綠城，不再“綠城”

3月31日，綠城中國(guó)2025年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，主席臺(tái)上就座的四位公司核心管理層，執(zhí)行總裁周長(zhǎng)江、董事長(zhǎng)劉成云、代理行政總裁耿忠強(qiáng)和副總裁李駿，前三位都來(lái)自大股東中交集團(tuán)。

自此，由宋衛(wèi)平于1995年1月創(chuàng)立的綠城中國(guó)，徹底進(jìn)入中交全面掌控的時(shí)代。

綠城2025年的成績(jī)不能算好。全年收入1549.66億元，較2024年的1585.46億元下降2.3%；公司歸母凈利潤(rùn)僅0.71億元，較2024年15.96億元下跌95.6%，創(chuàng)下新低。

業(yè)績(jī)會(huì)的前一天，與2025年年度業(yè)績(jī)發(fā)布同一天，綠城中國(guó)宣布，郭佳峰因退休辭任執(zhí)行董事、環(huán)境社會(huì)及管治委員會(huì)成員、行政總裁及集團(tuán)其他職務(wù)。

談不上變天，畢竟，過(guò)江名士多于鯽。但，郭又有點(diǎn)不一樣。

郭佳峰是1999年就加入綠城的元老級(jí)人物，隨著他的退休，那個(gè)執(zhí)著于打磨產(chǎn)品細(xì)節(jié)，在中國(guó)豪宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)氣之先的綠城，也已經(jīng)失了一騎絕塵的能力。

有多少“綠粉”還記得，那個(gè)因?yàn)椤傲⒚骖伾挥鋹偂⒋皯艋《炔蝗岷汀⒌卮u花紋不協(xié)調(diào)”，就砸掉重做的綠城，用每一個(gè)細(xì)節(jié)的精雕細(xì)琢，建立起綠城的品質(zhì)信仰，才有了追著買綠城房子的“綠粉”。

也正是從綠城開(kāi)始，行業(yè)里對(duì)房子的標(biāo)準(zhǔn)是，有美譽(yù)度，有忠誠(chéng)度。一家地產(chǎn)公司在行業(yè)里實(shí)現(xiàn)了客戶有復(fù)購(gòu)率。

有時(shí)代的紅利，也有行業(yè)的紅包。

美好的事情都有謝幕的時(shí)間點(diǎn)，一切都在2014年發(fā)生了變化。那一年，綠城陷入資金危機(jī)，中交集團(tuán)收購(gòu)了宋衛(wèi)平手里24.288%的股份，和香港九龍倉(cāng)并列綠城中國(guó)的第一大股東。

2015年，中交集團(tuán)再進(jìn)一步，成為綠城中國(guó)單一大股東。

最開(kāi)始，綠城還是由宋衛(wèi)平及其管理團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)，直到2018年，代表中交的張亞?wèn)|空降綠城，任黨委書記、執(zhí)行總裁。

在成為綠城單一大股東三年后，中交集團(tuán)開(kāi)始了對(duì)綠城掌控權(quán)的逐漸滲透。僅僅一年后，2019年7月，張亞?wèn)|就接替宋衛(wèi)平成為綠城中國(guó)董事會(huì)主席，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平從綠城徹底出局。

宋衛(wèi)平的退出代表著什么？代表著那些曾經(jīng)的經(jīng)典——桃花源、玫瑰園、蘭園，都成為了一個(gè)時(shí)代珍貴的過(guò)往。

就這么，翻篇了。綠城，也隨著逆風(fēng)翻盤了。

宋衛(wèi)平離開(kāi)的同一天，他的舊部郭佳峰被委任為綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁。

此時(shí)的綠城董事會(huì)，既是穩(wěn)固的“三角關(guān)系”，又是精妙的權(quán)力平衡：中交系占據(jù)四個(gè)執(zhí)行董事席位，郭佳峰代表宋衛(wèi)平舊部，九龍倉(cāng)也重返董事會(huì)，指派吳天海任非執(zhí)行董事。

張亞?wèn)|執(zhí)掌帥印后的綠城，化身規(guī)模擴(kuò)張的“機(jī)器”，提出了“三年業(yè)績(jī)計(jì)劃”：2019-2021年，銷售額目標(biāo)分別是2000億、2500億、3000億元。

