小陽(yáng)春突發(fā)的意外信號(hào)，房?jī)r(jià)徹底明牌了

之前的文章說(shuō)過(guò)，樓市小陽(yáng)春有三個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)。 最領(lǐng)先的指標(biāo)是居民活期存款增速。次級(jí)領(lǐng)先指標(biāo)是二手房帶看量，第三是成交量。

其底層邏輯為：當(dāng)大部分居民打算要在小陽(yáng)春買(mǎi)房，就會(huì)提前準(zhǔn)備現(xiàn)金，且這種現(xiàn)金因?yàn)橐S時(shí)準(zhǔn)備支付房款，所以不太會(huì)轉(zhuǎn)為定期存款。那么就會(huì)體現(xiàn)在居民活期存款增速的走高上，同時(shí)，定期存款的增速則會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

我們看過(guò)去十年的活期存款增速數(shù)據(jù)：

很明顯，2016,2017,2020,2021,2023這五年的小陽(yáng)春是最火爆的，其前一年底或當(dāng)年一月份的活期存款增速就明顯比其他年份高。

我們?cè)龠x取2016年全國(guó)房?jī)r(jià)翻倍大漲，和2023年底全國(guó)樓市確定進(jìn)入下行期的數(shù)據(jù)做對(duì)比：

可以看到，2016的活期存款增速極高，定期存款增速極低，代表著2017小陽(yáng)春的火爆；而2023年底則剛好反過(guò)來(lái)，活期存款增速極低而定期存款增速極高，預(yù)示了2024小陽(yáng)春的蕭條。

如果我們以北京為例，來(lái)看北京這五年的小陽(yáng)春的成交峰值和前一年底的活期存款增速：

可以看到活期存款增速和次年成交峰值呈現(xiàn)完全的正相關(guān)關(guān)系。

由于2025年12月的增速數(shù)據(jù)相比2024年底并無(wú)走高，因此僅從上圖判斷，今年小陽(yáng)春成色大致和去年持平。

但年前我們也提到，今年樓市的市場(chǎng)預(yù)期是從1月開(kāi)始急速轉(zhuǎn)變的，所以還需看下1月份的數(shù)據(jù)。現(xiàn)在北京上海的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來(lái)了，如下：

從結(jié)果看，1月的數(shù)據(jù)并未實(shí)現(xiàn)對(duì)12月數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)，因此從成交量看，以北京為例，參照過(guò)去歷年的數(shù)據(jù)，今年的綠中介周日成交峰值應(yīng)該在650~700之間，不大會(huì)出現(xiàn)2021或2023年那種高達(dá)780~790套的盛況，總體熱度應(yīng)該和去年持平。

后續(xù)一兩個(gè)月大家可以驗(yàn)證這個(gè)預(yù)測(cè)對(duì)不對(duì)。

但是，今年有一點(diǎn)和去年不同的，是今年的預(yù)期拉的很高，也就是因?yàn)榇蠹叶级脑颍浾搱?chǎng)主流輿論都是看漲的。

預(yù)期拉升主要體現(xiàn)在：

1 房東預(yù)期的走高

這體現(xiàn)在跌漲比之上：

跌漲比 = 當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價(jià)格套數(shù)

該數(shù)據(jù)越低，代表降價(jià)房源越少，漲價(jià)房源越多，也就是房東越是看好市場(chǎng)。

1月份開(kāi)始，該數(shù)據(jù)明顯下行，表明市場(chǎng)情緒確實(shí)有提振。由于賣(mài)家和買(mǎi)家都是普通人，受到同一種輿論影響，因此，可以把房東預(yù)期變化視為市場(chǎng)預(yù)期變化。

2 春節(jié)期間的看房量，明顯高于去年

截止上周日之前，無(wú)論北京上海，這個(gè)趨勢(shì)都是一致的。

綜上，我們可以判斷：

因?yàn)檩浾搱?chǎng)的影響，市場(chǎng)預(yù)期確實(shí)有提升，但由于活期存款增速并不高，因此我們判斷買(mǎi)家的數(shù)量并沒(méi)有因?yàn)檩浾搱?chǎng)的看漲而同步上升。

