被寧波人買爆的杉井奧萊，租金竟比核心商場(chǎng)還貴？

奧萊世界

贏商股份旗下專注奧特萊斯領(lǐng)域的賦能平臺(tái)

圖源：除特別注明，均來(lái)源于企業(yè)、項(xiàng)目、品牌官方渠道

編輯：付慶榮

3月底，12支消費(fèi)REITs年報(bào)集中亮相，中金唯品會(huì)奧萊REIT憑一份“短周期、高爆發(fā)”的成績(jī)單，脫穎而出。

在中金唯品會(huì)奧萊REIT年報(bào)覆蓋4個(gè)月內(nèi)（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日），其底層資產(chǎn)寧波杉井奧萊交出多項(xiàng)高光數(shù)據(jù)：

• 營(yíng)業(yè)收入、運(yùn)營(yíng)凈收益、分派率三項(xiàng)核心指標(biāo)超額完成；

• EBITDA利潤(rùn)率高達(dá)68%，租金單價(jià)446.33元/平方米/月，超越青島萬(wàn)象城的426.61元/平方米/月，實(shí)力詮釋“成熟奧萊統(tǒng)治力”。

即將15歲的寧波杉井奧萊，已進(jìn)入高度成熟階段，不求激進(jìn)，穩(wěn)字當(dāng)頭。

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四大維度拆解

寧波杉井奧萊硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力

綜合審視底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入與利潤(rùn)、EBITDA與EBITDA利潤(rùn)率、可供分配金額、租戶結(jié)構(gòu)等多個(gè)核心指標(biāo)，更能客觀判斷資產(chǎn)的價(jià)值底色。

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業(yè)績(jī)“標(biāo)兵”：雙指標(biāo)超額完成，租金單價(jià)遙遙領(lǐng)先

對(duì)奧萊REITs而言，底層資產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入（租金、聯(lián)營(yíng)抽成等全部收入）是利潤(rùn)與分紅的基礎(chǔ)，運(yùn)營(yíng)凈收益（營(yíng)業(yè)收入扣除人工、物業(yè)等運(yùn)營(yíng)成本）則體現(xiàn)真實(shí)造血能力。

2025報(bào)告期內(nèi)，中金唯品會(huì)奧萊REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目寧波杉井奧萊營(yíng)業(yè)收入1.18億元，大于招募書預(yù)測(cè)的9142.82萬(wàn)元，完成度為128.77%；運(yùn)營(yíng)凈收益9585.85萬(wàn)元，大于預(yù)測(cè)數(shù)的6948.16萬(wàn)元，完成度高達(dá)137.96%。

亮眼業(yè)績(jī)背后，是穩(wěn)定的高出租率、優(yōu)質(zhì)租金單價(jià)的支撐。期內(nèi)，杉井奧萊實(shí)現(xiàn)100%出租率、100%租金收繳率，租金單價(jià)達(dá)446.33元/平方米/月。

，截至2025年末，13個(gè)消費(fèi)REITs底層項(xiàng)目中，寧波杉井奧萊租金單價(jià)超過(guò)青島萬(wàn)象城（426.61元/平方米/月），更遙遙領(lǐng)先其他消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目，凸顯奧特萊斯的差異化價(jià)值和城市級(jí)地標(biāo)的議價(jià)能力，也印證了寧波本地消費(fèi)者對(duì)大牌熟牌的偏好與項(xiàng)目強(qiáng)大的招商能力。

02

盈利“尖子生”：EBITDA利潤(rùn)率68%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

長(zhǎng)效穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)，轉(zhuǎn)化為可觀的盈利能力。

EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤(rùn)）是項(xiàng)目真實(shí)盈利能力與現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的“試金石”，EBITDA越高，可供分配的現(xiàn)金流越充足；EBITDA利潤(rùn)率（EBITDA÷營(yíng)業(yè)收入×100%）則直接體現(xiàn)“賺錢效率”，是判斷資產(chǎn)優(yōu)劣的核心標(biāo)尺。

報(bào)告期內(nèi)，寧波杉井奧萊EBITDA達(dá)8023.76萬(wàn)元，EBITDA利潤(rùn)率高達(dá)68.16%，達(dá)成基金管理人設(shè)定的年度預(yù)算目標(biāo)。這意味著，項(xiàng)目具備成熟奧萊的稀缺特質(zhì)——高毛利、高現(xiàn)金流、低運(yùn)營(yíng)成本，即便市場(chǎng)波動(dòng)，也能保持穩(wěn)定分紅，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

03

投資“穩(wěn)健派”：可分配金額超額，獲資本市場(chǎng)認(rèn)可

投資REITs的核心訴求，是獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的分紅回報(bào)。而判斷消費(fèi)REITs是否為“現(xiàn)金牛”，看兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)——分派率、可供分配金額完成度。

