萬億資本遷徙，新周期正式開啟！

一次黑天鵝事件，讓近年來最耀眼的金融中心之一——迪拜，迅速失去光環。

過去幾年，迪拜幾乎是全球富豪和國際資本最偏愛的落腳點之一。低稅率、國際化、奢華城市界面、靈活的財富管理體系，讓它看上去像一個近乎完美的離岸財富中心。

但隨著中東沖突持續升級，迪拜也開始遭到猛烈沖擊。半個多月來，機場、港口、豪宅區、酒店區接連受到戰火波及，連外資金融機構和科技公司也開始緊急疏散員工。

戰爭爆發后，迪拜房地產指數跌幅超過30%，房產日均過戶量暴跌90%以上，豪宅掛牌價普遍下調30%，甚至有人開始五折拋售。

萬億資本開始遷徙，中國資產，正在成為新的目的地。

有報道稱，流入香港的資金已達到3000億元；中東主權基金在港股IPO中的基石認購占比，也從此前不足20%升至約40%；中東客戶咨詢在港設立家族辦公室的熱度，環比激增超過50%。

迪拜跌倒，香港吃飽。這場資本遷徙背后，是全球資本的定價邏輯，正在發生轉換。

01

新周期開啟！

過去二十多年，全球資產定價一直建立在四個前提之上：

穩定的能源供應、美元主導的貨幣體系、金融中心的絕對安全，以及效率優先的全球化分工。

但這一輪中東沖突，幾乎同時沖擊了其中兩項：能源安全，以及離岸財富中心的安全預期。

油價飆升、航運受阻、迪拜關鍵基礎設施遇襲，讓市場第一次意識到：很多過去被默認“安全”的地方，其實只是和平年代的假象。

于是，舊周期退場，新周期開啟。

舊周期里，資本追逐的是效率、杠桿、美元資產和需求故事；新周期里，資本越來越看重的，則是安全、主權信用、產業鏈完整度、能源韌性和政策連續性。

說到底，就是確定性。

誰能在動蕩中依然保持穩定供給、穩定盈利、穩定預期，誰就更有機會成為全球資本新的錨。

而放眼當下，最能承接這種確定性的，恰恰是中國資產。

香港吃到的，不是“迪拜跌倒”的紅利，而是“中國崛起”的紅利。

這輪資金沒有大規模轉向東京、首爾、新加坡，更深層的原因在于，香港背后站著的，不是一個小體量經濟體，而是中國內地這個超大規模、超完整體系的經濟縱深。

新周期里，資本尋找的是一個既安全、又有增長，既能避險、又能創造新財富的地方。而今天的中國，恰恰同時具備這兩種能力。

一方面，中國擁有全球最完整的產業鏈，能夠把供給能力、產業協同和政策連續性整合成一個整體。

另一方面，真正讓全球資本重新定價中國的，是科技創新的持續突破。

如果說前三次工業革命，中國要么缺席、要么追趕，那么這一輪由人工智能引領的第四次工業革命，中國正在全程參與。

科創造富的案例也在不斷涌現。以2025胡潤富豪榜為例，新能源、芯片自主化、AI算力硬件等賽道持續崛起，讓中國十億美金企業家數重回全球第一。

這也帶來一個現實問題：新周期下，資產配置該如何調整？

對于不打算移民的家庭而言，更優的組合依然是：大城市核心區不動產+黃金+美元+人民幣+養老金。其中，優質不動產仍然可以占到60%甚至70%。

因為在科創造富時代，優質房產依然是核心資產。

放眼全球，這一規律反復被驗證：美國房價最高的20個城市中，有12個位于舊金山灣區或洛杉磯周邊；日本、韓國、英國以及中國臺灣，也都呈現出科技中心房價更高的特征。

下一個時代，房地產真正的機會，將越來越取決于它是否靠近科技企業集聚的地方、創新人才涌入的地方，以及未來財富誕生的地方。

02

被低估的創新極

而近期兩份權威榜單的發布，某種意義上，重新刷新了人們對全球創新版圖的認知。

第一，在施普林格·自然公布的“2024自然指數—科研城市”排名中，廣州超越舊金山灣區，躍升至全球第六、全國第四。

第二，在世界知識產權組織（WIPO）公布的2025年全球創新指數中，“深圳—香港—廣州”科技集群在連續5年位居全球第二后，超越“東京—橫濱”，首次登頂全球第一。

這兩份榜單共同釋放一個頗為反常識的信號：廣州，原來是一座被低估的科創強城。

據Web of Science統計，2024年廣州共發表科研論文70843篇，同比增長10.86%，占廣深港創新集群總量的45.32%。無論是體量還是增速，廣州都處于領先位置。

在胡潤研究院發布的《2025全球獨角獸榜》中，廣州共有24家企業上榜，位列全球第11、國內第4，數量相當于日韓總和。

更重要的是，作為華南最強的學術中心之一，廣州擁有84所高校，穩居全國“高校第二城”；在校大學生數量達到168萬，位列“中國大學生第一城”。

廣州的新銳力量也在快速長成：小鵬把人形機器人、飛行汽車等前沿業務押注廣州，粵芯實現大灣區12英寸芯片制造“從0到1”，百濟神州廣州基地則成為其全球生物藥與ADC生產的重要支點。

