謝逸楓：重磅信號！2026年如何著力穩(wěn)定房地產市場

文/謝逸楓

定調2026年房地產政策基調的政府報告出來了，短期看，著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。穩(wěn)樓市、保交房、防風險，即放開需求端，緊縮供應端，全力穩(wěn)房地產市場、擴大白名單保交房、防范房企債務違約風險。

中長期來看，一是深化住房公積金制度改革。二是建“好房子”。推動建設安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。三是加快構建房地產發(fā)展新模式，推進基礎制度和配套政策建設。四是高質量發(fā)展，推進房地產高質量發(fā)展。

中長期的制度改革在十五五規(guī)劃綱要草案提出，推動房地產高質量發(fā)展。加快構建房地產發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。完善住房保障體系。推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2026年報告內容看，著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造。

有序推動安全舒適綠色智慧的好房子建設, 實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。進一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務違約風險。深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。因此，185個字，字字鏗鏘。

因此，從2026年報告內容看，從穩(wěn)定房地產市場到住房、公積金、保障房、好房子、融資、房地產發(fā)展新模式制度改革，從好房子建設到防范房地產債務風險防范、保交樓，最后是房地產高質量發(fā)展路徑已然清晰。

對比2025年報告內容看，持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產融資協調機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。說明2025年的報告內容比2026年的豐富，涉及更多的房地產內容。

2024年9.26會議對房地產政策定調為推動房地產市場止跌回穩(wěn)。到2024年12.9的穩(wěn)住樓市、2024年12.12的持續(xù)用力推動市場止跌回穩(wěn)，再到2025年2.28、3.5的穩(wěn)住樓市、8.8的采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

值得注意的是2025年10.10-11的會議首次提出著力穩(wěn)定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發(fā)展新模式。

12.16的會議提出三是加快構建房地產發(fā)展新模式。改革完善房地產開發(fā)、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產發(fā)展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩(wěn)轉換。

著力穩(wěn)定房地產市場、加快構建房地產發(fā)展新模式作出部署。下步重點要抓好幾件事。一是供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場。供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動好房子建設。

需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。二是積極推動房企轉型發(fā)展。支持加快從以新房銷售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質多樣化居住服務轉型。進一步發(fā)揮保交房白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

穩(wěn)樓市、保交房、防風險是2026年房地產的重點工作，與2025年穩(wěn)樓市、保交房、防風險的重點工作如出一轍。相對比2024年的化風險、守底線、穩(wěn)市場和2023年的穩(wěn)市場、化風險、保交樓的表述，穩(wěn)樓市依然是首位。

連續(xù)兩年把穩(wěn)樓市放在首位，唯一不同的地方在于“著力”穩(wěn)樓市，透露出更大力度、規(guī)模的救市政策出臺。穩(wěn)樓市、保交房、防風險，說明當務之急是穩(wěn)樓市，目的是更好的實現保交房，防范房企債務違約風險。

2026年報告涉房地產與2023年、2024年、2025年報告相同的地方、特征，為一字不提“房住不炒”（連續(xù)4年）、“房地產稅”（連續(xù)6年）、“住宅房產稅”（連續(xù)10年），連續(xù)三年提出因城施策”，釋放出呵護房地產的強烈信號。

不同的地方，在于首提探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收儲存量商品房；2015年后首次提出深化住房公積金制度改革、首提初婚初育家庭住房保障，未提“支持剛性和改善購房需求”（前面連續(xù)3年提出“支持剛性和改善購房需求”）。

2026年報告涉九大亮點，一是穩(wěn)樓市，連續(xù)2年在政府報告中提到的，首次提出著力穩(wěn)定房地產市場，代替持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)。二是連續(xù)三年提出“因城施策”；連續(xù)4年以上，一字未提房住不炒、房地產稅、住宅房產稅。

三是首提探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收儲存量商品房。四是未提“支持剛性和改善購房需求”（連續(xù)三年提出后），首提初婚初育家庭住房保障。五是2015年后，首次提出深化住房公積金制度改革。六是首次提出優(yōu)化保障性住房供給。

公積金制度改革上次被寫入報告，還是在2015年。但當時的政策語境與現時有所不同。在樓市仍處于調整期，并進入新舊動能轉換階段的當下，超過10萬億元的存量公積金，有望通過制度改革發(fā)揮更大的作用。

七是連續(xù)2年提出“好房子”建設（有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設）, 首次提出實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動。八是首次提出進一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用，防范債務違約風險。

九是首次提出深入推進房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設。總體看，2026年報告涉房地產內容，與去年的報告內容、經濟會議和相關會議的房地產內容具有重疊，存在交叉、老調重彈的現象。

2026年報告釋放出九大信號，一是房地產救市重新開啟、政策加碼、地方救市為主的信號。二是盤活存量商品房，收儲用途擴大。三是首次置業(yè)需求爆發(fā)，二孩、三孩家庭的獎勵和補貼，優(yōu)化限購、住房補貼、信貸支持。

三是完善收購存量商品房和收儲閑置土地的落地機制，打通政策堵點。四是完善城市更新的城中村改造專項借款、專項債、專項貸款和100萬套貨幣化實施操作細則。五是住房公積金制度改革有望提速、加快，10萬億元的存量規(guī)模大。

六是配售型保障房、收儲存量商品房成保障性住房供應主流。七是加快好房子供應的信號。八是加大白名單資金規(guī)模和放寬納入條件，保交房和防范債務違約風險的信號。九是房地產發(fā)展新模式的基礎制度和配套政策建設有望提速、加快。

從報告的房地產內容表述看，對當前房地產市場最大的影響政策，主要是房企存量商品房收儲和閑置土地收購方面的政策應該有新的變化，初婚初育家庭住房保障的剛性需求激活，公積金購房的政策變化、白名單的保交房擴大。

總體來說，按照這個房地產政策的框架看，基本上是2025年的房地產救市政策，新的單個政策以城市為執(zhí)行主體，覆蓋面有性。除非2026年上半年或下半年有新的大力度、大規(guī)模、系統性、國家層面的房地產救市政策出臺。

當前的房地產政策無法讓市場止跌回穩(wěn)，無法讓房地產見跌大拐點來臨，2026年1月-2月的新房價、成交量下降，就是好的數據說明。所以，2026年房地產見底大拐點來臨有點懸，房地產市場止跌回穩(wěn)難度大。

2026年政府報告涉房地產政策對市場影響來分析，總體看可概況為有利振興樓市、穩(wěn)定樓市預期，房地產最危險時刻已經過去了。一是有利振興房地產預期，加快房地產市場止跌回穩(wěn)，房價觸底反彈指日可待。

二是有利加快房地產去庫存，平衡市場供求關系，穩(wěn)定房價、地價、市場預期。三是有利加快房地產風險出清，推進保交房，有利化解房企債務違約風險壓力。四是有利房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來房地產市場發(fā)展指明方向。