佛山公積金新政，擬上調貸款額度，附政策解讀

2026年3月25日，佛山市住房公積金管理中心正式發布《關于調整〈佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見，征求意見期為2026年3月26日至4月3日。本次征求意見稿是2024年以來佛山住房公積金領域調整幅度最大的政策文件，涉及基礎額度提標、定向優惠擴圍、疊加規則升級等多維度優化。

該意見稿核心重點：

1、首套最高貸款額度提至120萬元、二套提至100萬元；

2、 綠色建筑/裝配式建筑額度上浮比例提至20%并擴圍至首二套住房，新增“以舊換新”專項上浮20%，符合多項條件的最高可疊加至216萬元。

政策落地后將有效降低購房成本，激活剛性與改善性住房需求，緩解庫存去化壓力，推動住宅品質升級。核心優化建議包括明確政策疊加認定規則、建立額度動態調控機制、強化跨部門政策協同等，政策調整是佛山落實全國穩樓市要求、匹配本地去庫存需求的重要舉措。

一、征求意見稿核心條款解讀：

本章所有條款原文均引用佛山市住房公積金管理中心2026年3月25日發布的《關于調整〈佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法〉的通知（征求意見稿）》，每條款均明確適用范圍與核心指向。

1.1基礎額度普提：同步覆蓋剛需與改善群體購房需求

條款原文：“擬將首套住房公積金最高貸款額度由100萬元提高至120萬元，二套由80萬元提高至100萬元”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍覆蓋所有符合佛山市公積金貸款基本申請條件、購買本市自住住房的繳存職工家庭，住房套數認定沿用現有規則。結合佛山市住房和城鄉建設局2026年3月發布的市場數據，2026年2月全市新建商品住宅成交均價為16073元/㎡，當前市場主流100㎡剛需、首次改善戶型總房款約為160萬元，該總價段覆蓋了現階段多數自住購房群體的核心需求。 從政策效果來看，基礎額度上調后，首套、二套公積金最高可貸額度均提升20萬元，對應可直接抵扣20萬元首付支出，公積金貸款對上述100㎡常規戶型總房款的覆蓋比例明顯上升：首套從原有的62.5%提升至75%，二套從50%提升至62.5%，顯著降低了自住群體的首付資金門檻。同時由于公積金貸款利率遠低于同期商業貸款，基礎額度提升可幫助購房人擴大低息貸款的使用規模，減少對高成本商業貸款的依賴，降低全購房周期的利息總支出。

1.2 綠建優惠升級：供需兩端協同推動住宅品質升級

條款原文：“將購買二星級以上綠色建筑或裝配式建筑住房的最高貸款額度上浮比例由10%提高至20%，適用范圍由首套自住住房擴大至首套和二套自住住房”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用主體為購買佛山市行政區域內已取得住建部門核發的二星級及以上綠色建筑標識、或通過裝配式建筑項目評價的自住住房的繳存職工，不再限定購房套數僅為首套。本次調整包含兩個核心優化方向：一是上浮比例較2025年政策提升10個百分點，直接放大對高品質住宅的支持力度；二是適用范圍從僅覆蓋首套擴圍至首套、二套，將改善型購房群體納入優惠覆蓋范疇，與本次政策“剛需與改善并重”的整體導向保持一致。 從政策協同來看，本條款與2025年1月實施的新版《住宅項目規范》中“逐步提升綠色建筑、裝配式建筑占比”的要求高度契合，通過需求端的政策傾斜引導購房者優先選擇高品質住宅，進而帶動供給端加大綠色建筑、裝配式建筑的開發力度，形成“需求引導-供給適配”的正向循環，推動佛山住宅市場向品質化轉型。

