罕見！新盤亮相炸場！揭秘順德北滘小陽春“流量密碼”

代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

度過相對平緩的農(nóng)歷新年，佛山樓市迅速回暖，3月第一周佛山全市新房新增供應135套，環(huán)比增幅50%，網(wǎng)簽成交量攀升至4.48萬㎡，環(huán)比提升21%，成交套數(shù)363套，環(huán)比漲幅達32%，成功實現(xiàn)春節(jié)后周度網(wǎng)簽“二連漲”，為樓市小陽春的到來拉開序幕，佛山房地產(chǎn)市場回暖信號愈發(fā)強勁。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，普睿廣佛區(qū)域整理

3月7日，北滘保利全新超新規(guī)項目——保利嶺南瑧悅正式開放實景示范區(qū)，現(xiàn)場人氣直接拉滿：上千名買家慕名而來，洽談區(qū)、樣板房被圍得水泄不通，甚至出現(xiàn)排號突破600號、接待延遲至晚上10點的火爆場面。據(jù)保利華南官方統(tǒng)計，項目開放兩日累計到訪量破5000人次、意向登記超200組，用實打?qū)嵉臒岫?，印證了“北滘紅盤”的號召力。

而馬年佛山樓市的小陽春，正是被北滘這顆“明珠”狠狠點燃。

圖片來源：保利華南官方

作為佛山臨廣核心板塊，北滘向來是順德樓市的“流量擔當”，而保利全新超新規(guī)盤的亮相，更是將全城對北滘住宅市場的關(guān)注推向了頂峰。

政策紅利拉滿，購房門檻降至歷史低位

2026年佛山樓市政策持續(xù)發(fā)力，一系列利好舉措密集落地：存量公積金貸款利率下調(diào)25個基點，切實減輕購房者月供壓力；“賣一買一”個稅退稅政策延長至2027年底，降低置換成本；鼓勵開展住房“以舊換新、賣小買大”試點，激活改善型需求；同時允許異地繳存職工、購買第二套住房的繳存職工申請“商轉(zhuǎn)公”貸款，進一步拓寬購房支持范圍。多重政策紅利疊加，直接拉低購房門檻，將購房成本降至近五年最低水平。

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此外，佛山市2026年政府工作報告中明確提出，將實施“一區(qū)一策”去庫存策略，重點推動“以舊換新”、優(yōu)化公積金使用等措施。北滘作為臨廣重點板塊、產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)，有望率先承接政策紅利，直接推動改善置換需求增長。

數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，北滘板塊改善戶型（100-140㎡）成交占比達60%，呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢，而100㎡以下剛需產(chǎn)品成交占比則持續(xù)回落，這也是保利新盤改善戶型登記量偏高的核心原因，政策紅利的精準釋放，成為市場回暖的核心推手。

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順德土拍熱點板塊，近年溢價回歸理性

土拍市場是板塊樓市的“晴雨表”，數(shù)據(jù)顯示，2021年至今順德區(qū)涉住用地市場成交熱點板塊始終集中在北滘、大良兩大板塊，兩板塊成交總建面分別達243.58萬㎡、255.04萬㎡，是順德區(qū)內(nèi)僅有的兩個成交規(guī)模超200萬㎡的板塊；陳村、倫教、容桂、杏壇板塊緊隨其后，成交總建面均處于50-100萬㎡區(qū)間，其余板塊成交相對冷門，成交總建面均少于50萬㎡。

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具體來看，2022年前北滘板塊涉住用地交投火熱，年均供求量保持均在50萬㎡以上，2021年平均成交樓面價更是攀升至近年來峰值13272元/㎡；近兩年受大環(huán)境下行影響，地市趨于冷清，2023年板塊涉住用地供求按下“暫停鍵”，2024年以后土拍多以低溢價或底價成交，同時出現(xiàn)近五年首次出現(xiàn)撤牌現(xiàn)象；直至2025年，北滘TOD綜合地塊以20%的溢價率成功出讓，為板塊土拍市場注入活力，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性反彈的積極跡象。

