選對(duì)城市，押中趨勢(shì)：商辦投資的機(jī)會(huì)來了？

01.遇事不決不動(dòng)產(chǎn)

投資圈近期最熱的話題，莫過于OpenAI、Anthropic即將IPO的消息。

一直以來，位于行業(yè)塔尖的企業(yè)總有著最高的確定性與最驚人的估值，更何況是風(fēng)頭正盛的人工智能。在最新一輪的融資后，OpenAI的估值已超過50000億人民幣，與門內(nèi)頓足捶胸的英偉達(dá)相比，更苦悶的是門外守著的諸多頂級(jí)財(cái)團(tuán)——

即便不談全球范圍的量化寬松，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的也遠(yuǎn)比尋找機(jī)會(huì)的熱錢稀缺。

近日，全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團(tuán)也發(fā)布了2025年業(yè)績(jī)。在2025年，黑石在管資產(chǎn)規(guī)模同比增長(zhǎng)13%，在期末升至史無前例的1.27萬億美元。

作為全球最大的另類資產(chǎn)管理商，黑石集團(tuán)持著全球最龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)，還布局基建、能源等等不同領(lǐng)域。它曾在收購(gòu)希爾頓酒店集團(tuán)后，實(shí)現(xiàn)市值翻倍，也在國(guó)內(nèi)重金布局寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流等不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，其中最著名的案例，是向soho中國(guó)寫字樓拋出收購(gòu)的橄欖枝。

雖然不是最早一批投資AI的玩家，但黑石通過近5年來完成的AI數(shù)據(jù)中心布局，也賺到了AI的紅利。根據(jù)最新的評(píng)估，這些作為AI產(chǎn)業(yè)鏈的基建資產(chǎn)，價(jià)值已接近千億美元。

收益與風(fēng)險(xiǎn)匹配是亙古不變的道理，日新月異的科技板塊，從來只有新人笑不見舊人哭，能帶來高回報(bào)的投資，往往也都裹挾著高度的不確定性。

黑石另辟蹊徑的科技投資，一是透著對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的厭惡，二則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的偏愛。

押趨勢(shì)總比賭公司容易得多，黑石以不動(dòng)產(chǎn)押注，有土地價(jià)值兜底，有運(yùn)營(yíng)增值潛力，還有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期帶來估值與溢價(jià)，都大大降低了潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)。

這是一個(gè)有意思的投資思路。借由投資不動(dòng)產(chǎn)，來兌現(xiàn)對(duì)一項(xiàng)概念、一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一座城市的看好，或許不是最迅速賺錢的選擇，但很可能是最安全賺錢的路徑。

不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)依然走在筑底階段，但嗅到“先機(jī)”的熱錢已經(jīng)枕戈寢甲，等待最佳的時(shí)機(jī)布局中國(guó)：這個(gè)時(shí)機(jī)大概率就在2026年。

02.商辦投資的機(jī)會(huì)漸近

據(jù)悉，3月，黑石集團(tuán)已為其第三只亞洲私募股權(quán)基金籌集了超過100億美元資金，而不動(dòng)產(chǎn)或再次成為黑石的目標(biāo)。

為什么海外熱錢，如此緊迫地追加不動(dòng)產(chǎn)的投資？

答案藏在新一輪資產(chǎn)回報(bào)率提升的浪潮里。在過去一年多的時(shí)間里，寫字樓市場(chǎng)的租金回暖之勢(shì)，在亞太主要城市間快速蔓延。譬如，深受黑石青睞的東京市場(chǎng)，截至今年2月，核心商務(wù)區(qū)租金已連續(xù)上漲23個(gè)月；與內(nèi)地樓市關(guān)系更為緊密的香港市場(chǎng)，自去年第三季度起，甲級(jí)寫字樓的租金也開始止跌回穩(wěn)，整體環(huán)比上漲2.3%，結(jié)束了下行走勢(shì)。

不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)回報(bào)率開始逐步提升。在全球量化寬松的幕布下，這份穩(wěn)健的資產(chǎn)回報(bào)率變得愈發(fā)誘人，目前，東京、香港的核心區(qū)寫字樓普遍保持在3.5%-4%的回報(bào)率，成本回收的周期大幅縮短。隨著調(diào)整周期即將結(jié)束，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不僅積蓄了強(qiáng)勁反彈動(dòng)能，其高資產(chǎn)回報(bào)率的特性也浮出水面。

