房地產，又見救市騷操作！

3月以來，寧波新房與二手房成交量雙雙大幅增長，“寧波樓市回暖”的消息不脛而走。

寧波市住房和城鄉建設局的公開數據顯示，截至3月23日，寧波全市新建商品房和二手房網簽量環比分別增長88%和132%，成交活躍度顯著提升。二手房市場表現尤為亮眼。截至3月26日，本月寧波全市的二手房成交套數已經超過了5400套，提前跨過了月成交5000套的榮枯線。

看成交量數據，寧波樓市形勢喜人。“寧波模式”也因此在眾多推行以舊換新模式的城市中脫穎而出，成了“全村的希望”。

但是，寧波樓市回暖的動力并非市場內生，而是國資入局的政策托舉。2月28日，寧波啟了第三期全域商品住房“以舊換新”活動，國企“加價收舊”的5%補貼成了激活樓市的催化劑。政策主導、國資托舉的“寧波模式”是否可持續？是否存在風險？是否具備普適性？值得深思。

01

寧波“以舊換新”政策始于2023年，至今進行了兩次“版本更新”。

2023年的初版是寧波住建部門、行業協會組織的“換新購”，核心是“雙協議模式”。即購房者與房企簽訂新建房“放心買”認購協議，購房者獲得鎖定房源、逾期免責等權益。同時與中介簽署二手房“優先賣”協議明確買賣意向，中介提供流量傾斜、重點推廣的售房服務。這一模式中，政府部門以監督者、保證人的第三方角色入局，所以業內稱之為“幫賣模式”。

2025年9月，寧波“以舊換新”政策開啟2.0版本，當地國企下場收購舊房。國資接盤二手房，“幫賣模式”升級為“收儲模式”。

2026年新版再次升級，國資收儲之外還增加了政府補貼激勵。賣舊有國資收儲托底，購新有政府補貼拉動，全方位支持的政策閉環，被稱為“寧波模式”。這已經不是市場行為的“以舊換新”，而是政府行為的“收舊補新”的政府行為。

2月底政策正式出臺，3月份交易量大幅上升，政策發力，效果立竿見影。但是，效果并不等于效率。

“寧波模式”的核心動力是政策發力，“收舊補新”的資金主力是財政。5%的補貼可以用優惠券、折扣券的非貨幣形式發放，但收儲資金是要砸真金白銀的。

資金從何而來？財政出資，可財政哪有“余糧”。寧波市級財政2025年一般公共預算收入為1795.23億元，一般公共預算2104.44億元，本身還有缺口。為“以舊換新”騰挪一點新增行政成本還行，為“收舊補新”提供巨額資金支持是超綱了。所以，收儲資金還得靠發債。

兵馬未動，糧草先行。1月16日深交所發布公告稱：2026年寧波市土地儲備專項債券（二期）-2026年寧波市政府專項債券（十期）已發行結束。發行總額10.13億元的7年期固定利率附息債票面利率1.8%。

政策啟動的收儲“大錢”要借，國企項目操作的“小錢”也要借。2月初工行寧波市分行向“以舊換新”投放首筆貸款1630萬元，用于當地國企將收儲房改造為租賃房。1630萬元是首筆貸款，隨著收儲規模擴大，還會有后續貸款發放。

寧波樓市的政策資金托舉與其說是“國資”，不如是“融資”，都是金融系統流出的前。立竿見影的政策效果，付出了財政-金融風險的代價。短期的效果能否轉化為長期的效率，存在不確定性。

02

“以舊換新”也好，“收舊貼新”也罷，釋放改善型需求的存在只是手段，激活房市形成增量才是目的。交易量大增的短期效果如果能復蘇市場信心，引導市場資金入市，房市長期向好，才能克服金融風險，形成真正的政策閉環。寧波啟動“以舊換新”政策以來的樓市歷史記錄，激活房市的長期效果并不明顯。政策發力短期見效，但是“藥不能停”才能維持藥效。

國家統計局的調查數據顯示，2023年-2025年寧波的房價始終處于下行通道。2023年10月啟動以舊換新政策后，二手房交易量一度快速上升，至次年3月達到6000余套的峰值，但是4月份就滑落到5000套以下，此后均在3000-4000套區間波動。2024年全年寧波樓市的新房交易量價齊跌，交易價格全年累計下降 ?8.2%，交易量創近年新低。二手房的交易量比上一年度提升了近10%，但是交易價格全年累計下降 ?9.3%。可見以舊換新政策初版的幫賣模式并沒有激活市場活力，“藥效”充其量僅數月。?

