香港鄭氏帝國，要改姓？

誰來接班？

來源：棱鏡

文：岳家琛 編輯：孫春芳

2026年3月，香港中環(huán)，一場關(guān)乎千億財富命運的談判正陷入僵局。

談判的雙方，一邊是掌控著香港老牌地產(chǎn)帝國新世界發(fā)展的鄭氏家族，另一邊是全球最大另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)。

其中，黑石集團(tuán)計劃注資25億美元，通過特殊目的公司成為新世界發(fā)展的最大股東；而鄭氏家族雖愿意投入10億至15億美元自救，卻堅決不肯放棄對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產(chǎn)王國的控制權(quán)。

2025年5月，新世界發(fā)展首次出現(xiàn)債務(wù)違約。為了償債，過去一年，從上海淮海中路K11到瑰麗酒店集團(tuán)，甚至再到公司股權(quán)，一系列資產(chǎn)出售的傳聞似乎都傳遞出一個信號：能有希望出售的資產(chǎn)，新世界發(fā)展似乎都有可能放上貨架。

而這場與黑石集團(tuán)博弈的結(jié)果，不僅關(guān)乎這個老牌商業(yè)帝國的歸屬，更關(guān)乎香港家族企業(yè)在當(dāng)下的命運。

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01

鄭氏商業(yè)帝國沉浮

維多利亞港的K11 MUSEA藝術(shù)購物中心，這個將藝術(shù)與商業(yè)完美融合的地標(biāo)建筑，見證著鄭氏家族長達(dá)半個多世紀(jì)的興衰起伏。

鄭氏家族的故事，始于1925年生于廣東順德的鄭裕彤。20世紀(jì)40年代，鄭裕彤來到澳門，在岳父周至元的周大福珠寶金行當(dāng)學(xué)徒。

憑借敏銳的商業(yè)嗅覺和過人的膽識，他從一個小小的金店學(xué)徒起步，逐步建立起橫跨珠寶、地產(chǎn)、酒店、百貨的商業(yè)帝國。

1956年，31歲的鄭裕彤正式接管周大福，但鄭裕彤的野心遠(yuǎn)不止于此。20世紀(jì)70年代，他開始進(jìn)軍香港地產(chǎn)市場，創(chuàng)辦新世界發(fā)展。

彼時，鄭裕彤先后開發(fā)了香港會議展覽中心、新世界中心、尖沙咀崇光百貨等標(biāo)志性項目。1990年，鄭裕彤的個人資產(chǎn)估計已達(dá)130億港元，成為香港地產(chǎn)界“四大天王”之一。

2016年9月，91歲的鄭裕彤在香港病逝。他留下了一個龐大的商業(yè)帝國和超過2000億港元的家族財富。鄭裕彤去世后，長子鄭家純繼承了家族企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，成為新一代的掌門人。

不過，短短九年后，這個商業(yè)帝國卻陷入深重的債務(wù)危機。

2024年12月31日，新世界發(fā)展發(fā)布了一份令市場震驚的中期財報。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)借款總額高達(dá)1464.88億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)322.1億港元，而公司賬上現(xiàn)金及銀行存款僅為214.18億港元。這意味著，現(xiàn)金對短期債務(wù)的覆蓋比例僅為66.49%。

負(fù)債率方面，集團(tuán)的凈負(fù)債率攀升至57.5%，遠(yuǎn)超港資房企傳統(tǒng)的30%安全線。

2025年5月30日，新世界發(fā)展發(fā)布公告，旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)證券將遞延分派，涉及金額高達(dá)34億美元。這是新世界發(fā)展上市以來首次出現(xiàn)債務(wù)違約。

利潤方面，2025年下半年，新世界發(fā)展集團(tuán)收入同比下降50%，降為83.91億港元；核心經(jīng)營利潤同比下降18%，降至36.36億港元；股東應(yīng)占虧損37.3億港元。

在過去兩個半財年中，這家曾被視為香港地產(chǎn)界“巨富”的企業(yè)，股東應(yīng)占虧損累計超過318億港元。

對于收入減少的原因，新世界發(fā)展解釋為建筑收入和內(nèi)地物業(yè)交付減少。

減少的銷售量，主要來自內(nèi)地市場。新世界發(fā)展的管理層在業(yè)績會上提到，上半財年在香港完成了103億港元銷售額，為2021年以來最高，而內(nèi)地市場僅僅帶來了32億銷售額。

業(yè)績會上，新世界發(fā)展管理層強調(diào)，降低整體債務(wù)是該公司的首要目標(biāo)。

02

千億債務(wù)的重壓

新世界發(fā)展的債務(wù)危機，因何而來？

深層次的原因，或許在于鄭氏家族激進(jìn)的擴(kuò)張策略。

2016年，鄭裕彤的孫子鄭志剛接掌新世界發(fā)展后，提出了一系列大膽的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。他創(chuàng)立了將藝術(shù)與商業(yè)融合的K11品牌，在上海、廣州、武漢等多個一線城市布局大型商業(yè)項目；同時，集團(tuán)在內(nèi)地大手筆拿地，計劃在一年內(nèi)投資約100億元。

彼時，很多港資開發(fā)商已經(jīng)開始收縮。諸如長江實業(yè)集團(tuán)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)等。但新世界卻選擇反向加倉。

那一年，新世界發(fā)展旗下公司和周大福聯(lián)合以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區(qū)地塊，當(dāng)年12月又和招商蛇口聯(lián)合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。

2019年7、8月，新世界發(fā)展更是在4天時間里，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊，其中不乏當(dāng)年的“地王”。

此外，新世界發(fā)展提出了將用200億港元在內(nèi)地拿地的計劃，并開始陸續(xù)介入深圳龍崗、西里新圍、光明光僑食品廠，以及廣州海珠區(qū)、增城等多個舊改項目。