底部布局的機(jī)會(huì)從來稍縱即逝，在眾多的不動(dòng)產(chǎn)商辦資產(chǎn)中，要如何優(yōu)中選優(yōu)呢？

第一個(gè)維度，毫無疑問還是選擇城市。

過去數(shù)年的周期里，高能級(jí)城市不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)更好的抗跌性有目共睹。而基于人才流入、商業(yè)資源集聚度、經(jīng)濟(jì)活躍度以及未來可塑性，一二線城市都有著廣闊的發(fā)展空間。其中，新崛起的新一線及二線城市，更是值得重點(diǎn)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)賽道。近年來，在一線城市人口增長(zhǎng)放緩的背景下，成都、合肥等新一線城市躋身人口流入第一梯隊(duì)，逐漸形成特色優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，成為資本與人才的聚集地。

選對(duì)城市，即是押中趨勢(shì)，但這只是第一步，鎖定城市核心才能真正共享發(fā)展紅利。

例如，作為新晉的頂流城市，海口坐享海南自貿(mào)港的時(shí)代紅利。2025年底全島封關(guān)運(yùn)作正式啟動(dòng)，?？跒檎呒t利的第一站和全島資源的核心引擎，目前已展現(xiàn)出強(qiáng)大的資源聚集效應(yīng)。

位于?？邶埲A區(qū)核心的5A甲級(jí)寫字樓海口龍湖光年，很好地承接起這份紅利。作為海南省重點(diǎn)項(xiàng)目，海口龍湖光年是全省唯一的百億級(jí)TOD綜合體，樓下即是約32萬方的海南?？谔旖?，周邊3公里范圍內(nèi)，匯聚中關(guān)村等四大產(chǎn)業(yè)園、約29家政務(wù)單位、三大高校及多元商業(yè)配套，覆蓋運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)集聚、市政服務(wù)、人才輸送、商務(wù)接待等全生命周期營(yíng)商場(chǎng)景，可以說，這棟寫字樓已是自貿(mào)港時(shí)代下的商務(wù)核心載體之一。在TOD 交通樞紐、?？谔旖稚虡I(yè)流量及海南自貿(mào)港政策紅利加持下，據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目整體的年化回報(bào)率已經(jīng)高達(dá)5.5%。

再如，地處國(guó)家戰(zhàn)略腹地的城市成都，契合“引導(dǎo)資金、技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部有序轉(zhuǎn)移”的發(fā)展導(dǎo)向，在全國(guó)科技創(chuàng)新定位中更是晉升第二層級(jí)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

在成都，過往4%以上高回報(bào)率的資產(chǎn)普遍位于老牌核心區(qū)，而如今，得益于成都東進(jìn)的戰(zhàn)略，東三環(huán)也已初具對(duì)標(biāo)春熙路、金融城的氣象。其中，位于東三環(huán)核心板塊的龍湖光年項(xiàng)目，2025年商辦銷售業(yè)績(jī)位居成都前列。該項(xiàng)目集天街、商辦、住宅于一體，配套優(yōu)越，地鐵無縫接駁，樓下約14萬方的驛都天街已進(jìn)入開業(yè)倒計(jì)時(shí)，能夠承接城市東進(jìn)戰(zhàn)略紅利。

再如，被譽(yù)為“中國(guó)最牛風(fēng)投城市”的合肥，通過精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)投資，一手扶持出京東方、長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)、蔚來汽車等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)巨頭，形成了“芯屏汽合、集終生智”的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)集群，為商辦資產(chǎn)注入長(zhǎng)期價(jià)值。

而合肥龍湖光年在售的天際5A甲級(jí)寫字樓，位于合肥產(chǎn)業(yè)新高地——高新CBD核心，地鐵2號(hào)線直達(dá)，可以一面俯瞰蜀西湖，一面東望大蜀山，盡攬城市繁榮。

此外，龍湖推出了一整套服務(wù)體系，從助力運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化，到政策申報(bào)、工商財(cái)稅、活動(dòng)策劃等敏捷服務(wù)體系，再到資產(chǎn)增值模型、“天街+冠寓”專屬定制特權(quán)，極大縮減了企業(yè)隱性成本。

不難看出，上述高能級(jí)城市的熱門項(xiàng)目無一不位居城市及產(chǎn)業(yè)核心，擁有豐富城市配套。此外，它們還有一個(gè)重要的共同特征——都是城市綜合體。

03.跟著龍湖選資產(chǎn)

不要小看“城市綜合體”這個(gè)共同點(diǎn)。

2025年，香港寫字樓實(shí)現(xiàn)正凈吸納180萬平方米。在數(shù)據(jù)復(fù)蘇的背后，凈吸納面積中的六成來自中環(huán)?九龍站環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)及IGC。可見當(dāng)前市場(chǎng)有極強(qiáng)的偏好性，占據(jù)城市核心、有綜合配套的大型優(yōu)質(zhì)綜合體，才有望受到市場(chǎng)青睞。

