上海
快訊背景：城郊文旅資產常年受困于旺季一房難求、淡季空置率高企的潮汐效應，單一度假住宿業態難以實現現金流穩定，而服務式公寓憑借長短租融合的靈活運營模式，正成為文旅非標資產盤活的新路徑。
2026年，昆山巴城鎮屬國企持有的鰻鯉薈商業中心項目，摒棄原單體民宿規劃，正式引入華住集團旗下中高檔服務式公寓品牌瑞貝庭公寓酒店，以商務長短租業態植入陽澄湖城郊度假區，為長三角微度假板塊的文旅資產破局提供了典型案例。
本期，URI聚焦這一項目，剖析文旅類非標資產的抗周期盤活路徑。
▲巴城鰻鯉薈瑞貝庭項目外觀（效果圖）
01
業態取舍
摒棄非標民宿錨定品牌化估值底盤
陽澄湖巴城是長三角核心微度假腹地，依托大閘蟹季與江南水鄉文旅資源，周末及節假日的住宿需求天然旺盛，鰻鯉薈商業中心憑借毗鄰陽澄湖、輻射滬蘇的核心區位，本可依托單體民宿消化度假過夜客流。
但URI調查發現，對于國資背景的資產持有方而言，單體民宿的財務模型存在不可忽視的底層缺陷：過度依賴OTA渠道導致傭金成本高企，缺乏自有會員體系難以實現客源沉淀，且純度假客群的單一結構無法支撐綜合性商業體的長期估值提升。
▲項目區位圖
作為復合型商業項目，鰻鯉薈亟需一個高能級住宿品牌作為主力店，既承接區域商務接待功能，又通過品牌效應拉升整體資產價值，而單體民宿的非標屬性與運營不穩定性，顯然無法承擔這一角色。
瑞貝庭服務式公寓的引入，本質是資產持有方對估值錨點的精準選擇——依托華住集團超3億的會員流量底盤，瑞貝庭不僅能帶來品牌溢價，其標準化的運營體系、穩定的渠道客源與成熟的風控模式，更能為文旅物業建立抗周期的流量保障，這也是國資盤活存量資產時對穩健性需求的核心體現。
02
流量對沖
長短租模型平衡收益與空置風險
破解文旅資產潮汐效應的核心，在于實現客源結構的多元化對沖，而瑞貝庭為鰻鯉薈項目量身打造的“30% 長租 + 70% 短租” 雙軌運營模型，正是基于對陽澄湖周邊產業與文旅生態的雙重研判。
在運營節奏上，瑞貝庭形成了清晰的收益邏輯：周末、大閘蟹季等度假溢價窗口期，釋放70%房源做短租，精準承接滬蘇兩地家庭微度假客流，通過提升ADR實現利潤彈性最大化；而在度假住宿需求疲軟的工作日，30%的長租房源則定向服務周邊產業帶的商務客群，這部分穩定的長租訂單足以覆蓋物業剛性折舊與基礎運營成本，成為項目現金流的“安全墊”。
URI認為，這種 “工作日商旅長租平抑空置、節假日家庭旅居博取高收益” 的模式，讓文旅資產擺脫了對單一度假流量的依賴，真正實現了收益的跨周期穩定。
03
空間重構
非標獨棟的在地化產品形態創新
脫離了城市寫字樓場景的瑞貝庭，并未將標準化公寓產品直接復制到鰻鯉薈的6棟獨棟建筑中，而是基于城郊文旅與商務雙重需求，完成了產品形態的在地化重構，核心是讓空間適配“多人多日”的復合旅居場景。
與傳統度假酒店局促的單間設計不同，瑞貝庭為鰻鯉薈項目的客房賦予了強生活屬性：開放式廚房、獨立洗烘設施的配置，填補了當前文旅市場的住宿空白，精準匹配家庭出游的居家需求；而動線設計上則兼顧親友聚會的社交屬性，讓度假場景更具松弛感。同時，項目還打造了茶室與多功能公區，補齊了周邊企業客戶小型會務、商務宴請的配套缺口，實現了度假與商務空間的功能融合。
這種空間解構并非簡單的軟裝調整，而是瑞貝庭對非標物業的深度改造能力體現——既保留了獨棟建筑的非標特色，又通過功能設計實現了客群需求的精準匹配。
▲項目內部空間解構
文旅資產的價值兌現，從來不是對度假流量的單向押注，而是對本地產業與文旅生態的雙向適配，長短租融合的本質，是用商務客群的“穩”對沖度假客群的“變”。
而這一案例的行業價值，更在于驗證了服務式公寓的業態邊界可被打破。存量時代，文旅資產的盤活比拼的不再是地段與資源，而是對多元需求的拆解能力和專業的運營落地能力，唯有跳出“純度假”的思維定式，找到資產與本地需求的精準契合點，才能讓文旅資產擺脫“靠天吃飯”的困境，實現真正的穿越周期。
數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank
內容來源: 城家資管
內容審核:URI研究中心
內容復核:木兮
運營編輯:樹懶
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