正的競爭力。

①對視野資源的降維打擊，讓江景真正融入日常；

上海不缺江景房，可大多項目只實現了 “單面看江”，江景更像一幅掛在窗外的“裝飾畫”，難以融入生活。

澐啟濱江從產品設計之初，就把“江景生活化”落到實處。

三面觀景、雙270°環幕視野，再加上約12.5~16㎡的超大甲板陽臺，直接打開了江景生活的全新維度。

澐啟濱江樣板間實景

在這里，江景不再是少數戶型的特權，而是每一戶都能擁有的日常。起居、休閑、待客，每一個生活場景，都能被溫柔的江景包裹。

澐啟濱江效果圖過程稿

這種對視野資源的極致挖掘，不只是設計上的巧思，更將市場對江景豪宅的認知帶到一個全新的高度。

②對設計迭代的極限探索，打造獨一無二的產品標識；

上海頂豪同質化越發明顯，華潤置地一如既往的選擇“自己卷自己”。

在顏值、景觀、空間上不斷突破，用實景落地詮釋設計迭代的極致，打造出獨屬于澐啟濱江的產品標識。

當你走進澐啟濱江，第一眼便是以旗艦風帆、游艇甲板為故事藍本打造的濱江第一門庭，約130米長、約9米凈高、約40米進深的恢宏門庭下，群帆意向構建十四座云帆帆影的歸家門廊，猶如停泊在歸家的港灣，列陣為歸家的殿堂，將黃浦江的浪涌，寫意為建筑立面的柔光。這不是一個門頭，而是一座停泊在 S 灣心岸線的建筑地標。

澐啟濱江實景

建筑立面沒有沿用千篇一律的玻璃幕墻，而是以風帆與游艇為靈感勾勒線條，鋁板與玻璃在陽光下透著細膩溫潤的質感，游艇般流暢的線條和江景渾然一體。那種高級的視覺沖擊力，是效果圖完全體現不出來的；

澐啟濱江效果圖過程稿

景觀打造也跳出了平鋪直敘的綠化思路，呈現出立體峽谷般的社區氛圍。

約3500㎡下沉水院搭配6.5米架空層，形成近13米的景觀落差，坡地、綠植、水景層層遞進，整個社區就像一個通透又鮮活的自然容器。

澐啟濱江效果圖過程稿

空間上更是系統性造了15大戶型矩陣，覆蓋125-510㎡全周期需求，用實景戶型真正做到“一戶一需求，一戶一價值”。

比如建面約125㎡戶型，三開間朝南搭配 270° 觀景視野，精致與實用一步到位；245㎡戶型更是驚艷，近60㎡開放式超級公區，打造出真正的無界生活劇場。

澐啟濱江建面約245㎡戶型樣板間實景

尤為難得的是，華潤置地沒有止步于“一次性設計”，而是在項目入市后結合市場反饋與客戶需求，不斷打磨產品、升級實景呈現。

③對濱江豪宅的系統定制，把豪宅做成“可生長的高定作品”。

現在很多豪宅的精裝，無非是國際品牌堆砌+統一風格復制，看似奢華卻毫無個性，更談不上適配生活。而澐啟濱江拒絕“千豪一面”，打造上海首個系統定制濱江豪宅，讓豪宅變成定制化的生活載體。

空間可塑上，他們擺脫了傳統固定戶型的束縛，通過框桶結構設計，實現更加靈活的場景布局，部分戶型提供X空間定制方案，業主可以根據家庭結構的變化，靈活調整空間布局，讓房子能夠跟上生活方式的改變。

澐啟濱江X空間定制示意

“皮膚”可選上，和藝術家聯名的入戶門把手、藝術門牌掛畫，以及電視背景墻、島臺等區域的多款石材與巖板選擇，讓業主能深度參與到空間美學的打造中。

澐啟濱江“皮膚”定制示意

更絕的是全場景超配收納系統，主臥衣柜帶搖表器、主衛鏡柜藏美妝冰箱、廚房有轉角拉籃+小家電區，讓“萬物各得其所”不再是口號。

通過這套收納系統，建面約125㎡戶型實現了約20m3的收納量，相當于能放下近200個28寸行李箱。

艷姐必須強調，地產從不缺承諾，缺的是落地。澐啟濱江以產品力與兌現力相融，用實景證明：

真正的產品引領，是一諾千金的實景兌現；

真正的頂豪生活，是腳踏實地的日常呈現；

真正的區域之王，是資源整合能力的超級王者！

03

上海頂豪，正進入澐啟濱江時間

艷姐跟很多高凈值客戶聊下來，大家糾結的早就不是“要不要買頂豪”，而是到底什么時候買、哪一批次買最合適。

今天艷姐不繞彎子，直接把最實在的結論說透：

澐啟濱江此次加推的五批次，很可能是2026年，上車頂豪的最佳窗口期。

澐啟濱江五批次加推樓棟示意

怎么理解這個“最佳窗口”？

先看澐啟濱江的推盤邏輯。

澐啟濱江前四批次有多火爆，大家有目共睹。一批次認購率高達225%，四批次依舊突破149%，基本全靠手速和運氣硬拼。

高認購率必然帶來高去化率，但這種 “供不應求” 的稀缺感，無疑帶來客戶選房環節的過度焦慮和過度競爭。

五批次加推，澐啟濱江一次性拿出177套房源，無疑讓客戶的選擇面一下子寬松很多。

再看當下整個市場環境。

3月上海新房供應環比大漲89%，小陽春各路樓盤扎堆入市，客戶被嚴重分流；加上豪宅客群持續消化，精準買家被攤薄得厲害。

澐啟濱江五批次認購率也順勢回落至122%。

這意味著，中簽率會明顯提升，客戶不用再擠破頭搖號，更容易選到樓層、位置、景觀都心儀的房源。

隨著五批次加推結束，預計更加重磅的六批次將于近期過會，這也將是07地塊及建面約185㎡戶型的雙收官之作。近期樣板間即將亮相，相信將再次震撼濱江豪宅市場。

澐啟濱江六批次收官加推樓棟示意

最后看澐啟濱江的資產底盤。

卡位黃浦江黃金三角2.0核心的澐啟濱江，靠著“世博+前灘+徐濱”的三極聯動，把“生態、產業、文化、商業”這四種資源疊在一起，造出了一個超級復合的生活圈。

澐啟濱江區位示意

如果把視野再放大，黃浦江對岸的徐匯濱江東安板塊賣到18萬+/m2，龍華板塊低密產品預計近20萬/m2，還都不臨江。

而澐啟濱江坐擁一線江景、超級資源底盤、全維產品力，卻保持了很強的質價比。

這種資源確定性下的全維度價值疊加，更有清晰的資產價值增值預期，對于追求確定性的改善與頂豪客群來說：

澐啟濱江的加推，將是上車頂豪的最佳窗口期。

結語

2025年，華潤置地用一場4連冠的“利潤王”，回答了地產行業最本質的問題：當潮水退去，什么才是真正的護城河？

不是高周轉的模式，不是營銷的“套路”，甚至不是低廉的價格。

而是對產品永不妥協的死磕，對客戶體驗極致的鉆研，對每一個承諾不計成本的兌現。

而華潤置地也以澐啟濱江，很好地回答了市場的提問：

高凈值人群為什么仍愿意為好產品付出期待。

隨著澐啟濱江的持續煥新，這場關于濱江頂豪價值的探索，無疑值得更多期待。

澐啟濱江的成功，可能只是起點。

華潤置地的傳奇，或許已然開啟。

對澐啟濱江感興趣的朋友

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主編：張艷

責編：eric、vivi

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