2025年，中金唯品會(huì)奧萊REIT實(shí)現(xiàn)可供分配金額5702.36萬(wàn)元，按照2025年末市值計(jì)算的年化現(xiàn)金流分派率為3.89%。可分派金額數(shù)值較中金唯品會(huì)奧萊REIT招募說(shuō)明書中預(yù)測(cè)的5231.77萬(wàn)元高出8.99%，達(dá)成率為108.99%。年報(bào)解釋，“差異的主要原因?yàn)椋瑢?shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好于預(yù)期、按照基金合同約定募集期間產(chǎn)生的利息計(jì)入基金財(cái)產(chǎn)等因素影響。”

對(duì)比其他消費(fèi)REITs不難發(fā)現(xiàn)，奧萊業(yè)態(tài)憑借“名品+折扣”的獨(dú)特模式，在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗壓性，而寧波杉井奧萊的表現(xiàn)，更印證了奧萊作為“穩(wěn)健投資標(biāo)的”的核心價(jià)值。

04

租戶管理：低集中度控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)扣率守穩(wěn)健

優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)，是項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的重要保障。報(bào)告期末，寧波杉井奧萊共有212家在營(yíng)商戶，其中零售業(yè)態(tài)面積占比84.18%，非零售業(yè)態(tài)面積占比15.82%。值得關(guān)注的是，前五大商戶聯(lián)營(yíng)及租賃收入占全部聯(lián)營(yíng)及租賃收入的比例為17.59%，低于同類型奧萊REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目的商戶集中度。

低商戶集中度，有效分散了收入來(lái)源，避免過(guò)度依賴主力店，降低了主力店撤場(chǎng)、調(diào)整帶來(lái)的階段性經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，是一種精準(zhǔn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

聯(lián)營(yíng)扣率，體現(xiàn)了奧萊項(xiàng)目與品牌商的共生深度，而扣率的調(diào)整則直接反映經(jīng)營(yíng)策略。

結(jié)合2025年實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況及對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷，寧波杉井奧萊未來(lái)聯(lián)營(yíng)扣率從首發(fā)預(yù)測(cè)的13.00%調(diào)整為13.50%，該數(shù)值取2024年（13.3%）與2025年（13.8%）實(shí)際扣率的平均值。

這一調(diào)整背后，是項(xiàng)目“成熟穩(wěn)態(tài)”的經(jīng)營(yíng)思路——作為寧波市場(chǎng)龍頭，2025年13.8%的扣率已處于行業(yè)高位，此次調(diào)整不追求激進(jìn)參數(shù)，而是以審慎態(tài)度平滑業(yè)績(jī)波動(dòng)，進(jìn)一步夯實(shí)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，也體現(xiàn)了其與品牌商共生共贏的經(jīng)營(yíng)理念。

02

悶聲發(fā)大財(cái)

品牌煥新、空間體驗(yàn)、會(huì)員服務(wù)

4個(gè)月的短周期數(shù)據(jù)，足以窺見寧波杉井奧萊“悶聲發(fā)大財(cái)”的底氣——堅(jiān)持“大品牌，小價(jià)格”，持續(xù)深耕品牌煥新、空間體驗(yàn)、會(huì)員服務(wù)，從“折扣場(chǎng)”升級(jí)為有溫度、有粘性的“品質(zhì)奧萊”。

01

每年汰換20%品牌，持續(xù)鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

作為杉杉商業(yè)集團(tuán)的奧萊“首發(fā)項(xiàng)目”，寧波杉井奧萊持續(xù)每年汰換品牌高達(dá)20%，通過(guò)“首店經(jīng)濟(jì)+超級(jí)大店”模式，持續(xù)提升單店效能，精準(zhǔn)吸引追求“質(zhì)價(jià)比”的各類消費(fèi)群體。

2025年，項(xiàng)目引入lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奧萊首店，完成69個(gè)品牌的煥新升級(jí)，涵蓋FERRAGAMO、TommyHilfiger、FILA、凱樂(lè)石等知名品牌，其中不乏浙江省首家或獨(dú)家的奧萊旗艦店、全新形象店。

尤值一提的是，隨著lululemon浙江奧萊首店的入駐，寧波杉井奧萊躋身全國(guó)唯四集齊“中產(chǎn)三寶”的項(xiàng)目，另外三個(gè)是北京八達(dá)嶺奧萊、比斯特蘇州購(gòu)物村、上海青浦百聯(lián)奧萊。

