招商蛇口，朱文凱3個月守10億

又是一年財報季，房企們的業(yè)績答卷，就要向市場展示了。

當然，地產(chǎn)行業(yè)動蕩的大格局之下，高管們身上的壓力自然最為是沉重的。

對于招商蛇口新掌舵人朱文凱而言，剛接手幾個月就臨近財報期，顯然這并不能代表其全部能力的展現(xiàn)。

都說有壓力才有動力，壓力是招商蛇口在2025年創(chuàng)下了盈利近十年的新低。動力則是，招商蛇口嚴守了資金安全線。

換句話說，朱文凱在2025年到任后的3個月，一是守住了10億的利潤，二是，招商蛇口依舊保持行業(yè)競爭力。

計提超40億 如何守住10.24億？

客觀的說，招商蛇口2025年的財報不算精彩，特別是跟之前對比，當然這當中也有很多值得關注的地方，比如說，凈利潤方面是如何守住的。

先看財報方面，招商蛇口2025年實現(xiàn)營業(yè)收入1547.28億元，歸母凈利潤10.24億元，同比下降74.65%，從數(shù)據(jù)上來看，確實下降幅度很大，但好在是守住了利潤。

業(yè)績浮動較大的原因，在近期的業(yè)績會上招商蛇口財務總監(jiān)余志良給出了一些解釋，一是審慎計提資產(chǎn)減值；二是結(jié)算規(guī)模周期性減少；三是對聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益及股權(quán)出售收益較上期有所減少。

其實在這里也很有必要再看一下2024年招商蛇口的表現(xiàn)，2024年招商蛇口營業(yè)收入約1789.47億元，同比增長2.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約40.38億元，同比減少36.09%。

對此，招商蛇口稱，主要系受行業(yè)整體下行影響，公司開發(fā)業(yè)務項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計提房地產(chǎn)項目減值準備同比增加所致。

查詢招商蛇口2024年報就可見，其年度資產(chǎn)減值準備計提共計59.43億元。其中存貨跌價準備35.74億元，公告顯示，報告期內(nèi)，部分房地產(chǎn)項目銷售價格未達預期。

可以這么說，計提是凈利潤減少最大的原因。當然，一次次的計提也是放下歷史包袱的一種方式

對于2025年的招商蛇口同樣進行了超過40多億的計提，公告顯示，2025年招商蛇口（001979）計提減值準備合計約42.7億元，其中存貨跌價準備約32.69億元；信用損失準備約7.55億元；商譽減值準備約2.22億元；長期股權(quán)投資減值準備約2407萬元。

據(jù)悉，受到本次計提減值影響，2025年度歸母凈利潤將減少約29.18億元。招商蛇口總經(jīng)理聶黎明就表示，雖然這些會計處理在當期對公司的報表利潤造成了一定影響，但從長遠來看也是在夯實公司的資產(chǎn)質(zhì)量，為未來輕裝上陣作準備。

凈利潤下滑幅度確實很大，這是不可否認的事實。但積極的一方面則是，招商蛇口嚴守資金安全底線。其堅定執(zhí)行“以銷定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營策略。

具體來看，全年實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27 億元，現(xiàn)金流 整體保持韌性。報告期末，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率64.17%、凈負債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，三道紅線持續(xù)保持綠檔，債務結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。

此外，積極落實房地產(chǎn)融資新模式要求，堅持簡單、高效、安全的融資原則，年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元，債務結(jié)構(gòu)實現(xiàn)顯著優(yōu)化。

同時，持續(xù)優(yōu)化融資成本，2025 年新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)內(nèi)最低區(qū)間；年末綜合資金成本2.74%，較年初下降25BP，繼續(xù)保持行業(yè)領先水平。

朱文凱的底氣何在？

從孫承銘、許永軍、蔣鐵峰到朱文凱，招商蛇口董事長的位置，歷來受到高度關注。

其中許永軍被視作重要變革者，2019年8月，許永軍接棒到齡退休的孫承銘，成為招商蛇口第二任董事長。

2019年，招商蛇口完成前海土地整備及合資合作重大資產(chǎn)重組，實現(xiàn)將1458億元土地資產(chǎn)注入前海自貿(mào)投資，這是推動城市轉(zhuǎn)型升級的重要舉措和重大創(chuàng)新。

許永軍曾明確招商蛇口發(fā)展的“133341”長期戰(zhàn)略，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，這也為招商蛇口的未來發(fā)展奠定了基調(diào)。

在業(yè)績層面表現(xiàn)強勁，2022年，招商蛇口實現(xiàn)全年營收1830.03億元，同比增長13.92%；歸母凈利潤42.64億元；銷售金額2926.02億元，實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米。

2023年9月8日，由于達到法定退休年齡，許永軍近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務，辭呈自送達董事會時生效。

招商蛇口接下來迎來了蔣鐵峰，2024年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度。2024年招商蛇口營業(yè)收入約1789.47億元，同比增長2.25%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約40.38億元，同比減少36.09%。

對此，招商蛇口稱，主要系受行業(yè)整體下行影響，公司開發(fā)業(yè)務項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，計提房地產(chǎn)項目減值準備同比增加所致。

2025年9月，招商蛇口再次高管大變動，原董事長蔣鐵峰升任招商局集團副總經(jīng)理，朱文凱接任公司董事長。

計提40多億，凈利潤10多億，這是朱文凱出任董事長的2025年的復雜表現(xiàn)，當然，這更可能是一場硬仗，沒掉隊還有一定的提升。

數(shù)據(jù)顯示，2025年招商累計實現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額 1960.09 億元，行業(yè)整體排名提升一位至第四位。

此外，強抓銷售業(yè)績也是2025年一大看點。

招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、長沙、南京、鄭州、蘇州、佛山、南通10 個城市實現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，全國重點30城中進入當?shù)豑OP5的城市共計15個。

報告期內(nèi)，招商蛇口在“核心10城” 的投資占比接近90%，其中在一線城市的投資占公司全部投資額的63%，比上年進一步提升。

在好房子進入全面競爭階段，產(chǎn)品力則是重要的衡量標準。

報告期內(nèi)，招商蛇有20 余個全國新作首開去化率超過可研預期。

上海康定壹拾玖、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個項目入選2025年全國年度/半年度十大作品榜單，助力招商蛇口榮登2025 中國房企產(chǎn)品力TOP100第四名。北京招商璽、佛山華璽二期等六個項目獲好房子作品TOP20及好房子專項獎。

對于充滿不確定性的2026年，招商蛇口表示將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向“開發(fā)商+運營商+服務商”三位一體的新發(fā)展模式邁進，經(jīng)營提質(zhì)，改革提效，資產(chǎn)減重，債務減負。

朱文凱表示，未來的競爭不再是比誰的規(guī)模大，而是比誰的產(chǎn)品好、誰的服務優(yōu)、誰的運營強，實際上未來的競爭就是能力的較量。

當然，朱文凱也是非常有底氣的，那就是招商局集團的強大實力。

2026年，對于輕裝上陣的朱文凱而言，需要打好一場場硬仗才行。