1.3 以舊換新專項支持：打通存量與增量市場流通鏈路

條款原文：“新增支持本市住房‘以舊換新’政策范圍內購房職工，上浮20%”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本條款適用范圍為已按照佛山市住房“以舊換新”相關政策要求完成舊房出售或簽訂合法有效的舊房出售意向協議，且在政策規定期限內購買本市自住住房的繳存職工，申請人需同時滿足公積金貸款基本申請條件及“以舊換新”資格認定要求。本條款是對佛山2025年下半年推出的住房“以舊換新”調控政策的銜接，核心指向是精準激活存量住房流通鏈條，通過公積金額度優惠降低“賣舊買新”群體的置換成本，打通剛需與改善需求的置換通道，既有助于盤活存量住房市場、滿足梯次消費需求，也能帶動新建商品住房去化，緩解庫存壓力。

1.4 疊加規則明確：最大化釋放政策組合紅利

條款原文：“符合多項條件的借款申請人可疊加享受上浮優惠，最高可貸額度達216萬元（120萬元×1.8）”「佛山市住房公積金管理中心，2026年3月25日」。 本次可參與額度疊加的上浮條件共三類，分別對應三類政策導向：一是購買二星級以上綠色建筑或裝配式建筑自住住房，上浮20%；二是在本市住房“以舊換新”政策范圍內購房，上浮20%；三是屬于二孩以上家庭（二孩均屬于未成年人），上浮20%（該規則沿用佛房金管〔2024〕46號文的現有規定）。所有上浮比例均以對應購房套數的基礎最高貸款額度為基數，每符合1項上浮條件即可疊加享受20%的上浮，累計上浮比例最高為60%，同時設置216萬元為全市公積金貸款最高額度上限，無論申請人符合多少項上浮條件，最終可貸額度均不得超過該上限。 不同條件組合下的最高可貸額度如下：

· 僅符合1項上浮條件：首套購房最高可貸144萬元（120萬元×1.2），二套購房最高可貸120萬元（100萬元×1.2）

· 符合2項上浮條件：首套購房最高可貸168萬元（120萬元×1.4），二套購房最高可貸140萬元（100萬元×1.4）

· 符合全部3項上浮條件：首套購房最高可貸216萬元（120萬元×1.8，觸及最高限額），二套購房最高可貸180萬元（100萬元×1.8，未觸及最高限額） 需特別說明的是，216萬元僅為同時符合全部三類上浮條件的首套購房群體可享受的最高額度，其余申請人需結合自身購房套數、符合的上浮條件對應核算可貸額度，不得直接套用最高限額標準，避免政策誤讀。

1.5核心調整特征總結

本次政策調整呈現三大核心特征： 一是基礎額度普適性提升，保障政策惠及面公平。本次調整未設置差異化提額門檻，對首套、二套購房群體統一執行20萬元的基礎提額標準，覆蓋所有符合貸款申請條件的購房群體，充分保障了政策受益面的廣泛性與公平性。 二是定向支持范圍擴圍，首次將改善型需求納入激勵范疇。本次調整打破了此前定向優惠僅向首套自住住房傾斜的限制，一方面將綠色建筑、裝配式建筑的額度上浮適用范圍擴圍至二套，另一方面新增“以舊換新”專項上浮支持，政策導向從原先的優先保障剛需，轉向剛需與改善需求協同兼顧。 三是疊加激勵力度加大，政策杠桿效應顯著增強。本次調整不僅將綠色建筑、裝配式建筑的上浮比例從10%提升至20%，還明確三類上浮條件可疊加享受，最高可貸額度較調整前提升66.2%，有效放大了公積金政策的購房支持杠桿，進一步降低符合條件群體的購房資金成本。

