剝離主業，反而漲停：這家老牌房企賣的什么藥？

輕裝上陣！

就在最近，一家老牌上市房企，正式宣布 “退出”地產開發！

“退出”地產，引爆公司股價？

具體說來，3月15日晚間，京投發展發布公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東京投公司。本事項完成之后，公司將不再從事房地產開發業務。本事項不會因此導致公司控股股東發生變更，預計構成重大資產重組、構成關聯交易。

公司表示，本事項尚處于籌劃階段，交易具體范圍、價格等要素均未最終確定，需要履行必要的法律程序。

資料顯示，截至2025年第三季度，京投公司持有公司40%的股權，為公司控股股東。而京投公司，則是地地道道的北京市屬國企。

這樁收購案會給公司帶來什么影響呢？公告表示，本事項如能順利完成，公司營業收入、總資產規模將有所下降，預計將改善公司資產負債率，優化資產結構。

根據2025年半年報，截至上半年，京投發展資產負債率90.54%，較期初增加2.74個百分點。公司當時表示，各項目預售資金繼續回籠，且公司整體資產質量良好，經營風險可控，有能力償還到期各項款項。

消息一出，3月16日，公司股價開盤5分鐘封死漲停，實現“兩連板”。

而就在“官宣”本公告的當日，公司股價已于3月11日至13日連續三個交易日內日收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。公司公告表示，控股股東在股票交易異常波動期間不存在買賣公司股票的情況，除公司已披露的籌劃重大資產出售暨關聯交易事項外，確認不存在其他應披露而未披露的重大事項和風險事項。

而從今年2月至今，短短一個半月里，公司股價累計已接近翻番，在地產企業中算是漲幅很大的！

一個半月，股價翻番

圖片來源：東財

公司要剝離主營業務了，股價反而一路大漲，究其原因，還在于公司剝離相關業務后，市場對其有“輕裝上陣”的預期——這就好比在緊急行軍中，有時候為了活命，不得不拋掉輜重設備！

多面夾擊，連年虧損？

2025年半年報顯示，京投發展是一家以房地產開發、經營及租賃為主營業務的A股房地產板塊上市公司。公司以自主開發銷售為主，自持物業的經營與租賃為輔，始終聚焦TOD（以軌道交通為導向的開發模式）軌道物業開發。

雖然目前主要業務是房地產開發，但公司其實是做零售業務起家的！

公司的起點在浙江寧波。其前身是寧波市五金交電化工（集團）公司。1992年9月8日，設立，并于1993年10月在上海證券交易所上市，當時的名稱是寧波華聯集團股份有限公司，主營零售業務。

2000年是第一個轉折點，公司控股股東由寧波市國資變更為中國銀泰投資有限公司。2002年，公司更名為銀泰控股股份有限公司，主營業務也從零售轉向了房地產開發經營。

到了2009年，事情起了變化：銀泰股份急需資金和資源來突破規模瓶頸，而成立于2003年的京投公司，則迫切需要一家上市公司作為平臺，來落地其宏大的“軌道+地產”戰略構想。

一南一北，終于對上眼了：京投公司通過定向增發成為第一大股東。公司也更名為京投銀泰股份有限公司，正式開啟了“國資背景+專業地產”的新模式。自此以后，京投公司通過持續增持，最終持股比例達到40%，實際控制人為北京市國資委。

到了2016年，公司再次更名為京投發展股份有限公司，進一步突出其主業戰略。此后，它被定位為京投公司旗下市場化房地產二級開發的唯一平臺，并開發了若干具有影響力的項目。

公司業務對于房地產的“依賴”有多深？請看財報：2024年度，京投發展實現營業收入14.16億元，其中，房地產行業收入為13.37億元，服務及其他僅為0.79億元，相比之下幾乎可以忽略不計。

既然公司的主要業務完全系于房地產，那么為何又準備剝離地產開發業務呢？無他，實在是因為近年來，房地產早已“今非昔比”，公司業務線不賺錢，“地主家沒有余糧”而已。公司已經連虧三年！