與此同時(shí)，因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)的上升，更多的房東，又開(kāi)始把房子拿出來(lái)賣(mài)了，這體現(xiàn)在，二手房掛牌量的反轉(zhuǎn)走升之上。

從正月初十（上周四）開(kāi)始，北上深三地的二手掛牌量同時(shí)反轉(zhuǎn)，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)半年的下行趨勢(shì)，并轉(zhuǎn)而開(kāi)始持續(xù)上升。二手房庫(kù)存量開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)上升的時(shí)期，供給側(cè)的壓力開(kāi)始變大。

最后，我們總結(jié)下本文觀點(diǎn)：

1 由于看漲輿情的影響，賣(mài)家和買(mǎi)家的看多情緒都有所上升。這會(huì)加速小陽(yáng)春前期的成交。

2 從截止到1月底的居民活期存款增速看，買(mǎi)家數(shù)量并未增多，因此預(yù)期今年小陽(yáng)春總體熱度和成交量峰值，大致和2025年小陽(yáng)春持平，較難達(dá)到2021或2023年的熱度。

3 由于賣(mài)家新增掛牌量以上周四為拐點(diǎn)開(kāi)始逐步走升，新增掛牌持續(xù)超過(guò)成交量（新增供給>新增消耗），二手房庫(kù)存開(kāi)始增加，等這一波存量買(mǎi)家需求消耗結(jié)束后，也就是小陽(yáng)春結(jié)束時(shí)點(diǎn)（ 5月前后 ），可能會(huì)再度迎來(lái)關(guān)鍵的市場(chǎng)博弈點(diǎn)。

后記：

文中提到今年春節(jié)期間看房量相比去年有提升，但從上周日開(kāi)始，這個(gè)趨勢(shì)似乎出現(xiàn)了變化，北京上海的看房量，開(kāi)始低于去年同期。

比如滬七條之后的首個(gè)周日（農(nóng)歷正月十三）的上海看房量為10789，去年2月9號(hào)周日（農(nóng)歷正月十二）的看房量為12622。北京周一周二數(shù)據(jù)也低于去年同期。

看房量減少可能是因?yàn)榫涤暌蛩卦斐桑虼宋覀儠簳r(shí)判斷為降雨影響的數(shù)據(jù)擾動(dòng)，而不作為數(shù)據(jù)走弱的證據(jù)，但我們后續(xù)會(huì)繼續(xù)跟蹤看房量的變化，如雨天過(guò)后數(shù)據(jù)反彈不明顯，或是絕對(duì)量未能超出去年的同期，則本輪小陽(yáng)春的走向，就更加清晰了。

對(duì)于知識(shí)星球的同學(xué)，春節(jié)前我在星球發(fā)過(guò)小陽(yáng)春的預(yù)測(cè)，昨晚也發(fā)過(guò)各方研報(bào)對(duì)小陽(yáng)春后樓市漲跌趨勢(shì)的看法并做過(guò)總結(jié)，感興趣的可以去看下。

由于活期存款增速?zèng)]有逆轉(zhuǎn)，樓市依然是存量博弈，建議大家在樓市的決策不要沖動(dòng)，不要被焦慮裹挾，而是理性跟蹤數(shù)據(jù)的結(jié)論后再做決策。后續(xù)我在每周一會(huì)繼續(xù)在星球發(fā)布樓市分析和周報(bào)，分析每周的數(shù)據(jù)動(dòng)向，供大家決策時(shí)參考。

樓市預(yù)期只能決定短期房?jī)r(jià)漲跌和成交量，而只有基本面改善，居民收入預(yù)期上升，才能從長(zhǎng)期角度決定樓市的根本走向，等下個(gè)月底上市公司一季報(bào)發(fā)布結(jié)束，我會(huì)再?gòu)幕久娼嵌龋ㄆ髽I(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)是居民收入增長(zhǎng)的必要非充分條件）做居民收入預(yù)期的分析，供大家參考。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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