中恒信律師 | 劉郡峰律師：借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)與效力認(rèn)定

在房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，借名買房作為一種規(guī)避限購、限貸政策的變通手段，長期存在于民事交易之中。然而，這種將真實(shí)權(quán)利與登記權(quán)利相分離的操作模式，蘊(yùn)含著合同效力存疑、物權(quán)歸屬不明等多重法律風(fēng)險(xiǎn)，極易引發(fā)所有權(quán)確認(rèn)糾紛與執(zhí)行異議之訴。有鑒于此，北京市中恒信律師事務(wù)所劉郡峰律師結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）相關(guān)規(guī)定及司法裁判規(guī)則，對借名買房的法律效力與風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行系統(tǒng)梳理，供相關(guān)當(dāng)事人參考。

借名買房的法律界定與構(gòu)成要件

借名買房，是指實(shí)際出資人（借名人）與名義登記人（出名人）達(dá)成合意，由借名人實(shí)際出資購買房屋，房屋所有權(quán)登記于出名人名下，但占有、使用、收益等權(quán)益歸屬于借名人的民事行為。從法律關(guān)系層面分析，借名買房包含兩個(gè)核心維度：一是借名人與出名人之間的內(nèi)部合同關(guān)系，屬于債權(quán)合同范疇；二是房屋所有權(quán)的物權(quán)歸屬爭議，涉及物權(quán)變動(dòng)的效力認(rèn)定。

《民法典》第二百零九條明確規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！痹摋l確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義原則。第二百一十四條進(jìn)一步規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第二百一十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此，在借名買房法律關(guān)系中，登記于出名人名下的房屋，法律上首先推定出名人即為所有權(quán)人。

結(jié)合司法實(shí)踐，認(rèn)定借名買房關(guān)系成立需滿足四項(xiàng)要件：其一，存在書面或口頭的借名約定，約定內(nèi)容須明確借名人實(shí)際出資、房屋登記在出名人名下、房屋權(quán)益歸借名人所有。其二，借名人實(shí)際履行了出資義務(wù)，須提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款發(fā)票、契稅繳納憑證等證據(jù)，證明其支付了全部或主要購房款項(xiàng)。其三，房屋由借名人實(shí)際占有使用，借名人可提供房屋租賃合同、物業(yè)費(fèi)繳納記錄、裝修合同等證據(jù)，證明其實(shí)際控制房屋并享有占有、使用、收益的權(quán)利。其四，借名原因須具有合理性，如因限購政策無法購房等；若借名原因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，則借名關(guān)系可能因以合法形式掩蓋非法目的而歸于無效。

合同效力的認(rèn)定與司法裁量

借名買房合同的效力認(rèn)定，是此類糾紛的核心爭議所在，法院通常區(qū)分不同情形分別處理。

《民法典》第一百四十三條規(guī)定了民事法律行為的有效要件：行為人具有相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗。借名買房協(xié)議若滿足上述條件，原則上應(yīng)認(rèn)定為有效。然而，第一百五十三條亦明確規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。……違背公序良俗的民事法律行為無效?！痹诮杳康臑橐?guī)避商品房限購政策的情形下，司法實(shí)踐中曾存在有效說與無效說的爭議，但主流裁判觀點(diǎn)傾向于認(rèn)為此類行為違背公序良俗，應(yīng)認(rèn)定無效。

在具體類型劃分上，法院通常區(qū)分以下情形：其一，借名目的為規(guī)避普通限購政策且協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示的，存在有效認(rèn)定的空間；其二，借名目的為購買經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的，因違反《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條等規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效；其三，借名人惡意串通損害他人合法權(quán)益的，依據(jù)《民法典》第一百五十四條，民事法律行為無效。

即便借名協(xié)議被認(rèn)定為有效，借名人亦不能當(dāng)然取得房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，借名人僅享有請求出名人協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。在出名人擅自將房屋出售給善意第三人并完成登記的情況下，善意第三人可依據(jù)《民法典》第三百一十一條關(guān)于善意取得的規(guī)定取得物權(quán)，借名人僅能依據(jù)借名協(xié)議向出名人主張違約賠償。在執(zhí)行異議之訴中，若出名人的債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行登記于出名人名下的房屋，借名人提出排除執(zhí)行的，法院通常認(rèn)定借名人享有的債權(quán)請求權(quán)不能對抗善意申請執(zhí)行人，除非借名人能夠充分舉證證明其實(shí)際權(quán)利人身份且不存在規(guī)避政策的情形。

借名買房本質(zhì)上是借名人以合同安排突破物權(quán)公示制度的特殊交易模式，其法律效力深受政策環(huán)境影響，司法裁判亦存在較大的不確定性。對此，劉郡峰律師認(rèn)為，借名買房涉及合同效力、物權(quán)歸屬、執(zhí)行異議等多重法律關(guān)系的交叉，當(dāng)事人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，即便簽訂了書面借名協(xié)議并實(shí)際支付了全部購房款，在完成產(chǎn)權(quán)變更登記之前，借名人的權(quán)利仍面臨被出名人擅自處分、被善意第三人取得、被債權(quán)人申請執(zhí)行等多重風(fēng)險(xiǎn)。