二、政策多維度的影響：

所有影響預判均結合已有的市場數據、歷史政策落地效果進行定性推斷，無明確數據支撐的趨勢不做定量判斷。

2.1對佛山房地產市場的整體影響

本次政策落地后將從成交、價格、庫存、資金效率四個維度對佛山房地產市場產生系統性影響： 一是成交端階段性回升。參考2025年4月商轉公政策、2025年6月公積金提取付首付政策落地后的市場反應，本次調整的支持力度更大，預判政策落地后3-6個月，新建商品住宅成交面積將出現階段性回升，有望恢復至近年成交高位水平。 二是價格端保持平穩運行。結合當前成交均價整體平穩微漲的趨勢、庫存仍處較高位的市場現狀，供給充足的情況下房價不具備大幅上漲的基礎，預判政策不會引發價格大幅波動，整體將保持平穩運行態勢，符合“穩房價”的調控目標。 三是庫存去化壓力逐步緩解。結合當前795.84萬㎡的庫存規模、去化周期波動較大的特征，政策落地帶動的需求釋放將加快庫存去化速度，緩解階段性去化壓力。 四是公積金使用效率有效提升。

2.2 對不同購房群體的差異化影響本次政策通過梯度化的額度設置，針對不同購房群體形成精準支持，政策前后的核心變化如下：

剛需購房者

基礎貸款額度提升20萬元可進一步降低首付壓力，結合公積金與商業貸款的利差，利息支出將明顯減少，購買綠色/裝配式建筑的剛需群體可享受額外上浮支持，購房門檻進一步降低，契合“保剛需”的政策初衷。

改善型購房者

本次政策對改善型需求的支持力度超過剛需群體，二套基礎額度提升至100萬元、綠色建筑優惠擴圍至二套、新增“以舊換新”專項優惠，都是直接針對改善型群體的政策支持，有效降低換房成本，呼應“以舊換新”政策導向，加快改善型需求釋放。

二孩及以上多孩家庭

可同時享受三類上浮政策，符合全部條件的首套購房家庭最高可貸216萬元，可充分覆蓋多孩家庭對更大居住空間、更高居住品質的需求，有效降低多孩家庭的購房負擔，助力生育支持相關政策落地見效。

23對房企的影響

政策效應將從需求端傳導至供給端，對房企的項目運營及投資布局形成明確導向： 一是定向拉動兩類存量項目去化，緩解資金周轉壓力。本次政策通過提高普適性貸款額度、定向給予特定房源額度上浮支持的方式，撬動剛性及改善性住房需求集中釋放，對兩類存量項目的去化拉動作用將尤為突出：一類是存量二星級以上綠色建筑、裝配式建筑項目，本次政策將該類房源的上浮比例提升、適用范圍擴圍，覆蓋客群規模顯著增加；另一類是納入本市住房“以舊換新”合作范圍的項目，對應購房職工可享受專項上浮優惠，且可與其他政策疊加，進一步強化了對目標客群的吸引力。政策落地將加快符合條件的存量房源去化速度，幫助房企快速回籠銷售資金，緩解現金流壓力。 二是明確產品端投資導向，提振拿地推盤積極性。本次政策設置的定向額度上浮規則，將引導房企主動調整產品供給結構，加大二星級以上綠色建筑、裝配式建筑的開發供給比例，契合新版《住宅項目規范》的相關要求，推動全市住宅品質升級。本次政策釋放出明確的支持合理住房需求的信號，預判政策正式落地后，房企拿地、推盤的積極性將有所提升，有助于緩解當前市場供應持續下滑的趨勢。

結論

佛山市住房公積金個人住房貸款管理辦法本次調整，是佛山落實全國穩樓市要求、支持剛性和改善性住房需求的重要舉措，整體調整方向契合市場預期，落地后將對本地房地產市場平穩健康發展起到積極作用。本次政策打破了此前僅優先保障剛需的定位，轉向兼顧剛需與改善型群體住房需求，通過提升首套、二套貸款基礎額度，優化綠色建筑、裝配式建筑貸款上浮規則并擴圍至二套住房，新增住房“以舊換新”群體額度上浮支持，多重優惠疊加后最高可貸額度達216萬元，結合2025年5月央行下調后的公積金貸款利率紅利，可直接降低購房群體月供壓力與置業門檻。

上述研究成果由克而瑞廣佛分析師余慶希，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章功能撰寫。

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