科研、產業與未來賽道，正在這里加速閉環。

這意味著，在新周期里，廣州值得被重新發現。

而廣州核心區那些被科創、產業與新財富共同托舉的資產，也值得被重新定價。

03

燈塔資產浮出水面

如果只把廣州理解為一座被低估的科創強城，仍然不夠。

廣州更吸引高凈值人群的地方，在于它身上始終保留著一種“商貿城市的韌勁”：更穩，更厚，更細水長流。

開放與貿易，從來都是現代文明最持久的主旋律。而廣州，恰恰是中國最具連續性的商貿文明城市之一。

從千年商都到灣區門戶，從珠江航運到全球貿易網絡，從傳統粵商到今天的新經濟企業家，這座城市最可貴的地方，不只是創造財富，更在于它始終具備承接財富、沉淀財富、傳承財富的能力。

回頭看廣州的城市演進，你會發現，這座城市似乎沒有天花板，總能在一輪又一輪發展中打開新局面，持續向上生長。

珠江新城，代表的是金融時代的廣州；

金融城，代表的是資本與總部經濟的廣州；

琶洲，代表的則是數字經濟、人工智能與平臺經濟的廣州。

“珠金琶”，由此成為今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平臺、新消費與新財富，串聯成一個高密度聚合的黃金三角。

也正因如此，最近一年，廣州最猛烈的資金流向，幾乎都發生在這個黃金三角之上。

2024年9月，保利以約117.55億元競得天河南方面粉廠地塊，溢價率約33%，折合樓面價約6.7萬元/平方米，直接沖上廣州地價TOP2。

當時很多人看到的，只是“地王”二字。但透過表象，這更像是頭部房企開始用真金白銀，押注“珠金琶”的長期價值。

到了2025年11月，面粉廠地塊項目——保利玥璽灣首開單日銷售106億元，成為2025年全國房地產項目單日單盤銷售紀錄的代表案例之一，成交均價約17萬元/平方米。

廣州頭排資產，第一次如此明確地被高凈值人群集體選擇。而到了2026年，這種價值預期仍在繼續上探。

效果圖

2月25日，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓面價超過8.5萬元/平方米，刷新廣州樓面地價新高。

緊接著，3月2日，保利玥璽灣又成交一套約670平方米房源，總價1.87億元，單價28萬元/平方米，刷新廣州一手頂級豪宅單價紀錄。

這一連串動作連起來看，已經不是偶然，而是資本在用真金白銀表達同一個判斷：

新周期下，廣州真正稀缺的價值，正在黃金三角重新聚集。

再看玥璽灣，它的意義不能只被理解為一個豪宅項目。它更像是這一輪資產重估中，被市場率先挑出來的樣本。

因為真正決定一類資產能否穿越周期的，從來不只是貴，不只是豪，而是它有沒有資格成為新周期里的“燈塔資產”。

所謂“燈塔資產”，首先要站在一座城市確定性強的地方。

珠江新城、金融城、琶洲三者交匯形成的，不只是地理意義上的黃金三角，更是廣州未來十年持續生長出產業、資本和高凈值人群的價值高地。

效果圖

其次，它必須占有越來越難以復制的資源。

珠江岸線本就有限，而黃金三角之內，能夠同時承接城市界面、產業能級與財富流向的頭排物業，更是少之又少。

不難判斷，珠江新城之上的珠江岸線頭排資產將形成越來越強的吸附效應。

因為對于高凈值家庭而言，錯過一套普通物業，未來還有替代品；但錯過一個站在城市主軸上的頭排資產，未來就只能在二手市場苦苦等待了。

效果圖

更重要的是，這類資產所滿足的，也早已不只是居住需求。

對于塔尖而言，資產配置的終點，是把已經獲得的財富，安放在一個足夠穩定、足夠有身份認同、也足夠能夠傳承給下一代的地方。

也正因如此，有分量的頭排資產，到最后比拼的從來不是參數，而是私密性、純粹度、歸家秩序，以及它是否足以成為一個家族的長期據點。

玥璽灣的過億成交之所以能成為市場錨點，正在于它具備這樣一種可以被長期持有、長期識別，甚至被家族封藏的城市資產屬性。

持續買入這里的，并不是普通意義上的高凈值客群，而是福布斯中國富豪榜100強常客、獨角獸創始人、上市公司股東、海外僑領以及港澳資本家族。

效果圖

從這個角度看，億級物業，也許真的只是起點。

這或許也是保利連續落子廣州核心地帶的真正用意。

它看中的，是黃金三角背后更長線的城市邏輯：當金融、總部、數字經濟、人工智能與新財富持續向這里匯聚，這里所承載的，就不只是當下的價值，更是廣州未來十年的城市重心。

如果說新周期里，稀缺的是能夠同時承接財富、產業與家族未來的資產，那么在廣州黃金三角中，被市場率先挑出來的保利玥璽灣，正是“燈塔資產”本身。