梳理新世界發(fā)展過往財報可以發(fā)現(xiàn)，到2016年末，其在內(nèi)地的土地儲備已經(jīng)達(dá)到了110萬平方米的高峰，其中住宅樓面面積達(dá)到了570萬平方米。而這些大手筆投資，也為新世界發(fā)展后來的困境埋下伏筆。

債務(wù)危機之后，新世界發(fā)展的應(yīng)對策略是“七招減債”：出售發(fā)展項目、非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價值、提升租務(wù)回報、精簡成本、暫停派息和加強財務(wù)管理。

過去幾年，這家公司幾乎一直在為資金奔走。2024年9月，新世界在德意志銀行牽頭下拿到一筆最高59億港元貸款。為了獲得這筆融資，新世界拿出了自己最核心的一組商業(yè)資產(chǎn)作抵押——維港文化匯。這里面包括尖沙咀地標(biāo)K11 MUSEA和香港瑰麗酒店，且是第一順位抵押。

2025 年 11 月，新世界發(fā)展緊急推出了一項規(guī)模達(dá) 19 億美元的債券交換要約方案。不過，最終只有71.7%的債券持有人參與了這次交換。

但這些措施似乎還不足以解決根本問題。市場普遍預(yù)期，新世界發(fā)展最終可能需要進(jìn)行更徹底的重組——包括出售核心資產(chǎn)、引入戰(zhàn)略投資者，甚至放棄控制權(quán)。

除了財務(wù)困境外，接班人的博弈也不容忽視。

鄭裕彤去世后，其長子鄭家純接過了家族企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)。但鄭家純的四個子女——長女鄭志雯、長子鄭志剛、次子鄭志明、三子鄭志亮——也陸續(xù)進(jìn)入家族企業(yè)，各自負(fù)責(zé)不同的業(yè)務(wù)板塊。

鄭志雯執(zhí)掌周大福珠寶和瑰麗酒店集團(tuán)，曾推動周大福在內(nèi)地的大規(guī)模擴(kuò)張；鄭志剛曾擔(dān)任新世界發(fā)展行政總裁，是K11品牌的創(chuàng)立者；鄭志明、鄭志亮則分別擔(dān)任新創(chuàng)建聯(lián)席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業(yè)聯(lián)席CEO。

表面上看，這是一個分工明確、各司其職的家族治理結(jié)構(gòu)。但事實上，權(quán)力的平衡并不容易。

2024年9月26日，新世界發(fā)展發(fā)布公告，鄭志剛正式辭任行政總裁一職，由職業(yè)經(jīng)理人馬紹祥接任。

隨后，鄭志雯加入新世界發(fā)展提名委員會，標(biāo)志著家族企業(yè)進(jìn)入新的治理階段。鄭志剛則選擇二次創(chuàng)業(yè)，成立了總部設(shè)于香港的綜合性企業(yè)集團(tuán)ALMAD Group。

“這種看似各奔東西的安排，或許反映了鄭氏家族在戰(zhàn)略方向上的分歧。”一位香港投資行業(yè)人士感嘆道。

03

黑石的算計

對于黑石集團(tuán)而言，這或許是一個千載難逢的機會。

黑石集團(tuán)提出的注資方案，意味著鄭氏家族將失去對新世界發(fā)展的控制權(quán)。這對于一個堅守了半個多世紀(jì)的家族而言，無疑是一個艱難的選擇。

作為全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，黑石集團(tuán)管理著超過9000億美元的資產(chǎn)，擅長在市場低迷期收購被低估的資產(chǎn)。新世界發(fā)展旗下的資產(chǎn)，例如香港會議展覽中心、K11購物中心、廣州周大福金融中心等，正是黑石集團(tuán)心儀的目標(biāo)。

黑石集團(tuán)計劃通過“現(xiàn)金認(rèn)購新股+受讓鄭氏家族舊股”的組合方式增持，最終持股比例可能超過30%。這意味著，黑石集團(tuán)將成為新世界發(fā)展的最大股東，而鄭氏家族的持股比例可能降至15%以下。

對于鄭氏家族而言，這意味著失去對這家由父親鄭裕彤親手打造的地產(chǎn)王國的控制權(quán)。

鄭氏家族試圖尋找既能緩解債務(wù)壓力又能保留控制權(quán)的方案；而黑石集團(tuán)則希望以最小的成本獲取最大的控制權(quán)。

鄭氏家族的困境，也是整個香港家族企業(yè)面臨的共同挑戰(zhàn)。

香港的“四大家族”——李嘉誠家族、郭得勝家族、李兆基家族和鄭裕彤家族——都是在香港經(jīng)濟(jì)騰飛的黃金時代崛起的。他們通過地產(chǎn)、基建、公用事業(yè)等壟斷性行業(yè)積累了巨額財富。

近年來，隨著香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的崛起，這些家族企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

新世界發(fā)展只是鄭氏家族資產(chǎn)的一部分。集團(tuán)旗下還包括周大福珠寶、新創(chuàng)建集團(tuán)、周大福企業(yè)等多家公司。上述香港投資行業(yè)人士分析稱，如何協(xié)調(diào)不同板塊之間的利益分配，平衡不同家族成員之間的權(quán)力關(guān)系，在快速變化的市場中保持競爭力，這些都是鄭氏家族必須面對的問題。

而對于整個香港地產(chǎn)界來說，新世界發(fā)展的故事或許只是一個開始。在市場調(diào)整和行業(yè)轉(zhuǎn)型的壓力下，更多的房企可能面臨類似的困境。

*免責(zé)聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創(chuàng)業(yè)家立場。

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