重慶
最近幾天，南岸區茶園傳來一個好消息。
建設多年的通江人才社區開始加推房源，總共將推出1064套精裝修住宅，從2月28日起正式開始申請。
通江人才社區不僅外觀設計新穎，社區環境也有模有樣，顏值超越了不少商品房小區，坊間還傳出了“重慶最美麗人才社區”的說法。
作為重慶全新的標桿性保障房小區，通江人才社區能否像當初的民心佳園一炮而紅呢？
01.廣陽灣智創生態城
20億打造人才社區
廣陽灣通江人才社區位于通江新城B標準分區B2-43-1-01地塊，總用地面積為103.7畝，總建筑面積約22.71萬㎡，是廣陽灣智創生態城人才引進的配套項目。
計劃修建人才公寓1523套，總投資達到30.7億元。
項目不僅緊鄰劉家坪地鐵站和奧園、新天澤等商業，附近還有重醫附二院江南分院以及剛建成的廣陽灣珊瑚小學和中學等，配套可以說非常成熟。
同時在項目的東北側，結合商業布置了小戶型集中式住宅以及配套。
整體由16棟住宅1064套住宅、2.3萬平酒店式公寓、1萬平的集中商業及2萬平共創辦公區組成，集居住、商業、辦公于一體，構成了一個完整的社區生活體。
更讓人驚訝的，則是這個人才社區的顏值了。
其外立面不僅大量應用了鋁板和玻璃幕墻，還設計了不少曲面外飾構件，顏值之驚艷可以說吊打整個重慶99%的樓盤，堪稱是“茶園舜山府”。
住在里面的人，只怕是看不起市面上的商品房了吧。
按照原計劃，項目一期于2023年2月動工，計劃于2024年8月投入使用。
后來的實際進度比計劃稍慢，項目于2025年10月正式完工，并向市民交付了首批100多套房源。
時隔約半年之后，這個小區又開始加推新房源了，它的實際運營情況到底如何呢？
02.外立面顏值出眾
周邊生活配套方便
小樹從劉家坪地鐵站出來后，走路約20分鐘后終于看到了這個小區。
它位于茶園主干道通江大道旁邊一段斜坡之上，外立面還是非常顯眼，跟周邊小區形成了鮮明的對比。
跟夸張的外形相比，它的大門倒有些低調，要從一段梯步走上去后才能發現真正的大門口。
不仔細看都留意不到，要是開車經過很容易就錯過。
它的旁邊就是茶園知名的大盤奧園新時代，入住率還比較高。
這里的商業街吃喝玩樂啥都有，平時人氣也還不錯，生活配套也比較方便。
而小區對面通江大道的另一側，便是發展多年的重慶經濟技術開發區。
這里聚集了不少產業園和大型企業，像VIVO和美的、重慶機床集團等知名企業都坐落在這里，工作人員眾多，無疑也存在不少的租賃需求。
剛好碰到一個過來看房的市民，小樹便蹭了一波福利跟著進去看了一下，里面的環境確實沒得說。
不僅外立面好看，房子還全都是小高層，一棟樓只有幾十戶人家。
還擁有大中庭和大草坪，以及環繞小區的健身跑道，跟以往的公租房相比確實天差地遠。
部分樓棟下面還做了架空層，中庭里面還設計了多處雨水花園，設計確實還是用了心的。
據了解，目前主要推出的是一室兩廳的戶型，采用精裝修交付、配置了冰箱洗衣機空調等電器和各種家居，租金1500元/月左右，拎包即可入住。
按約1500套房源的總量來算，一年可以收2700萬租金，而一期總投資約20.5億，算下來年化回報率約1.5%，確實是福利工程（未計商業及停車位等收入）
不過問起小區的租賃情況，還是有點讓人意外。
工作人員告訴我，這個小區是從去年10月份交付的，到現在半年總共實際入住100多戶；小樹在小區待了半個小時，也只看到一個客戶過來看房。
以整個小區約1500套房源的總量來看，目前入住率并不算很高，跟當年民心佳園的火爆不可同日而語。
為啥重金打造的人才社區，卻叫好卻不叫座呢？
03.公共交通不方便
租賃市場遇寒冬
首先，這個小區的公共交通不是特別方便。
從劉家坪地鐵站出來后，需要步行兩公里左右才能到這個小區，正常走路大概要20多分鐘。
這個距離說實話離軌道站還是有點遠，不過整個茶園板塊發展已經非常成熟了，軌道周邊早就沒有空地了，新建小區也只能見縫插針。
后面據說會開通門口直達地鐵站的公交車，到時候應該會更方便一點。
其次，想要入住人才社區有一定門檻，把不少租賃客戶擋在了門外。據了解其具體申請條件如下：
一、基本申請條件
- 在南岸區、重慶經開區就業、創業；
- 申請人及配偶在南岸區、重慶經開區無房；或有房但通勤距離超過20公里；
- 未享受其他住房保障政策。
二、附加申請條件（滿足其一即可）
- 國家、重慶市級、南岸區、重慶經開區認定的各類人才（以具體政策文件為準）；
- 注冊地在南岸區、重慶經開區的企業的管理人員、技術人員，或學歷為本科及以上的其他人員。
簡單來說，只有南岸區工作的人才才能入住人才社區。
但由于樓盤位置的原因，實際上南岸其他區域的基本不會住進來，只有茶園上班的才會考慮，限制了不少客戶來源。
同時，人才社區執行的是市場化定價，目前其一室兩廳戶型為主平均租賃價格在1300~1500元/月左右；
而周邊臨近地鐵的小區，類似戶型的租金價格僅在1000~1100元/月左右，相形之下便宜了不少，旁邊的奧園越時代更是不到1000元/月，出現了租金倒掛。
“但人才社區是新房子，小區和裝修都是新的，貴也有它貴的道理”
截圖通江人才社區小程序
截圖鏈家網
更不用說附近的城南家園公租房了，類似戶型的租金只要500多，幾乎只有人才社區的1/3，各種配套還更方便。
一般說來，租客多為剛出來工作的年輕人，當下的收入有限，對于租房來說“能省一點是一點，環境將就一下也能過”，只要方便就行了。
為啥會出現租金倒掛的現象呢 ，主要還是近幾年樓市變化太快了。
最近幾年樓市并不太景氣，二手房市場持續供大于求，不管房價還是租金都有不少回落，市區房租平均下跌了30%左右。
而人才社區籌劃在樓市較好的2022~2023年，而實際入市時市場已天差地遠，“租高了吸引不了客人，租低了又算不過來賬”。
在這樣的市場環境下，人才社區想要破局，還得拿出更多的大招來啊。
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