時(shí)任執(zhí)行總裁的郭佳峰，恰恰主管投資拓展。這三年，綠城在土地市場(chǎng)瘋狂掃貨，新增貨值屢創(chuàng)新高，最終，綠城超額完成三年計(jì)劃。

曾經(jīng)的品質(zhì)信仰，已經(jīng)追不上規(guī)模急劇擴(kuò)張的綠城。曾經(jīng)引領(lǐng)行業(yè)的品質(zhì)標(biāo)桿，化為一道背影，正在漸行漸遠(yuǎn)。

2020年12月，張亞?wèn)|辭去兼任的行政總裁，由郭佳峰接任，全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)。

或許此時(shí)，已經(jīng)預(yù)示了非中交“嫡系”的張亞?wèn)|日后的出局。

規(guī)模狂奔下的綠城，沒(méi)有了品質(zhì)的加持，產(chǎn)品溢價(jià)也蕩然無(wú)存。

從2020年開(kāi)始，綠城中國(guó)的毛利率就直接下降，從2020年的23.7%，一路下跌，到2025年只有11.9%，和其他同行幾無(wú)差異。

股東應(yīng)占利潤(rùn)和凈利潤(rùn)則從2023年開(kāi)始急速下跌，2025年凈利潤(rùn)大幅下滑至上市以來(lái)的最低水平，股東應(yīng)占利潤(rùn)大跌95.6%至7100萬(wàn)元，逼近虧損邊緣。

2025年3月底，也是在年報(bào)發(fā)布的當(dāng)口，綠城突然公告，張亞?wèn)|離職，劉成云接任綠城董事會(huì)主席。

一年后，郭佳峰退休，耿忠強(qiáng)接任綠城行政總裁。與郭佳峰一同離任的，還有九龍倉(cāng)派出的代表周安橋。至此，九龍倉(cāng)在綠城董事會(huì)的最后一個(gè)印記也徹底消失。

被郭佳峰一手推上資本市場(chǎng)的代建平臺(tái)綠城管理，耿忠強(qiáng)也由聯(lián)席主席轉(zhuǎn)為董事會(huì)主席，和綠城中國(guó)一起，完成了權(quán)力的交接。

目前，綠城董事會(huì)中，中交系占比過(guò)半，隨著中交集團(tuán)對(duì)綠城的管控持續(xù)深化，治理結(jié)構(gòu)也全面央企化。

從2014年進(jìn)場(chǎng)，到耿忠強(qiáng)接任行政總裁，中交集團(tuán)用了將近十二年的時(shí)間，完成了從財(cái)務(wù)投資到全面掌控的角色轉(zhuǎn)換。

從這個(gè)角度看，中交集團(tuán)是有耐心的。

只是，如今已經(jīng)完全在中交掌控下的綠城，手上握著的，是一份利潤(rùn)被大幅侵蝕、全年計(jì)提資產(chǎn)減值及公允值變動(dòng)損失凈額49.36億元以及上市二十年來(lái)首次不分紅的成績(jī)單。

截至2025年底，綠城中國(guó)剩余未售貨值約2300億元，其中2021年及以前項(xiàng)目的貨值約占了一半，也就是1150億元。去年，綠城已經(jīng)完成的2021年及以前庫(kù)存的去化大約328億元。

也就是說(shuō)，張亞?wèn)|當(dāng)年瘋狂擴(kuò)張埋下的“雷”，綠城還需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。

但是，中交主導(dǎo)下的綠城，也并沒(méi)有放棄對(duì)規(guī)模的執(zhí)著。在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理層明確，2026年拿地預(yù)算約1000億元，（自投項(xiàng)目）銷售目標(biāo)為1300億元。

2025年綠城的權(quán)益拿地金額為592億元，自投項(xiàng)目的銷售額為1534億元，其中歸屬于綠城的權(quán)益金額約1043億元。

雖然銷售目標(biāo)沒(méi)有明顯增長(zhǎng)，但拿地預(yù)算比去年還是大幅提升，對(duì)投資的渴望背后，是對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)的追求。

綠城徹底易主，一轉(zhuǎn)眼十二年了，那個(gè) “偏執(zhí)做產(chǎn)品” 的綠城，再也回不去了，最終在時(shí)代的驚濤駭浪里失去了聲響。

現(xiàn)在的綠城，基因不再，沒(méi)了靈魂，產(chǎn)品已泯然于眾人。2026年，綠城還會(huì)好嗎？