從38號文件出臺，看未來五年長春樓市發(fā)展

自然資發(fā)〔2026〕38號文是“十五五”時期自然資源要素保障的全國性政策，直接重塑房地產行業(yè)底層發(fā)展邏輯。本報告結合長春2025-2026年樓市基本面，梳理政策傳導路徑，研判未來5年市場走勢，為相關市場主體提供參考。

政策導向

倒逼行業(yè)從增量擴張轉向存量盤活

該文件為2026年3月自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合印發(fā)的全國性規(guī)則，與房地產領域直接相關的主要條款共3項：

01

增存掛鉤機制

明確年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，土地管理進入增量存量聯(lián)動調控階段；

02

經營性供地限制

新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)，僅存量建設用地（城市更新、舊廠改造）可用于商品房開發(fā)，直接切斷商品房新增用地供給；

03

配套支持政策

簡化征地審批流程，允許城中村改造項目中不超過總面積10%的零星土地用于保障房和便民設施。 政策導向為推動房地產從增量擴張向存量盤活轉型，房企能力要求從“資金競價能力”轉向存量盤活能力+產業(yè)導入能力+精細化運營能力；

樓市基本面

已進入筑底復蘇通道

本章節(jié)數(shù)據(jù)引自克而瑞2026年3月發(fā)布的《長春樓市2026：土地成交重塑新房格局》及長春官方樓市公開運行數(shù)據(jù)，客觀呈現(xiàn)市場現(xiàn)狀：

土地市場

2025年住宅及商住用地成交40宗，總價款117.37億元，同比增長19%，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)；

供需&價格

依據(jù)2025年成交土地數(shù)據(jù)，2026年新房預計供應319萬平方米，區(qū)域分化顯著（高新等為改善型主力供應區(qū)域，長德等為剛需主供區(qū)）；全年新房均價預期8900-9200元/㎡；

庫存情況

整體庫存去化周期收窄至31.6個月；

托底政策

購房補貼、公積金最低首付15%、最高貸款額度提至100萬元等政策持續(xù)發(fā)力，春季促銷效應顯現(xiàn)；

政策傳導路徑

全鏈條重構市場運行規(guī)則

本次文件未提及長春特殊豁免條款，全國性規(guī)則直接適用，傳導邏輯按“土地端→市場主體→供給端”逐層落地：

土地端傳導

新增經營性房地產供地被直接切斷，結合長春當前較高的庫存水平，“增存掛鉤”機制將倒逼地方政府將供地重心轉向存量建設用地盤活，加速去化現(xiàn)有庫存；

市場主體傳導

土地出讓規(guī)則從“價高者得”的招拍掛模式轉向“方案優(yōu)、能力強、產業(yè)匹配度高”的綜合評審模式，房企拿地邏輯徹底重構，缺乏存量運營、產業(yè)導入能力的中小房企競爭優(yōu)勢快速弱化；

供給端傳導

商品房供給全部綁定存量改造項目，疊加城中村改造10%零星用地用于保障房的要求，住宅供給結構中保障房、便民配套占比將有所提升；

未來5年趨勢

平穩(wěn)復蘇下結構分化，行業(yè)回歸產品重心

結合政策要求與長春當前基本面，2026-2031年長春樓市發(fā)展趨勢可歸納為四點：

01

土地市場趨勢

新增經營性商品房供地全面清零，城市更新、舊廠改造成為商品房供地唯一來源，土地出讓收入結構發(fā)生根本性變化，“增存掛鉤”推動地方政府加速梳理存量土地、盤活閑置資源；

02

量價趨勢

整體市場維持筑底復蘇態(tài)勢，重點改善板塊因存量改造項目集中、供需匹配度高，價格穩(wěn)中有升；遠郊剛需板塊供應向存量資源傾斜，價格波動幅度進一步收窄；

03

區(qū)域格局

區(qū)域分化進一步強化，中心城區(qū)（二道、凈月、高新、南關）持續(xù)占據(jù)成交主導地位，原有供需失衡板塊通過存量盤活優(yōu)化供給結構，局部供需矛盾得到緩解；

04

行業(yè)格局

央企、頭部國企及具備存量運營能力的優(yōu)質民企占據(jù)市場主導，行業(yè)競爭回歸產品力與服務力，傳統(tǒng)“快周轉”模式，可能徹底退出長春市場；

38號文落地

長春樓市或正式進入存量盤活時代

自然資發(fā)〔2026〕38號文的落地，推動長春樓市正式進入存量盤活時代，未來5年市場整體處于平穩(wěn)復蘇通道，結構分化特征將更加顯著，行業(yè)逐步擺脫傳統(tǒng)規(guī)模擴張邏輯，向更加注重民生保障、品質提升的高質量發(fā)展方向轉型。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師嚴悅銘，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議，

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