2025年寧波市樓市依舊低迷。新房、二手房交易量均為近年來的低谷，價格表現略好。新建商品住宅銷售價格環比累計下降1.0%，二手房價格環比累計下降6.4%，降幅均比上一年度收窄。10月份開啟收儲模式后，樓市“翹尾”。但是，這次的“藥效”僅維持了3個月，2026年2月寧波二手房成交量僅2728套，僅為去年同期的65%。以舊換新政策的市場“耐藥性”明顯，不僅藥不能停，還得加大“藥量”。2月28日出臺“收儲+補貼”的政策加強版，豈是意外？“寧波模式”兩次升級，就是因為此前的政策未能實現預期效果，沒穩住更沒增量。這一波的藥效又能持續多久呢？

政策藥效之所以不持久，是因為市場預期并未因政策刺激企穩、提升。從幫賣到收儲，二手房“出貨”的渠道更暢通了，帶動了改善型需求的釋放。交易量因此上升。但是，增量不增價，該跌還是跌。改善型需求對新房價格高度敏感，一漲就換不起了。

所以，政策刺激出來的改善型需求，對提升房價預期并無幫助，也無法持續。房價格波動不大的情況下，有能力有意愿改善的也就是那么點人，他們的改善需求是存量需求，釋放一點就少一點。

因此，要持續擴大改善型需求，就要不斷降低換新的門檻。提高二手房的出售價格，降低新房的購入成本。這就是寧波2月份在收儲之外增加補貼的用意所在。按照二手房評估價的5%給與補貼，瞬間“引爆”房市，效果很好。但是，同樣存在“耐藥性”提升的后遺癥。這輪是5%的補貼力度，下一輪該補多少呢？不增加補貼力度，就沒有新增需求，交易量數據就會回落，市場情緒熄火。補貼拉數據，又是新一輪藥不能停。

而且，換新補貼的激勵作用，對穩房價有潛在的副作用。購新補貼以代金券方式發放用于購新專款專用，減少了收儲的現金成本，的確是巧妙的政策設計。但是，無法回避的問題是，補貼本質上就是購新打了暗折。小面積存在影響有限，大范圍打折，難免倒逼房企降價的后果。

試想一下，同一個樓盤百分之五十的購房者享受了舊換新補貼的優待，另外百分之五十的購房者會心甘情愿差別對待？買方市場的買家可不會那么好說話的，虎視眈眈的競爭樓盤卻是很好說話的。購新補貼暗折轉明，新房價格承壓在所難免。由此形成的新房市場價格下預期下行，會加劇市場觀望氣氛，進而影響土地資產價值。這肯定不是政策設計者想要的效果。地方政府穩房市是為了穩房價，穩房價是為了穩地價。一通操作猛如虎，地價還跌了，情何以堪？

理想狀態下，任何形式的補貼只能是房市的“藥引子”，而不是“主藥”。購新補貼要是“藥不能停”，就是房價實際下跌。房市從來都是“買漲不買跌”，增量源于房價預期上行，持續補貼顯然是背道而馳。因此，“寧波模式”的補貼并沒有提升市場價格預期的作用，反而有變相打折的潛在風險。作為一項惠民政策無可厚非，激活樓市的長期效果是指望不上的。