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新房市場結(jié)構(gòu)分化，改善客群支撐頭部熱銷

從新房市場表現(xiàn)來看，近五年北滘樓市始終處于底部盤整階段。

2025年，板塊商品住宅供應規(guī)模跌至近年來低位；成交端同樣表現(xiàn)平淡，受新盤供應不足、利好政策邊際效應遞減等因素影響，成交規(guī)模同步降至近年低谷；與此同時，房企為搶占市場份額，持續(xù)推出讓利促銷活動，項目備案價普遍下調(diào)，房價同比走勢趨于平穩(wěn)，逐步進入筑底階段。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，克而瑞廣佛區(qū)域整理

從月度走勢來看，市場整體延續(xù)低位運行態(tài)勢。年初市場平穩(wěn)開局，3月板塊內(nèi)標桿項目加推帶動市場走出小陽春行情，受網(wǎng)簽滯后性影響，4月成交創(chuàng)下全年峰值；二季度，紅五月成為成交高位，隨后6-9月成交量逐月回落，直至“金九銀十”期間成交才有所改善，12月市場以小幅翹尾態(tài)勢收官。

截至2026年2月，板塊內(nèi)主要在售項目有5個，主要集中在以北滘新城為主的總部中央商務區(qū)及東部碧江核心區(qū)，新房供應極度稀缺。

其中，保利珺悅府、美的云悅江山等主力項目以大面積戶型為主，精準定位改善客群，契合當前市場需求趨勢。

在產(chǎn)品面積段分布上，市場結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯，剛需客群仍持觀望態(tài)度，購房需求逐漸向“一步到位”及置換改善轉(zhuǎn)型；

2025年板塊100㎡以下剛需產(chǎn)品成交套數(shù)占比由40%降至30%，由成交主力變?yōu)榇沃髁Γ?00-140㎡剛改、改善產(chǎn)品成交保持穩(wěn)定微漲，2025年占比達47%，成為成交主力；140-200㎡改善需求擴張明顯，成交占比從2022年前的4%上升至14%，因產(chǎn)品總價段下調(diào)，市場接受度逐漸提升。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，克而瑞廣佛區(qū)域整理

成交總價段方面，市場總價承受能力呈現(xiàn)兩極分化的特征。100-200萬元低總價產(chǎn)品成交占比處于近五年次高位，2025年占比達66%，剛需客群以價換量特征明顯；450萬以上高總價產(chǎn)品市場需求逐步回歸，尤其是500萬以上產(chǎn)品成交占比創(chuàng)下近五年新高，改善客群更注重居住品質(zhì)，以質(zhì)撐市的趨勢愈發(fā)清晰。

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近兩年，北滘商品住宅供求比均小于1，去庫存效果顯著。截至2026年2月，板塊庫存較2025年初減少20%，降至34萬㎡；但受新房成交同步萎縮影響，2025年6月后各月成交量均同比下滑，加之9月各項目集中領(lǐng)證入市備戰(zhàn)“金九銀十”，導致去化周期由降轉(zhuǎn)升，較去年延長約6個月，去化壓力有所加大，在佛山五區(qū)中處于中等水平。

數(shù)據(jù)來源：CRIC，克而瑞廣佛區(qū)域整理

隨著三月“小陽春”傳統(tǒng)旺季的到來，佛山樓市將迎來新一輪競爭高潮。北滘作為廣佛交界置業(yè)旺地，憑借其深厚的產(chǎn)業(yè)基礎、完善的城市配套、持續(xù)升級的產(chǎn)品力，有望在這一輪行情中領(lǐng)跑。值得關(guān)注的是，近一年北滘新房網(wǎng)簽均價在16000-16500元/㎡區(qū)間窄幅震蕩，這一態(tài)勢或預示著板塊房價已接近階段性底部，具備一定的價值支撐。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。