從中國第一大房企，到兩年虧損上千億，萬科是如何被高管玩壞的？

從中國第一大房企，到兩年虧損上千億，萬科是如何被高管玩壞的？近日傳出王石被捉的消息，可是隨時證明是虛假信息，并且王石跟田樸珺都表示將追究造謠者的責任。王石雖然沒事，可是萬科卻一步一步走向深淵，一大班高管被捉，大股東深鐵損失數百億。

明明十年之前，萬科還是宇宙第一房企，還是人人眼中的優等生，而且郁亮也早早就喊出活下去的口號，可為何最終萬科還是出事了呢？

實際上萬科的問題，并不是天災，而是人禍，萬科并非死于周期，而是死于高管的貪婪，導致萬科暴雷的最大問題就是表外負債。那這個巨額的表外負債又是如何一步一步形成的呢？高管搞表外負債的目的又是什么呢？

2014年時任萬科總裁的郁亮主導搞了盈安合伙計劃，讓1320名高管把14億獎金注入盈安合伙，讓盈安合伙拿著這筆錢在二級市場大量購入萬科的股票。

最初這么干有幾個目的，第一就是萬科股權分散，高管為了加強自己在公司的控制力，所以集合大部分管理層的力量；第二讓高管、項目領導跟投萬科項目，一方面為高管謀福利，另一方面則是倒逼管理層的積極性，讓項目高管可以自己控制成本，并且提高資金的周轉效率。

這個所謂的跟投就是萬科拿的項目中，一部分資金由公司高管，跟項目高管來出，普通員工也可以自愿投資，項目賣了房賺了錢，大家就一起分。剛開始的時候，這部分的資金在整個項目的占比不到5%，還算是可控的，可是后來就一步一步走向失控。

最初項目并不強制跟投，可是后來就慢慢變味了，要求高管都得跟投。2014年到2017年，中國樓市是崩盤的狂歡，房價天天爆炸，所有房地產公司都賺得盆滿缽滿。萬科那些跟投的高管也個個賺到大錢，當時的年化收益率可以達到50%到200%。也就說你100萬進去，年底就變成200萬出來。

在這樣的模式下，大家都恨自己的本金太少，沒辦法都投幾個項目而已。于是祝九勝就走上歷史舞臺。2015年寶萬大戰，銀行出身的祝九勝，負責融資、資金、金融的運作，為最終戰勝寶能做出了不小的貢獻。

于是2016年他就成為鵬金所的董事長。那個時候幾乎所有公司都在搞P2P項目。在祝九勝的主導下，萬科也上線鵬金所。2017年王石退休，郁亮接班，祝九勝也跟著升遷，2018年成為萬科的總裁。

上面我們說了，在行情好的時候，萬科的員工都想跟投自己的項目，而且都恨不得有更多的錢來投。

于是祝九勝就搞了一個完美的資本閉環。萬科先是通過做大規模，壓榨上下游龐大的資金，然后再把這些閑置的資金以2%利率放貸給財務公司，而財務公司再把投入到鵬金所。鵬金所的資金有兩個去向，第一個是以10%到15%的利率借給員工去跟投萬科的項目。第二個就是以18%到24%借給萬科的供應商。

如果萬科不還錢，那公司直接扣掉他在項目跟投里面的分紅。供應商因為被萬科壓了大量的資金，所以周轉不開就只能找鵬金所借錢。到期之后，萬科就直接扣掉本來在賬上應該還給供應商的貨款。

這樣一來有幾個好處，第一個萬科的負債率一直處于低位，大量的表外負債被隱藏了。第二個鵬金所跟財務公司還可以撈到很多錢。第三個員工也有更多錢去投資，賺到更多錢。

可是這里有一個假設，那就是項目可以一直賺錢，把所有利息成本都覆蓋，一旦樓價下滑，或者銷售放慢，那問題就會爆發。

祝九勝看到體外模式蒸蒸日上，于是再接再厲，又搞了博商系資管公司出來。先是設立大量的項目公司，然后再找銀行、基金、信托拿投資，而這些投資全部都是保本保息，而且都是優先級的，實際上就是明股實債。

機構出90%的優先資金，萬科只出10%的資金。因為萬科不是控股地位，因此這些項目公司的財務情況就不并表。于是就把大量的債務在表外隱藏起來。

于是就形成一條體外公司拿地，萬科操盤、管理、銷售，除了賺錢分紅外，萬科還有2%到5%的管理費。這樣干不僅把債務留在體外，而且全部都是股權投資，并沒有計入債務中。這跟2017年恒大拿的1300億投資基本是差不多的，實際上就是明股實債。

于是在這兩個模式下，一個好好的合伙人計劃就越來越變味。郁亮靠這個模式粉飾萬科的財報，穩住自己的位置。祝九勝等高管則靠這個模式瘋狂撈錢。

問題就在于，我們上面說了，如果樓市一直往上走，那這個模式能一直玩下去。可2021年樓市拐點出現，房價下跌，房子銷售速度大幅度放慢。于是雷最終就爆出來了。

鵬金所無法回款，導致大量投資者到期拿不到錢。之后博商的表外負債也并回萬科，同時項目估值大幅度下跌。萬科不斷巨額虧損。