而將眼光放回內(nèi)地，高能級(jí)城市的大型綜合體同樣也是稀缺資產(chǎn)。特別是近年來，樓市進(jìn)入新周期，無論是城市管理者還是開發(fā)商，在面對(duì)投資額巨大的城市綜合體時(shí)，都慎之又慎。因此，真正能夠落地的綜合體項(xiàng)目，無一不是在規(guī)劃階段，便承載起城市發(fā)展藍(lán)圖的關(guān)鍵落子，既是城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的配套資產(chǎn)。

其一，在城市規(guī)劃站位方面，這些綜合體普遍為城市區(qū)級(jí)、市級(jí)的重點(diǎn)項(xiàng)目，從藍(lán)圖階段就被設(shè)計(jì)在最核心的位置，優(yōu)先享有城市核心資源，地鐵樞紐、主干道網(wǎng)絡(luò)、政務(wù)配套、公共服務(wù)集中落地，有著極高的價(jià)值起點(diǎn)。

其二，作為生活產(chǎn)業(yè)中心，落地后的綜合體集商業(yè)、辦公、居住、休閑于一體，以全業(yè)態(tài)、全時(shí)段的復(fù)合功能，持續(xù)吸附消費(fèi)客流、商務(wù)人流與居住人群，形成自我造血、自我循環(huán)的人氣磁場(chǎng)，不僅是物理空間的聚合，更是城市資源、資本、人才與消費(fèi)力的高度交匯點(diǎn)。一言以蔽之，這些資產(chǎn)將是城市核心里的核心。

其三，有強(qiáng)運(yùn)營(yíng)商背書。經(jīng)過一輪洗牌后，目前有能力完成綜合體打造的頭部企業(yè)已經(jīng)寥寥無幾。以龍湖為例，其自有一套成熟的選址、定位、招商與運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)體系，可以說，當(dāng)下每個(gè)落地的綜合體項(xiàng)目，其未來的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)得到了開發(fā)商維度的認(rèn)可。

在以上三點(diǎn)之外，龍湖在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力上沉淀的深厚資源，也會(huì)在售出后繼續(xù)助力資產(chǎn)保值增值。據(jù)資料顯示，龍湖集團(tuán)目前已積累了7400+品牌合作資源，配備全周期專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，更具備完整的航道協(xié)同能力——從產(chǎn)品打造、招商運(yùn)營(yíng)到物業(yè)服務(wù)，形成全鏈條閉環(huán)。

而這些資源的價(jià)值也反映到了項(xiàng)目的數(shù)據(jù)之上，龍湖旗下售出的商鋪等業(yè)態(tài)出租率長(zhǎng)期穩(wěn)定90%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)約65%的平均水平。

以上種種，皆提升了不動(dòng)產(chǎn)保值、增值的確定性，放在不確定的當(dāng)下，愈發(fā)顯得稀缺。

此外，政策的加速出臺(tái)，也降低了商辦投資的門檻，持續(xù)積蓄市場(chǎng)觸底反彈的動(dòng)能。自今年1月下旬，廣州、深圳的商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例率先調(diào)整為不低于30%后，自2026年3月16日起，上海商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例也由45%到50%調(diào)整為不低于30%。自上而下推動(dòng)的商辦投資熱潮，預(yù)期持續(xù)升溫。

如果周期終點(diǎn)將近、政策效能疊加可以稱之為“天時(shí)”“地利”，那么龍湖近期的“大動(dòng)作”則是一場(chǎng)恰逢其時(shí)的“人和”。

日前，龍湖集團(tuán)為期近一個(gè)月的2026年“暖春車商節(jié)”正式啟幕，以“龍湖超惠補(bǔ)”為主題，推出商辦97折的額外優(yōu)惠，囊括龍湖全國(guó)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，涉及寫字樓、公寓、商鋪等多元業(yè)態(tài)，包含成都龍湖光年、合肥龍湖光年等高能級(jí)城市的綜合體項(xiàng)目，以及合肥車橋新界、武漢101、溫州云創(chuàng)星街、長(zhǎng)沙金融中心等價(jià)值回報(bào)領(lǐng)先的標(biāo)桿項(xiàng)目。

可以預(yù)見，在10年期國(guó)債收益率不足 2%，黃金、股市沖高回落的背景下，具備穩(wěn)定回報(bào)與長(zhǎng)期增值價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，有望隨著反彈預(yù)期的增強(qiáng)，獲得更多國(guó)內(nèi)外資金的青睞。

真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，從來不缺資本的關(guān)注。此時(shí)，比拼的就是付諸行動(dòng)的速度。