補貼不能帶動房市的持續增量，收儲就存在負資產化的風險。

03

“寧波模式”最大的懸念是收儲的舊房如何盤活。大規模拆舊建新的傳統土地開發模式，目前顯然不適用。當地國企盤活收回來的舊房，只能是改建后以保障房形式出售或出租。無論是售是租，都要算經濟賬。畢竟收儲資金、改建資金主藥都是借來的，是要還本付息的。

大規模出售，短期內是不可能的。政府收儲舊房，是為了穩住二手房市場。一方面政府通過收儲評估價托住了二手房市場價；另一方面5%補貼提高了房主的出售價格預期，不急于掛牌。

好不容易寧波3月份的二手房掛牌量壓到了8.7萬套，比2023年高峰期的11.3萬套有了明顯的改善。可是，目前的去化周期還要兩年有余。若此時政府大規模出售收儲的舊房，豈不是砸自家的盤？而且，保障性住房出售價格不可能高于市場價，別說賺回利息，連本金也拿不回來。

所以，地方政府在短期內不可能出售收儲的舊房，長期也要等二手房價格有較高的漲幅才有全身而退的機會。

既然不能賣，那就只能租了。將收儲的舊房改建為保障型租賃房，也是目前各地政府以舊換新政策配套的標準動作。有些城市為了凸顯民生屬性，甚至承諾“百分百保障租賃，一套也不賣”。實際上也確實不能賣、賣不掉。寧波倒是沒有“只租不賣”的夸張表演，但實際操作也是以改建租賃為主。

問題是，保障型租賃房的租金收入根本不可能覆蓋成本。寧波房屋租賃市場的租售比約為2%左右，不考慮保障型租賃房的福利屬性，也不考慮空置率，這一資產收益率也只是勉強覆蓋專項債1.8%的利率。當地國企收儲后的改建成本、運營成本更沒指望。所以，改建出租注定是要虧損的，要財政資金持續投入補貼。補貼收回來的舊房，還得靠補貼改建、補貼維持經營。還是藥不能停。

所以，問題又回到了原點，政府進場收儲舊房的“以舊換新”，地方財政能負擔嗎？

寧波是中國經濟最發達地區的大城市，同時還是行政地位較高的計劃單列市，經濟能級和行政能級都很高。“寧波模式”花點“小錢”，可能還在承受范圍內。其他二三線城市，就要掂量掂量自己的財政家底和金融資源了。“寧波模式”即便在寧波可行，其他經發達地區大城市或可從中借鑒經驗，但也僅限于此，并不具備普適性。

因此，各地“以舊換新”帶動房市回暖的喜報頻傳，還是要保持冷靜。效果是效果，效率是效率，不能混為一談。財政“請客”改善市民居住條件的效果好，不等于托舉房市的效率高。用力過猛，反而適得其反。在財政有承受能力的情況下，推動房市“以舊換新”作為一項惠民政策無可厚非。

但是，指望政府出“小錢”引導市場出“大錢”激活樓市，是危險的想法。值得注意的事，目前為止，包括寧波在內，地方政府以收儲方式搞“以舊換新”的都是當地國企，沒有其他市場主體跟進。不跟是因為資金投入大，沒有政府信用背書很難得到融資。更是因為房價市場預期還不穩。動輒千萬、上億的資金投入，收回來一堆持續虧錢的負資產，誰敢入局？只有不怕虧、虧不怕的國企敢。“以舊換新”的收儲業務因此成了國企和政府之間左手倒右手的自娛自樂，這能激活房市嗎？

因此，“以舊換新”充其量就是一波流的去庫存，美化一下樓市數據“沖沖喜”。政府作為第三方“幫賣”，打通改善型住房需求置換流程堵點，對房市的交易效率或多或少總是有所提升的。成本和風險都很低，藥效雖然差一點，但成本和風險都比較低，是以舊換新的最佳模式。少量收儲的以舊換新，還算是惠及民生的出師有名，尚能接受。大規模收儲的政策發力則要慎而又慎。補貼“藥不能停”、收儲收回一堆負資產，增加了地方財政壓力，制造金融風險，怎能不慎？