據財報，2024年，公司實現營業收入14.17億元，同比下降86.69%；歸母凈利潤虧損10.55億元，上年同期虧損6.59億元；扣非凈利潤虧損11.19億元，上年同期虧損7.03億元。

到了2025年，伴隨著房地產市場進入深度調整，公司的盈利能力依然很難說有多大起色——公司1月中旬發布的盈利預告，就是最好的證明。

預計2025年年度實現歸母凈利潤為-12.3億元至-10.2億元，而扣非歸母凈利潤則為-12.7億元至-10.6億元，而扣除永續融資產品利息影響后的扣非歸母凈利潤為-15.3億元至-13.2億元。其中歸屬于母公司普通股股東的凈利潤為-14.8億元至-12.8億元，歸屬于其他權益持有者的凈利潤為2.58億元，其他權益持有者系公司發行永續融資產品持有者。

2023到2025，連虧三年

圖片來源：東財

虧了這么多，總得有個說法：公司表示，業績預虧的主要原因一是房地產項目費用化利息支出增加；二是公司根據企業會計準則對項目資產進行初步減值測試，基于謹慎性原則，預計對部分項目資產計提減值。

費用化利息支出增加，背后蘊含的原因或許是，公司近年暫停新增拿地，導致存量項目集中完工后，貸款利息無法繼續資本化，必須直接計入當期損益：事實上，京投發展近兩年已經將房地產業務的重心轉移到交付與去化方面。

據證券時報，近兩年，京投發展新增房地產儲備項目規模均為0，2025年公司新開工面積同比下降86.73%，僅2.42萬平方米，不過公司竣工面積卻同比大幅增長143.74%。2025年，京投發展簽約銷售金額29.98億元，同比下降44.48%。而資產計提減值，則和近年來住房售價下滑有密切關系。

至于上文中提到的“永續債”，影響同樣非常明顯：永續債在會計處理上被視為“權益工具”，而不是“負債”，因此可以美化報表、降低資產負債率。但它往往有非?？量痰睦l款，且利息通常隨時間推移而飆升。

根據此前的報道，截至2025年一季度，京投發展手中已有高達60億元的存量永續債，2025年6月又新增了30億元用于“借新還舊”，這么多永續債，每年的利息支出對普通股股東收益的影響不可小視。

說到這里，問題已經相對比較清晰了：在房地產不景氣的背景下，公司連續三年虧損，加之融資渠道受阻，只能依靠“借新還舊”維持，作為上市公司，面臨巨大的保殼壓力。將虧損的、高負債的地產開發業務轉讓給控股股東，一次性從上市公司體系中剝離出去，似乎是最好的選擇。由控股股東京投公司現金接盤，相當于為上市公司的困境提供了終極解決方案。

截至2025年第三季度末，京投發展總資產為603.72億元。此次若能順利剝離沉重的地產包袱，短期內有望迎來喘息之機。

未來，路在何方？

正如前文所言，面對艱難險阻，丟掉輜重固然可以輕裝上陣，但如果“一家一當”都丟光了，未來怕是會無兵可用。

京投發展目前的主營業務就是房地產開發，一旦全面清倉核心主業，公司不可避免地將面臨營收與總資產規模大幅下降的陣痛。剝離房地產之后，京投發展未來的核心盈利點在哪？這是擺在管理層面前的一大考驗。

而且更重要的是，在歷經數年的深度調整后，目前國內房地產市場已顯現回暖跡象！

國家統計局16日公布數據顯示，2026年2月份，總體看，70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。新建商品住宅銷售價格環比上漲或持平城市個數比上月增加。就以公司所在的北京為例：新房環比上漲0.2%，二手房價格環比上漲0.3%。

隨著房地產市場逐步回暖，京投發展迎來轉型窗口期。剝離重資產后，公司可依托京投公司軌道資源優勢，探索TOD輕資產運營、城市更新或物業管理等新賽道，在行業復蘇中輕裝上陣，找準新航向。至于公司未來的具體規劃，且讓我們拭目以待~

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