02

深化“四友”理念，打造有溫度的商業(yè)空間

2025年寧波杉井奧萊緊扣“親子友好、女性友好、社交友好、寵物友好”的理念，將物理空間轉(zhuǎn)化為“內(nèi)容體驗(yàn)場(chǎng)”，用場(chǎng)景創(chuàng)新提升“好逛度”，實(shí)現(xiàn)從“賣商品”到“賣體驗(yàn)”的轉(zhuǎn)變。

主題空間上，暑期舉辦充滿探險(xiǎn)趣味的恐龍主題展，增強(qiáng)親子客群體驗(yàn)度；與TeenieWeenie、ECCO、飛鳥與新酒等品牌共創(chuàng)主題場(chǎng)景，激發(fā)消費(fèi)者情緒共鳴和消費(fèi)欲望。

寵物友好方面，設(shè)置寵物專屬直梯，并聯(lián)合Coach、Hazzys和丹尼愛(ài)特舉辦多次愛(ài)寵圈層活動(dòng)，通過(guò)設(shè)置專屬休息區(qū)、制作高端品牌寵物專屬銘牌、與寵物一起做瑜伽等活動(dòng)，讓商業(yè)空間更具“人寵友好”屬性。

圖源：贏商網(wǎng)拍攝

03

深化會(huì)員建設(shè)、營(yíng)銷破圈，從“折扣場(chǎng)”到“生活場(chǎng)”

相比購(gòu)物中心項(xiàng)目，奧萊項(xiàng)目多地處近郊/遠(yuǎn)郊、業(yè)態(tài)偏重零售，且依賴高客單折扣消費(fèi)，有較明顯的計(jì)劃性、低頻次消費(fèi)特征，因此比普通購(gòu)物中心更需要依靠會(huì)員復(fù)訪與復(fù)購(gòu)支撐穩(wěn)定銷售。

寧波杉井奧萊深諳此道，通過(guò)深化會(huì)員建設(shè)與多元化營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)了從“流量”到“留量”的高效轉(zhuǎn)化。截至2025年末，寧波杉井奧萊總會(huì)員數(shù)量達(dá)219.1萬(wàn)人，新增會(huì)員人數(shù)同比增長(zhǎng)15.8%，活躍會(huì)員人數(shù)同比增長(zhǎng)6.3%，會(huì)員消費(fèi)貢獻(xiàn)占比達(dá)74.6%。

營(yíng)銷方面，2025年項(xiàng)目圍繞節(jié)點(diǎn)大促、主題營(yíng)銷、首店聯(lián)動(dòng)、文旅體驗(yàn)四大方向發(fā)力，落地櫻花購(gòu)物季、聽勸音樂(lè)節(jié)、非遺文化等場(chǎng)景活動(dòng)，結(jié)合明星互動(dòng)、時(shí)裝秀等提升體驗(yàn)感；依托首店與旗艦店開業(yè)打造熱點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)景區(qū)推進(jìn)文商旅融合，持續(xù)擴(kuò)大客群覆蓋，為現(xiàn)金流穩(wěn)定提供有力支撐。

看向未來(lái)，寧波杉井奧萊要實(shí)現(xiàn)nextlevel的跨越式發(fā)展,需由“本地龍頭”向“區(qū)域標(biāo)桿”升級(jí)。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，寧波杉井奧萊的本地客群占比高達(dá)82.1%，遠(yuǎn)超全國(guó)行業(yè)平均范疇的60%~75%。而在六大奧萊REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目中，只有哈爾濱杉杉奧萊項(xiàng)目客群結(jié)構(gòu)與之相似，其余項(xiàng)目的本地客群介于50%~70%之間。

為了強(qiáng)化區(qū)域虹吸能力，杉井奧萊已有清晰規(guī)劃。

品牌升級(jí)，2026年確立“高奢提調(diào)性、輕奢穩(wěn)頻次、運(yùn)動(dòng)戶外聚人氣”的基調(diào)。贏商網(wǎng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目一季度已出現(xiàn)潮宏基、TORYBURCH等新圍擋，同時(shí)引入茉莉奶白、米村拌飯等餐飲品牌，強(qiáng)化高端優(yōu)勢(shì)與餐飲消費(fèi)閉環(huán)；

營(yíng)銷破圈，立足浙江省域，推進(jìn)“浙江省一起省”全域營(yíng)銷，擴(kuò)大省內(nèi)客群覆蓋，提升區(qū)域影響力。

從2011年開業(yè)至今，寧波杉井奧萊用十四年時(shí)間，從杉杉商業(yè)的首發(fā)項(xiàng)目，成長(zhǎng)為本土奧萊標(biāo)桿、市場(chǎng)認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。眼下，寧波杉井奧萊的“十五而立”，還有新故事要講。